北京334个新盘，它凭什么跻身前3%丨板块

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今天这篇，希望计划在南城买房的年轻人都来看看，如果你有正在看房的朋友，也欢迎转发给他。

说实话，表姐很少在文章开头写这样直白的推荐。

但今天这个项目，招商·兴宸揽阅，值得破例。

原因很简单：

这是年轻人上车低密TOD好房子的稀缺机会。

当然，稀缺这两个字，在目前的楼市中，已经快被用烂了。

但有一个方法可以帮我们快速判断一个项目是否真正稀缺。

大家可以快速在脑海里想一下：

最近五年，北京能集齐低密、高得房率、地铁TOD直连这三个要素的项目，都有哪些？

尤其是能与地铁TOD直接接驳的项目。

不是简单的靠地铁近喔，而是与地铁站直连，出地铁闸机，通过地下通廊，就能直接进社区。

表姐也算是业内老人了，第一时间能想到的项目，包括兴宸揽阅在内，一只手就数得过来。

但大家知道，从2021年到现在，北京入市的新项目有多少吗？

是334个。

也就是说，像兴宸揽阅这样的地铁TOD项目，在过去5年的供应量，只占全北京供应项目数量的：

3%。

更何况，兴宸揽阅还叠加了4号线、大兴城芯等等额外的buff。

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实际上，在很多年以前，地铁4号线就是大家公认的黄金走廊。

第一是因为换乘站点够多，与11条地铁线换乘，几乎可以覆盖北京大部分区域。

第二则是因为，沿途的产业含量够高。

大家可以打开地铁图，顺着4号线从北往南捋一遍。

北段，中关村、海淀黄庄、人民大学，是北京高校和科创企业最扎堆的地方，「中国硅谷」中关村就在这条线上。

中段，西直门、平安里、宣武门，一路穿过北京最核心的城区，西单商圈、金融街都在这一段的辐射范围内。

南段，扎进大兴后，生物医药基地站，则连着被称为「中国药谷」的大兴生物医药产业基地。

发现了没，北京含金量最高的几类产业，被4号线一根线串了起来。

并且，这点也能从其他侧面得到印证。

某第三方机构曾经做过一份关于北京地铁的研究，样本覆盖22条线路、约2650个社区。

里面有几个结论很有意思：

1、所有受访者中，接近80%的受调人群认为，交通是选择小区时最关注的因素。

2、北京房价指数，地铁房的成交价格指数，要比非地铁房高出26.7%。

3、按线路来分，成交均价TOP3的线路，分别是2号线、4号线和西郊线。

研究报告的内容在网上还能查到，大家感兴趣的话，可以自己去查查。

这虽然是一份2021年的研究报告，但它里面透露出的数据和信息，对今天的买房人来说，依然很有参考价值。

就比如，地铁盘本身就比非地铁盘更保值。

处在黄金产业走廊上的地铁盘，也比一般地铁盘的保值能力更强。

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当然，大家别忘了，兴宸揽阅还是比地铁盘更稀缺的，地铁TOD项目。

提到TOD，估计很多人脑子里的第一反应，还是一个直白到粗暴的概念：不就是地铁房么。

但TOD和地铁房，还真不是一回事。

实际上，在最近几年的飞速发展中，TOD已经变成了一个综合概念。

并非简单的地铁+住宅，而是让你能在短暂的步行中，迅速地感受到由交通、商业以及居民交织而成的「烟火气」。

它真正值钱的地方，不仅仅是地铁直连，更是能够系统化地改变你的生活方式。

下面这张图片，就是兴宸揽阅的地铁TOD直连效果图：

路面往下，是B1、B2两层地铁空间。

出了4号线闸机，不用上到地面，沿着地下通道，就能通过社区地库入口回家。

另外，大家应该也注意到了，效果图上除了住宅，兴宸揽阅还规划了约2000㎡的下沉商街。

实际上，项目的配套还远不止如此。

表姐打听了下，除了商业部分，项目还规划了约600㎡的会所及架空层，以及约2000㎡的配建室内文体空间。

也就是说，在兴宸揽阅的3分钟步行生活圈中，至少包括了：

商业街区、会所、文体空间、住宅、地铁站。

而由这些体验带来的日常生活中的烟火气、松弛感，以及便利度，都不是普通项目能够比拟的。

别人要花大力气通勤才能触达的配套，在兴宸揽阅这里，步行即达。

日常下班回家，出地铁闸机，你可以选择直接回家；

也可以先去下沉商业逛逛，买杯咖啡、吃顿晚饭、顺手取个快递，再溜达着回家。

周末的时候，可以在家睡懒觉，可以去会所喝喝茶，也可以去文体空间打打球，或者在园林里散散步。

当所有的需求都触手可及时，生活方式的跃迁，就是板上钉钉的事情。

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甚至，这套由TOD系统化改变的生活方式，还相当「值钱」。

