库存够卖十年？高盛摸底18城发现，能卖的房子2028年就见底

高盛用一份直达2035年的报告给中国楼市重算了十年账，最锋利的判断是，“库存够卖十年”的说法经不起拆解，真正能卖的有效房源，两年内就会见底。点击输入图片描述（最多30字）图片来自网络天量库存里的水分高盛摸底18个不同能级城市，样本名义去化周期约7年，实际达到可售条件的房源只够卖27个月。未售库存平均36%是尚未开工的净地，2021年之前拿的地大多已经卡住，或资金断裂，或地价倒挂，转化无望。近一半住宅项目未按计划开工，过半无法按期竣工，僵尸库存由此堆积。8月底落地的现房销售新政再添约束，新拿地项目须待封顶甚至竣工才能销售，回款拉长2至3年。老预售库存消化殆尽之时，新增供应难以接续。两股力量叠加，2028年全国可售新房断崖式下滑，一线城市库存更健康，拐点提前至2027年。点击输入图片描述（最多30字）图片来自网络四个拐点串起十年高盛标出四个节点。2030年是唯一的需求端拐点，城镇化率突破70%，户籍家庭住房自有率逼近95%，结构性需求加速回落，未来八年总需求预测被下调16%。2031年土地市场跳水，300城宅地出让金从2026年的1.66万亿元滑向2035年的400亿元，2031至2032年同比降幅超五成，土地财政迎来大考。2032年新开工与地产投资触底回升，动力来自2000年前建成住宅跨过40年房龄后的拆迁重建，多为原址回迁，难言新增购房需求。房价与二手房的两条线供应收缩先于需求收缩，构成房价企稳的核心逻辑。2027至2028年新房均价年跌约3%，二手房跌得更深，2029至2030年止跌横盘，2031年起温和上涨约3%。高盛把上海、深圳两年累计涨幅预测从15%上调至20%，一线城市供需反转来得更早。报告同时提示复苏偏弱，土地与投资下行拖累收入预期，普涨难现。二手房是另一条主线。其成交占比将从2026年的53%升至2035年的75%，十年后每四套成交就有三套来自二手，新房退居小众改善品，市场定价权随之换手。需要保持清醒，这是单一投行的情景推演。若政策收储与专项借款提速，卡住库存的释放节奏会改写结论，人口与收入扰动同样难以量化。点击输入图片描述（最多30字）图片来自网络九晨资本论这份报告真正讲的是出清。房企盈利逻辑已从周转速度转向房价涨幅与地价成本，2027至2029年偿债高峰将成民营房企的生死线，低杠杆、核心城市土储深厚的央国企更可能穿越周期。盯住有效供应与二手占比，比盯总量更有价值。（九晨财关据综合信息整理，不代表投资建议，图片来自网络）

高盛用一份直达2035年的报告给中国楼市重算了十年账，最锋利的判断是，“库存够卖十年”的说法经不起拆解，真正能卖的有效房源，两年内就会见底。

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天量库存里的水分

高盛摸底18个不同能级城市，样本名义去化周期约7年，实际达到可售条件的房源只够卖27个月。未售库存平均36%是尚未开工的净地，2021年之前拿的地大多已经卡住，或资金断裂，或地价倒挂，转化无望。近一半住宅项目未按计划开工，过半无法按期竣工，僵尸库存由此堆积。

8月底落地的现房销售新政再添约束，新拿地项目须待封顶甚至竣工才能销售，回款拉长2至3年。老预售库存消化殆尽之时，新增供应难以接续。两股力量叠加，2028年全国可售新房断崖式下滑，一线城市库存更健康，拐点提前至2027年。

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四个拐点串起十年

高盛标出四个节点。2030年是唯一的需求端拐点，城镇化率突破70%，户籍家庭住房自有率逼近95%，结构性需求加速回落，未来八年总需求预测被下调16%。2031年土地市场跳水，300城宅地出让金从2026年的1.66万亿元滑向2035年的400亿元，2031至2032年同比降幅超五成，土地财政迎来大考。2032年新开工与地产投资触底回升，动力来自2000年前建成住宅跨过40年房龄后的拆迁重建，多为原址回迁，难言新增购房需求。

房价与二手房的两条线

供应收缩先于需求收缩，构成房价企稳的核心逻辑。2027至2028年新房均价年跌约3%，二手房跌得更深，2029至2030年止跌横盘，2031年起温和上涨约3%。高盛把上海、深圳两年累计涨幅预测从15%上调至20%，一线城市供需反转来得更早。报告同时提示复苏偏弱，土地与投资下行拖累收入预期，普涨难现。

二手房是另一条主线。其成交占比将从2026年的53%升至2035年的75%，十年后每四套成交就有三套来自二手，新房退居小众改善品，市场定价权随之换手。

需要保持清醒，这是单一投行的情景推演。若政策收储与专项借款提速，卡住库存的释放节奏会改写结论，人口与收入扰动同样难以量化。

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九晨资本论

这份报告真正讲的是出清。房企盈利逻辑已从周转速度转向房价涨幅与地价成本，2027至2029年偿债高峰将成民营房企的生死线，低杠杆、核心城市土储深厚的央国企更可能穿越周期。盯住有效供应与二手占比，比盯总量更有价值。

（九晨财关据综合信息整理，不代表投资建议，图片来自网络）