金融城初代豪宅开始自主改造，“资产养护时代”来了

在成都金融城中海城南1号业主自筹资金改造地下车库一事引发关注后，同片区的另一个高端小区誉峰，其业委会也发布了园区翻新改造计划的情况说明。

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誉峰业委会发布的车位翻新改造升级计划的情况说明

如今，成都不少初代高端小区，都在以多种方式翻新车库、大堂、泳池、外立面等公区。高端小区的业主们正在接受一个新认知：

房产不是一次性消费品，而是需要持续投入养护的长期资产。

业主自筹费用升级改造小区车库

中海城南1号是成都初代大平层代表，项目位于金融城，共有1771户，2010年项目一期交房。

使用十余年后，城南1号建筑主体和外立面虽然保持了较好状态，但地下车库却已老化。

城南1号实景图 图据贝壳APP

此次改造源于小区地下室渗水，业主与物业、开发商协商推进漏水整改时，业主顺势提出车库升级需求，将地坪翻新、照明升级和车行标识重划等一并纳入。

城南1号车库改造签约仪式

车库部分的改造升级工程由小区业主主导，遵循“谁受益、谁分摊”原则，由业主分摊工程款项：有车位的业主每户2500元，无车位的每户1500元。

有业主表示，自主更新车库的前提是开发商配合解决了地下室渗水问题，所以对提升车库品质，大家都很配合。

“每个楼栋都有专人负责收钱，收费过程比较顺利。毕竟我们现在的车库和新小区的车库相比仍有差距，翻新车库对小区整体品质也是一种保障。”

城南1号车库改造前

城南1号车库改造后

据了解，城南1号的车位改造由业委会、业主代表、物业协同配合，社区指导业主表决流程，方案比价、造价明细、资金流水全程对外公示。

目前地下室渗水与车库改造工程正在进行中。

不只是“坏了要修”，

是要守住资产溢价

中海城南1号车位改造，是为了支撑高标准的系统性品质升级，而这种做法在的高端项目中并非个案。

锦宸府的业主自筹费用将外立面涂料升级为铝板；万科天府锦绣业主也曾自发筹款对项目的园林景观进行全面升级。

此外，保利中心的住宅外立面进行过整体更换，悦湖菁领汇近期公示了品质提升整改方案；部分金融城、攀成钢的业主群体，也先后推动泳池系统大修、园区景观升级和公区安防迭代。

悦湖菁领汇公示的整改方案

值得留意的是，在这些改造的项目中，业主自发自费参与的不在少数。

这种主动自费背后有一个现实约束：住宅专项维修资金，法定表决门槛高、申报周期长，使用重心偏向险情处置与基础老旧改造；前文这类侧重审美、居住体验和长期价值的系统性品质升级，并不在它适配的使用场景里。

“业主主动投入资金，意味着高端业主对于社区品质维护的认知，已经发生转变。”

一位参与过同类改造的业内人士表示，业主愿意为品质升级买单，早已不是简单的坏了再修、查漏补缺。在他看来，这批高端业主已经形成存量资产持续养护的共识，诉求也从“保障基础使用、消除安全隐患”，进阶为主动“守住资产溢价”。

资产养护时代，主动护好“小区基本面”

让业主萌生“守住资产溢价”想法的，一部分原因，来自这批早期高端项目在二手房市场的真实行情。

即便是中海城南1号这个曾经领跑成都二手市场的标杆，二手房也经历了成交单价从高峰期的6万以上回落至如今4万上下的过程。

城南1号最新二手房成交情况 图据贝壳APP

过去十年，高端住宅的逻辑是一次性买卖：购房者买房，开发商交付，物业承担日常运维，业主缴物业费。这套曾经自洽的旧模式，在存量时代已经失效。

当存量房时代，高端项目要面对二手房的再次选择时，同板块、相似户型的豪宅，价差往往就来自公区状态：车库、大堂、电梯、园林这些“公共基本面”。

从金融城、攀成钢的二手成交的情况可以看出，同片区同户型房源，车库、大堂维护良好的房源，挂牌价和成交周期明显占优；公区破败、渗水、设施老化的小区，议价空间显著放大。

“维护得越好的二手房小区，越有溢价空间，也更容易成交。”

有业内人士认为，目前成都已经进入存量竞争周期，资产价值的竞争重心，从新房的产品力，转向社区数十年周期内的持续运维能力。而这些项目的二手房买家，也往往通过小区公共基本面，来判断小区长期管理能力水平。

“开发商交付，仅仅是资产生命周期的起点；后续数十年的养护、更新，决定这套房产能否保持稳定的长期价值。”

在存量时代，高端住宅的溢价不再永久锁定，愿意持续投入养护、具备成熟自治能力的小区，才能够持续守住资产的长期价值。

当新房供给逐步减少，二手房成为市场主力，豪宅资产的“折旧管理”会越来越重要。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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