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拾榴询财公众号首发
就在昨天，国家统计局发布了前三季度国民经济运行数据。
楼市方面，有一条好消息，也有一条坏消息。
好消息是，二手房市场终于结束长达32个月的全国普跌。2026年9月上海二手房价格同比上涨0.8%，成为70个大中城市中首个同比“转正”的城市。
坏消息是，除了上海，其他城市二手房还在继续跌。
昨天，我已经在“16号内参”里写了一篇文章，全面分析了数据。
有人问，为什么是上海？
三个关键原因，一是上海对高端产业、金融资本和优质公共资源的集聚能力，决定了基本面。二是全国尤其长三角的高净值购买力，一直向上海的核心资产集中，说白了，有钱人都想在上海买房。三是旧改、拆迁与政府收储，对二手房市场形成了局部支撑。
所以，今天的上海，并不具备复制性。
那么，上海二手房升温，究竟到哪一步？有人觉得自己的老房子还在跌，也有人吐槽想买的房子一直涨。
真实情况是内部分化非常厉害。
先看成交量，热度有没有延续？
这张图非常清楚。
2月26日，上海“沪七条”正式施行，3月就成交31215套，创下近五年新高，更值得注意的是，热度并没有在4月之后迅速降下来。可能金九的成色有点不足，环比8月只涨了1.9%，但对比2025年，增长是稳定的。
接下来能继续稳定吗？成交量意味着流动性，自下往上的（价格）。
贴息新政对上海来说，刺激非常有限（每10个买房人里面，只有2个是低于150万以下的刚需购房者），10月份截止19号，二手房成交13366套，预估本月成交22000套（关键的带看数据也在下滑），所以接下来11月、12月才是真考验，缩量是大概率。
中介还提供了另一条信息，就是便宜的、诚心卖的房子基本没了，现在房子位置好的房东叫价高，成交难度变大，位置不好的，根本没人看。
再看挂牌量，供给压力有所缓解。
外面有一种说法，“上海二手房，挂牌30多万套”，听着怪吓人，然而一套房并不等于一条记录。根据一房一万大数据中心统计，2026年8月上海全网去重后的在挂住宅约16.94万套，较2024年11月的高点下降18.6%，是近年来的低点。
虽然9月份新进场房源数量有反弹，但价格比较稳，房东底气足，市场大部分房源不再是单边向下的行情。
第三看成交结构，卖得动的是哪类房子？
2月底政策出台后，置换链条被激活，市场里出现了两类比较活跃的房源。
一头是虹口、静安、徐汇、潍坊、世博、曲阳路这些内环内低总价板块，两三百万以内的老破小成交加快。另一头是康桥、曹路、三林、九亭、泗泾、顾村、南翔、上大这些外环外板块，300-500万的两房、小三房成交活跃。
这一轮成交，主要集中在核心地段、户型优质、总价能够被刚需和置换家庭接受的房源。反过来看，楼层、户型有硬伤，或者报价明显偏高的房子，依然很难卖。远郊老破小的流动性也在下降。
所以，上海不是所有房子都在同步回暖。真正走得快的，是价格合适、居住条件过得去、买家容易接得住的房源。
这里还有一个数据，可供大家参考。
参照上海链家披露的平均成交周期，2025年上半年是104天，到12月底缩短为90.6天，2026年5月公开的数据是86.8天，而目前全国重点15城二手房平均成交周期在150天以上，这是贝壳8月份公布的数据。
成交量意味着流动性，接下来要看这股流动性能不能延续。
贷款贴息新政已经落地，但对上海二手房的直接带动非常有限。
截至本月19日，上海二手房成交13366套，全月大约在2.2万套左右。与此同时，中介的反馈带看热度有所回落。接下来11月、12月才是真正的考验，如果成交量明显回落，市场修复的持续性就还需要观察。
当然，上海二手房市场最困难的阶段已经过去。
接下来，随着刚需逐渐减少，高总价房源对市场均值的影响会慢慢变大。南京、成都、杭州近期出现的补跌，也说明价格相对坚挺的高总价房源，可能面临重新定价，它们砸盘就厉害了。
上海的同比转涨是一个信号，但我还是那句话，它并不具备复制性。
为什么一线城市只有上海同比转涨呢？这才是一个好问题。
市场还要继续熬，但好房子的价值还在进一步浮出水面。
下期，我准备深度聊一下近两个月撕裂的学区房市场，选房进入 4.0 时代。
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