对，就是字面意思的「值钱」。

某第三方机构曾经针对全国TOD项目的二手交易情况，做过一份调查。

调查发现，TOD项目在二手房交易时，普遍能够溢价20%-30%左右，就连交易周期也普遍更短。

这两年全国房地产行情大家也都有所耳闻，但一线城市的地铁次新房，依然有很强的流通性。

热门TOD项目挂牌当月成交并不罕见。

更重要的是，这些全都不是画饼，而是实实在在可以随项目交付去落地实现的。

这是因为，地铁4号线本身就不是规划中的线路，而是已经开通并运营多年的成熟地铁线。

另外，项目与地铁4号线轨道站点一体化建设，已明确写入土拍文件，并不是开发商想拖延就能拖延的。

所以，兴宸揽阅几乎可以说是北京唯二「交付即享」的，在售地铁TOD好房子。

并且，按照规划，未来S6线黄村站，也将与兴宸揽阅地下连通。

所以，兴宸揽阅在未来，会有极大概率实现4号线和S6线「双地铁入园」。

表姐有点好奇，北京新房项目那么多，为什么是兴宸揽阅？

实际上，这可能跟大兴城芯的规划逻辑有关。

表姐解读大兴新城规划时曾经写过：

在北京，你很难找到一个地方，同时拥有地铁站、城际地铁站、高铁站以及火车站四轨枢纽。

这个地方，就是兴宸揽阅所在的黄村火车站一带。

四年过去，它的分量在最新的东组团街区控规里，被写成了白纸黑字。

根据官方的定义，片区的空间结构是「一轴、双心、五廊道」。

「双心」之一，就是黄村火车站综合服务中心。

按照规划，要引导公共服务、商业和商务功能在这里聚集，建立大兴南部的城市门户节点。

规划还专门写明，要践行TOD开发理念，引导新增建筑规模向站点周边集聚。

兴宸揽阅的出现，基本可以说是规划落地的结果。

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估计招商也是提前看到这些机会，坚决拿下了兴宸揽阅这宗地块。

地块1.8的容积率，本身就适合做5-10层的洋房。

当然，从目前的产品力表现来看，招商也没有辜负这个地块。

他们不仅做出了约97米超级归家大门：

☉兴宸揽阅效果图

还在园林里放进了一条约40米长的叠石垂瀑：

☉兴宸揽阅效果图

一个撑起归家的仪式感，一个拉开园林的纵深感。

这样的尺度和配置，不只是同总价段里少见，即便放到整个大兴的新房市场，也足以站进产品力的第一梯队。

更夸张的是，这次兴宸揽阅的套内使用率，也做到了全大兴，甚至全北京都少见的程度。

他们不仅把传统的拓展空间做到了极致，还突破性地做出了南向满面花池。

这放在整个南城，也可以算得上是独一份了。

所以，小户型71㎡边户，整体使用率都能达到107%。

算下来，71㎡的户型套内使用面积能到76㎡，还做出了三居，几乎是早期82㎡户型的空间感。

关键是，这套小户型的预算相当友好，中户总价能到315万左右。

这意味着现在的年轻人用过去买两居的预算，就能买到装下儿童房、书房的三居。

并且，父母偶尔过来小住也完全没问题。

不过，面积虽然省下来了，居住尺度却没有跟着缩水。

71㎡边户的餐厅客厅面宽做到了4.1米，并搭配了270°的落地窗，采光和视野都很能打。

LDK一体化，以及餐岛联动的设计，无论是家庭聚会，还是朋友来访，都能兼顾。

☉71㎡户型样板间

南侧的全面宽花池，还可以随自己的心情种种花草，或者就打造成放松心神的悦己空间，吹吹风，发发呆。

这几乎可以算得上是满足当下年轻人各种需求的全能战士了。

所以，自从项目售楼处开放后，到访热度就一直很高。

表姐打听了下，到目前为止，项目累计认筹已经接近600组。

结合首期推售房源的情况，基本上是要2个人抢一套房的节奏。

虽然距离项目开盘还有两三天，但表姐已经基本可以断定，兴宸揽阅大概率又会是一个热卖项目。

毕竟，控规给东组团定的原则也很直白：

严控新增、优化存量。

兴宸揽阅所在地块，是大兴城芯时隔三年才迎来的新增住宅供地。

往后再想在黄村火车站边上找一块能和地铁直连的住宅用地，只会越来越难。

至少目前来看，黄村火车站枢纽的核心区内，已经没有待挂牌的商品住宅用地。

而这意味着：

在可以预见的3到5年周期内，兴宸揽阅，只此唯一。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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