海景现房10万元一套？海南一地发布风险警示：购买可能“钱房两空”

乐东县半年内密集发布“购房消费警示”，将海南“旅居市场”一个长期存在的结构性裂缝推至台前：在“候鸟”人口年复一年涌入、合规商品房供给的夹缝中，低价小产权房在暗处滋长是一个不争的事实。

全文共 2453 字，阅读大约需要 4 分钟。

陈标志 | 文

乐东龙栖湾。（地产界 图库）

长按添加关注

“ 以‘合作建房’‘集资建房’名义，向不特定群众收取大额资金的行为，涉嫌非法集资……”

10月下旬，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局（以下称“乐东县房管局”）再次发布风险警示，剑指未取得“四证”的小产权房违规销售。同时亦提醒广大购房者，购买前述类型房屋将可能面临“钱房两空”。

这并非孤立动作。此前的2月和3月，乐东县房管局、县资规局等部门已分别点名该县黄流镇“静澜家园”等7个项目及利国镇“山水人家”公寓为个人自建房，明确不得分户转让、不予办理存量商品房交易合同备案。

“乐东县常住人口50万人，而每年冬季从全国各地涌入的旅居人群可达20万人，且大部分集中在九所镇等沿海乡镇。”10月26日，乐东县房管局一主要负责人就此回应称，旅居人群导致公共服务及住房需求激增，尤其在春节前后达到高峰。

“随着全国各地‘候鸟一族”大批涌入，季节性住房需求陡增。”乐东县龙栖湾一房地产开发项目负责人称，于是在九所镇等沿海乡镇街头巷尾的墙壁上，田间地头的线杆上，均出现大量“低价购房”小广告——“全新楼盘、领（拎）包入住、海景现房，12.8万元/套起（34平方米~66平方米）……”

01 县房管局风险警示

10月23日， 乐东房管局发布的警示文件对小产权房作了清晰界定：占用农村集体土地或擅自改变土地用途，未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证，即“四证”不全，不具备商品房法定销售条件。

乐东县房管部门在警示中列出七类风险：

• 土地权属存在违法瑕疵；

• 项目未经合法审批、存在拆除风险；

• 缺少“四证”不得销售、交易合同可能被认定无效；

• 房屋无法办理不动产登记、不能过户抵押；

• 工程质量与配套设施缺乏监管；

• 虚假宣传、一房多卖陷阱突出；

• 购房资金游离于监管账户之外，涉嫌非法集资。

一旦项目被依法拆除或销售方卷款“跑路”，购房人极易陷入“钱房两空”境地。

10月26日，乐东县房管局一主要负责人回应称，此类项目“不属于可上市交易的商品房”，合同存在无效风险，房屋无法办理不动产分户登记，不能过户、抵押，遇征收拆迁时难以按合法商品房标准获得补偿。

据了解，这一纸警示背后有现实判例作为注脚。2026年初，乐东县人民法院审结一起案件，河南石女士以18万元“租金”取得某村自建楼第六层“70年使用权”，实际支付17万元，后该房屋因属未经审批的宅基地违建被强制拆除。

法院认定，合同名为租赁、实为宅基地房屋买卖，因标的物系违法建设、损害公共秩序而自始无效。石女士虽拿回17万元本金，但利息和律师费损失均自行承担，理由是其交易时“未审慎核实房屋合法性”。

02 被点名的“个人建房”

在乐东县有关部门此前点名的项目名单，则勾勒出违规销售的分布面貌。

乐东县房管局在今年 2月25日的通告中，将黄流镇“静澜家园”“墨辰家园”“柏悦雅居”“锦绣家园”“怡康家园”“山海天度假公寓”及“龙腾湾·阳光海岸”共7个项目定性为“个人自建房”，而非房地产开发企业开发的商品房项目，不得分幢、分层、分户、分间转让，购房者也无法办理存量商品房交易合同备案。

同年3月，乐东县资规局对该县利国镇的“山水人家”公寓、黄流镇黄西村的“静澜家园”“墨辰家园”“柏悦雅居”“锦绣家园”等项目认定为，不属于房地产开发企业开发的商品房项目，属于个人自建房，且未办理任何有关报建手续，属于违建。

该局进一步将警示范围扩展至集体建设用地违规改变用途和“合作建房”模式，指出发起者无开发资质、资金未进监管账户、项目可能因违建被责令拆除或组织者卷款跑路，参与者存在“钱房两空”风险。

从“四证不全”到“个人自建房不得分割转让”，监管口径逐步收紧，指向同一个事实：

乐东市场上存在一批以“公寓”“家园”“康养房”为名对外销售、实质上不具备合法商品房属性的房源。

而上述房源购买者中，不乏对海南冬季气候有刚性需求、但对产权手续辨识能力有限的外地购房人。

当地的购房小广告。（网友：ONESEC！! 图）

乐东县龙栖湾一大型房地产开发项目负责人颜先生称，当地街头巷尾的“低价购房”小广告确实比较多，小产权房的成因比较复杂，也有历史原因，“小产权房不仅在乐东存在，在三亚市、东方市等地也有。”

03 候鸟需求与购房风险

乐东小产权房问题，需要放在当地楼市的基本面中理解。

2026年1~9月，乐东县商品住宅（含保障性住房）成交面积13.37万平方米，同比下降10%。但区域分化显著，九所镇等沿海乡区域的成交量同比上涨。也就是说，沿海热点区域是全国各地“候鸟一族”的主要“迁徙地”。

从开发端来看，该县收缩更为剧烈。截至官方最新披露，1~8月份乐东房地产开发投资约3.16亿元，较上一年同比减少了52.3%。合规商品房市场的整体容量在收窄，价格信号在镇域之间剧烈摆动。

上述乐东县房管局负责人表示，每年从全国各地涌入乐东过冬的旅居人群，有些早期已在当地购房，但还有一部分人只能在当地租房住，这也给当地小产权房“以租代售”提供了空间，但此类“以租代售”的情形是明令禁止的。

颜先生也表示，“10多万元/套”低价兜售小产权房，确实对一部分外地购房人很有诱惑力。

据了解，乐东县九所镇常住人口仅约6万人，但每年冬季涌入的外来“候鸟”人口可使当地总人口突破20万人。据此前媒体报道，全县56个小区中至少有48个属于“候鸟社区”。

这意味着大量外来购房者的居住行为具有强季节性和弱本地嵌入性，对产权合规性的审查动力天然不足，对“低价、海景、康养、可办证”等销售话术的抵抗力也更为薄弱。

以“合作建房”“个人自建房分户转让”形式出现的低价房源，恰好对接了部分候鸟群体“总价敏感、居住季节短、产权诉求模糊”的消费特征。但这些房源的法律底色是清晰的：它们不是商品房，不能登记，不能备案，合同在司法实践中极容易被认定无效。

这是一个 有意思、有深度 的新媒体

未来在 这里读懂海南 房地产