长沙一小区自管十年成为“别人家的小区”，其他小区能“抄作业”吗？

最近，长沙金色比华利小区业委会主任彭颖玲讲述小区十年自管经历的视频，在社交媒体上备受关注。2025年3月，彭主任曾经做客“解放日报谢飞君”视频号“小区那些事”直播间，详细分享小区自管的得与失。

“2016年，我们小区的主水管一个礼拜要爆两三次，家家户户的卫生间里都备着大水桶。”在彭颖玲的记忆中，让小区头疼的管道问题，也成为小区自管故事的起点。如今，这个小区的物业费收缴率连续多年保持在98%左右，逆袭成了“别人家的小区”。

金色比华利小区这十年是怎么走过来的？它的经验能否为其他小区提供借鉴？

从没人管到自己管

回到2016年，金色比华利面临的局面很不乐观。原物业撤离，留下了消防设施故障、监控系统失灵、管道频繁爆裂等一系列问题。更让小区业委会头疼的是，原物业带走了物业费预收款，只留下“应收未收”的业主欠缴物业费330多万元。“当时小区物业费的实际收费率连三成都不到。”彭颖玲说。

是再找一家物业公司碰碰运气，还是自己站出来“当家作主”？那段时间，小区业主见了面也都唉声叹气，认为小区管不好了。

后来，在街道社区党组织的支持下，小区召开了业主大会，全体业主用一张张真实的选票做出选择——小区开启自管模式。

巧妇难为无米之炊。“第一届业委会委员做的第一件事，就是带着几十位热心业主监督员爬楼敲门，小区1800多户人家，一栋一栋走，一户一户聊，谈话直奔主题：房子是我们自己的，路是我们自己每天走的，电梯是我们和孩子天天要坐的。”业委会表示，为小区做事，委员们分文不取，并且日常的每一分收支都会公开。彭颖玲说，当时大家凭着湖南人骨子里的“霸蛮”劲，用时半个月，终于在小区筹集到首批50多万元物业费，业委会据此为小区聘请了保洁、保安、绿化和维修人员。

“抠”着用好每一分钱

“自管”两个字听起来简单，背后却是业主观念、利益关系和管理责任的重新梳理。彭颖玲坦言，自管之后，业委会的角色发生了变化。“过去，业委会主要代表业主监督物业公司。自管之后，服务团队的组建、物业费的收缴、公共设施的维护等工作，都需要自己参与组织和协调。”

这意味着，业委会不能只提出要求，还得对服务质量和管理结果负责。也正因此，在过去十年，金色比华利的业委会花钱特别“抠”。“能修的零件，绝不换新的；能局部换一截的管子，绝不整根更换；自管团队工程部能干的活，绝不掏钱请外援。”

小区中心一个散发着恶臭的烂池塘，外面工程队清淤报价六七万元，为了省钱，业委会委员、服务中心员工以及几十位党员志愿者愣是挽起裤腿踩进齐腰深的黑臭淤泥里，整整半个月，肩挑手提，一桶一桶往外掏，硬是把淤泥掏得干干净净。“我们灌入清水，种上睡莲，放进锦鲤，现在那里成了邻里打卡点。”

又比如小区的消防管网，专业公司报价，预估要花近百万元。后来业委会组织小区里懂技术的退休工人、老党员，拿着仪器一点一点测压、找漏点，最终只花了10多万元就修复了消防主管网，把消防水打上了最高的8栋楼顶。

小区内锈蚀倒塌的铁围栏，市场报价14万元。小区业主代表顶着大太阳到建材市场转了一天，看材质、砍价格，买回原料请师傅现场焊接，全套做下来只花了7万元，还利用边角废料做了20把不锈钢椅子。

随着小区环境逐步改善，业主对小区的态度也发生了变化——越来越多业主开始接受业委会的观点，认可物业服务需要资金支撑，公共区域的维护也离不开每个人的参与。

账本背后的治理功夫

如果说服务改善让业主看到了自管的效果，那么财务透明让业主愿意用实际行动支持小区的运转。

自管团队取消了物业公司的利润分配环节，但仍然需要支付服务团队员工工资、社保、日常维修和设备维护等费用。

在金色比华利，业委会从收费第一天就取消手工开票，采用基于房号的专业软件记录每一笔收支；小区服务中心收支每季度公示，公共收益每半年公示；每年年初，还会聘请第三方会计师事务所进行财务审计。此外，小区还另设监事会，对业委会和服务团队的工作进行监督。

当审计报告白纸黑字写着“财务规范、收支平衡、未见任何违规报销，业委会成员无任何报酬”时，业主对业委会的信任倍增。彭主任至今记得，在2019年底换届选举那天，许多在几十公里外上班的业主专门开车赶回来投票。

自管只是一种选择

最近，“2026住宅小区自行管理与多元共治服务创新——长沙现场考察研修会”在金色比华利小区举行，小区的自管实践吸引了10多个省市的治理同行来到小区取经。彭主任在研讨分享的自管十年经验，也让一个问题愈发突出：这套自管模式已经在这个小区运行了十年，这是否意味着其他小区也可以照着“抄作业”？

“自管只是物业服务模式之一，却不是唯一选择。”彭颖玲表示。每个小区的阶段不一样，面对的外部条件、小区发展阶段以及业主共识情况就不一样，自管不可能成为小区化解问题的“万能解药”。

“业主自管需要足够的参与基础。业主是否认可自管方向，是否愿意履行缴费义务，遇到公共事务时能否形成基本共识，都会影响自管小区的正常运转。”彭颖玲坦言，自己和多位业委会委员投入小区事务的时间远超一般的业余安排，并且他们的这种付出都不求回报。

事实上，收缴物业费、安排保洁保安、处理维修事项、管理公共收益、应对突发情况，这些业委会要承担的工作琐碎繁杂。据了解，2020年之后，经业主大会表决，小区对每位业委会委员每月补贴400元。

十年时间，金色比华利提供了一个值得研究的案例，证明住宅小区只要有足够的志愿者，完全可以探索自管，但考虑到这种模式需要业委会和志愿者长期持续投入时间和精力，可见它并非一份可以让其他小区直接照搬的标准答案。

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