北京甲级写字楼市场租金水平继续承压

全球知名的房地产服务商第一太平戴维斯，于近日发布2026年第三季度北京房地产市场研究成果，对北京写字楼、商业零售及大宗投资等不同细分领域在三季度的整体表现进行阶段性回顾总结，并就2026年末以及未来一段时间的房地产市场走势做出预判与展望。
第一太平戴维斯华北区董事总经理张晶予女士表示：“2026年三季度成为了中国房地产政策密集出台落地的窗口期。不同于以往渐进式、碎片化的政策出台节奏，本季度房地产市场迎来的是具有里程碑意义的顶层政策‘组合拳’，涵盖销售、信贷、贴息、税费、融资、存量盘活、土地供给等多个方面，基本完成了未来房地产发展新模式及核心制度的奠基与搭建。可以预见，此轮出台的一揽子政策将重塑未来数年房地产发展的新模式，也将彻底改写房地产行业运行的底层逻辑。”
2026年第三季度，北京甲级写字楼市场在供给端与需求端均保持较高的活跃度。供给端方面，位于CBD商务区的三座甲级写字楼于本季度正式竣工交付，为市场带来约38.2万平方米新增供应，这也是写字楼市场睽违已久的一次集中放量。而本季度需求端的表现更为亮眼：随着新办公项目渐次入市，部分企业抓住市场窗口期，积极推进办公空间扩张、搬迁升级及总部整合计划，带动全市办公租赁活跃度进一步提升。本季度北京甲级写字楼市场录得约31.8万平方米的净吸纳量（含业主自用部分）。至三季度末，全市累计净吸纳量达48.1万平方米，已超过2025年全年水平，市场租赁需求释放的速度与力度继续走强。
受益于市场吸纳情况的良好表现，尽管有较大体量的新增供应，北京甲级写字楼市场整体空置率仍保持稳定。至三季度末全市平均空置率环比持平、维持于17.7%，同比下降1.3个百分点。其中，丽泽商务区、通州运河商务区及中关村区域均有较为明显的去化表现，空置率持续回落；而受中服地块新项目集中入市影响，CBD的空置率则出现波动性上升。租金方面，在企业持续关注“降本提质”、业主方延续“以价换量”租赁策略的情况下，北京甲级写字楼市场租金水平继续承压。为加速去化空置面积、吸引优质租户，业主方普遍维持更为积极灵活的租赁政策，整体市场租金水平延续下调趋势。至三季度末，北京甲级写字楼平均有效租金环比下降2.3%至200.2元/月/平方米。
展望未来，随着本轮供应周期进入尾声，北京写字楼市场将再一次进入供需再平衡的调整阶段。大量高品质项目的入市，将进一步丰富企业办公空间的选择，也为租户创造更多搬迁升级的机会，但存量项目业主方则将面临新增供应所带来的更为严酷的竞争压力，因此短期内北京写字楼市场租金仍存在较为激烈的市场竞争，但随着后续新增供应逐步释放完毕，市场供需关系则有望进入新的平衡阶段。在供与需的博弈过程中，企业租户更加关注“降本增效”、“办公品质提升”的前提下，业主方需要进一步加强差异化产品定位、精细化运营管理，以及灵活有效、具备增值属性的租赁策略来提升项目吸引力。
2026年三季度，北京商业零售市场迎来购物中心与特色商业街区等多元类型项目的集中入市，不同形态、各具特点的商业载体进一步丰富各个商圈的消费选择和商业层次。与此同时，品牌首店、首发经济及场景创新持续活跃，推动实体商业由传统购物空间向更加注重消费体验、情绪价值和互动场景的复合型消费目的地转型升级，多元业态协同发展正逐步构筑北京零售市场发展新格局。
三季度，北京商业零售市场迎来四个新项目开业，共带来约29.7万平方米新增零售面积。其中，两个购物中心项目约为14.4万平方米，包括由方恒购物中心升级改造而成的望京V-HUB，以及位于未来科学城板块的保利时光里。此外，通州宋庄首开LONG街和海淀温泉镇的兴泉汇CG Live两大商业街区也相继亮相，进一步丰富次核心及郊区商圈商业供给。受新增供应持续入市影响，全市优质购物中心平均空置率环比微升0.6个百分点至8.1%，其中核心商圈运营表现保持稳定，平均空置率维持在7.5%；次核心及郊区商圈空置率分别环比上升0.5和1.1个百分点。租金方面，北京优质购物中心首层平均租金调整至732.5元/月/平方米，环比下降0.9%。其中核心商圈购物中心首层平均租金环比微降0.4%，次核心商圈和郊区商圈分别下降1.1%和0.6%。
预计至2026年末，北京商业零售市场将持续保持新增供应与存量升级同步推进的发展态势。多个存量商业项目将通过品牌调整、空间优化及业态升级持续提升竞争力。此外，随着促消费政策持续推进以及首发经济、文商旅融合等消费场景不断丰富，实体商业有望持续获得客流支撑。未来商业项目将更加注重差异化定位、场景运营和内容创新，通过提升消费者到访频次和消费体验，不断增强市场竞争力。
继今年上半年的大热态势之后，北京大宗投资市场在2026年三季度整体表现波澜不惊，市场成交以中小额度的交易为主导。三季度中，过往的市场焦点——中高端购物中心、高品质甲级写字楼等资产，均在本季度的投资市场中缺席。而当季度重点成交聚焦于自用型办公楼、公寓、酒店、以及临街商铺等中小标的额度为主的投资收购交易。
尽管大宗投资市场似乎正在“由热转冷”，但可以肯定的是，当前的大宗投资市场正处于一个多重变量叠加的结构性调整阶段：一方面，房地产销售、信贷、税费等领域的利好政策应出尽出，有望刺激大宗投资市场的活跃度；另一方面，机构投资者的投资决策过程将更加看重项目的品质保障、运营能力、财务健康情况、所处产业的发展前景以及退出通道等多维度评估体系，投资逻辑正由杠杆收购和资产升值驱动，向现金流经营、多层次资本组织和全流程资产管理转变。
随着政策利好的密集出台与新制度框架的搭建，可以预见，未来一段时间国内房地产市场将聚焦于政策的“落地落实见成效”，关注新政下相关配套政策的细化与落地，将顶层制度设计逐步转化为可操作的执行细则。新政并非短期刺激手段，而是系统性、制度性的重构，因此后市的效果仍需要时间进一步发酵。预计2026年末的房地产整体市场表现将延续前三季度的筑底态势，并在新政的落地落实过程中，自2027年起进一步显现成效。