从“有房骄傲”到“负资产焦虑”：房价跌了，中产却成最大输家？

前几年，朋友圈里最常见的一种“晒”，是晒新房钥匙。拿到钥匙那天，很多人会拍一张照片：门口贴着红色的“福”字，手里攥着钥匙，配上一句“终于有家了”。

点赞的人很多，评论区一片“恭喜”。那时候，买房不只是住的事，更是一种身份。

有房，意味着稳定、体面，意味着这些年的努力有了着落。这几年，同样是这群人，话题却变了。

聊起房子，说得更多的是“这房子现在值多少”“当初是不是买贵了”“月供还有多少年”。从“有房骄傲”到“负资产焦虑”，中产家庭的这份心事，到底是怎么来的？

一套房装下了半个家底

先说一个很多人忽略的数据。中国人民银行2019年开展的城镇居民家庭资产负债情况调查显示，住房资产占城镇家庭总资产的59.1%。

也就是说，一个普通城镇家庭，一半以上的家当都在房子上。对中等收入家庭来说，这个比例往往只高不低。

不少家庭买房时，掏空了两代人的积蓄，首付是父母凑的，月供是小两口还的，一套房子，装下了整个家族的期待。民间有个说法，叫“六个钱包”买房：小两口的两个钱包，再加上双方父母的四个钱包。

很多家庭买房，正是这么凑出来的。房子承载的，不只是一家三口的居住需求，还有两代人半辈子的积蓄。

这就是中产最“怕”房价下跌的根本原因。比较一下就清楚了。

富裕家庭的资产相对分散，房产之外，还有股票、基金、企业股权、存款，甚至海外资产。房价跌一些，对他们来说只是资产的一部分缩水，伤筋不动骨，有的手里现金充足，反而能在低位挑到更好的房子。

收入较低、没有买房的家庭，受房价的直接冲击也有限。他们面临的压力更多来自就业和收入，而不是房价本身的涨跌。

夹在中间的中产，恰恰是最“重仓”房子的一群人。房价涨的时候，他们是最直接的受益者，账面财富一年一个台阶；房价跌的时候，他们也是最直接的承受者，几十万、上百万的账面财富说没就没了。

月供从来不打折

房价跌了，房贷却一分不少。这是很多背着房贷的家庭最真切的感受。

房子的市场价格往下走，可银行账上的贷款余额，是按合同一笔一笔算的。如果是在价格高点买入、又是高比例贷款，就可能遇到一种尴尬的局面：房子现在的市场价，比还没还完的贷款还低。

这就是人们常说的“负资产”。打个比方：一套300万元的房子，首付90万元，贷款210万元。

还了几年后，剩余贷款还有190万元，如果这时市场价跌到180万元，账面上就成了“负资产”。房子还是那套房子，月供也一分没少，可心里的滋味完全不一样了。

当然，只要还在正常还款、不急着卖房，账面上的浮亏并不等于真金白银的损失。可这种“账面缩水”带来的心理压力，却是实实在在的。

很多人的消费习惯，也因此悄悄变了。过去二十多年，房价总体上涨，不少人形成了一个习惯性的判断：买房是最稳妥的投资，房子只会越来越值钱。

家里的消费、孩子的教育、自己的生活方式，很多都建立在这个判断之上。这个判断一旦被打破，人们往往会本能地收紧钱包：少下馆子，少换车，旅行往后推，能存的钱先存起来。

前几年，提前还房贷一度成了很多家庭的选择，宁可把钱拿去还贷，也不愿去花、去投资。一个家庭这样做，是理性选择；千千万万个家庭都这样做，消费就会冷下来。

这也是为什么，稳住楼市对稳住经济这么重要。好在，这几年政策一直在发力。

各地陆续优化调整限购政策，降低首付比例，房贷利率降到了历史较低水平，存量房贷利率也做了调整。对背着房贷的中产家庭来说，每个月的月供实实在在少了一些。

公积金政策也在不断优化，不少城市提高了贷款额度，支持刚需和改善需求。与此同时，城中村改造、保障性住房建设也在各地推进。

让新市民、青年人住得上、住得起，让改善型家庭换得动、换得好，楼市的底子才能越来越稳。以2024年为例：5月，首套房最低首付比例降到15%，全国层面的房贷利率政策下限被取消，公积金贷款利率也下调了0.25个百分点；9月以后，存量房贷利率批量下调，平均降幅约0.5个百分点。据央行测算，这一项每年可以帮助借款家庭减少利息支出约1500亿元。

价格曲线开始抬头

再来看最新的数据。10月19日，国家统计局发布了9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房环比上涨0.2%，继续保持上涨势头。二线城市新房环比持平，二手房环比下降0.2%；三线城市新房环比下降0.2%，二手房环比下降0.3%。

从同比看，一线城市新房同比下降0.5%，二线城市下降2.4%，三线城市下降3.9%，一二三线城市同比降幅都在收窄。具体到城市，分化依然明显。

9月，上海新房价格环比上涨0.2%，同比上涨2.8%；北京新房价格环比下降0.2%，同比下降2.7%。同是一线城市，走势也不完全一样。

还有一个变化值得注意：70个城市里，新房价格环比上涨的城市有17个，比上月多了2个；二手房环比上涨的城市有9个，比上月多了6个。数字不大，方向却很清楚。

一线城市带头企稳，二三线城市降幅收窄，市场正在一步步朝着止跌回稳的方向走。放到更长的时间里看，房地产正在经历一场深刻的转变。

“房子是用来住的、不是用来炒的”，这个定位已经提了很多年。随着城镇化进入后半程，人口结构发生变化，房价普涨、闭着眼睛买房都能赚钱的时代已经过去了。

房子，正在回归居住属性。数据能说明这个变化。

2024年末，我国常住人口城镇化率达到67%，大规模进城、集中买房的高峰期已经过去。新房需求慢慢从“有没有”转向“好不好”，从“买第一套”转向“换更好的”。

这对中产家庭来说，未必全是坏事。房价不再一路猛涨，年轻人买房的门槛低了一些，换房改善的成本也降了下来。

城市更新、保障性住房建设、“好房子”建设一步步推进，住房正在从“拼投资”转向“比品质”。以后买房，大家看的是户型、物业、配套、学校和通勤，而不是“明年能涨多少”。

对已经有房的家庭来说，也不必太过焦虑。自住的房子，本来就是用来过日子的。

只要收入稳定、月供可控，价格的短期起落，对生活的实际影响并没有想象中那么大。那么，普通家庭该怎么看待自己的房子？

第一，把账算清楚。房贷月供最好控制在家庭收入能稳定承受的范围内，别为了一套房把日子过得紧巴巴。

第二，别把鸡蛋放在一个篮子里。房子之外，留足应急的钱，适当做一些稳健的配置，家庭财务才更有韧性。

第三，放平心态。自住的房子，不卖就没有真正的“亏”。

房子最重要的功能，是给一家人遮风挡雨。房子是家，不只是一张资产负债表。

放下“一夜暴富”的期待，日子反而能过得更踏实。你家的房子，是自住还是投资？这几年你的心态有变化吗？