天津
天津828新政细则出台，很多人说看不懂，干脆不看了。
它主要管开发商，但跟买房人也有关系。
你主要关注两件事就行：
啥时候还月供？房价涨还是跌？
月供啥时候还？
就看8月28日拿没拿到销许
网上有人说过渡期到2027年底，所以还款没变化，这是没看明白。
过渡到2027年底是住建那条线；
贷款是另一条线，按银行政策走，跟细则一毛钱关系没有。
还月供的时间，就卡8月28日有没有拿到销许。
拿到了，按老政策
没拿到，等竣备后再还月供
我们了解到，有新房是8月28日之后拿的销许，天津有小银行给批贷款了，结果被叫停。这条线卡得很死。
所以，同一个楼盘，优先选8月28日后拿销许的房源。
付完首付，至少能喘口气，不用马上还月供。
供应跟得上
房价不会普涨
房价涨跌看供需，天津需求挺稳。
今年1-9月新房成交483万方，去年473万方，今年全年还是600多万方，这就是底线。
所以重点看供应量。
828文件刚出时，本以为供应要大幅收缩。
截止8月底，天津库存1100万方、10万套房子，去化周期18个月。
低于12个月就要涨价。河西现在13个月，房价这不就稳住了。
到明年二季度，你可能想买都买不到，得等封顶。
但现在细则给了过渡期，供应完全跟得上。
天津还有3000多万方的广义库存，能按老规来。
有些不想动的楼盘，明年也会被逼出来。
2024年至今，拿完地没入市的楼盘，有88个，总建面560万方左右，5万多套房。其中，828之前挂地、之后拿地的有8个盘，40万方。
这些都算老规，过渡到2027年底，明年肯定都要抢着入市。
8月28日之后，天津又挂出16宗地，总建面220万方，又是2万多套房。
除了工大5号地是现房限售，其它都是封顶预售，明年也会入市。
所以到明年年底，新盘少不了，不用担心供应短缺导致房价大涨。
可以关注过渡期、老规的楼盘，会鼓励高首付，肯定有额外优惠。
不过，被动涨价还是有的，因为成本涨了。
就跟芯片涨价导致手机涨价一样。
主要体现在4.0新产品。
老产品跟二手房一个赛道，而二手房的供应几乎无限。
注意施工时间
太快有风险
竣备后才能解除资金监管，开发商必然抢时间。
现在的建筑行业施工很成熟，差距不会太夸张，也就上下10%的弹性。
一般开工到毛坯竣备，洋房16个月，小高层20个月，高层28个月。
如果施工太快，确实有风险，注意点。
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