昆明千亩烂尾大盘的重整迷雾

十多年前就已停工，4年前进入破产重整程序的目前昆明主城最大烂尾楼盘天宇澜山，终于在5天前确定了重整投资人——由湖北资管、招商建管、中天建设组成的联合体。项目尚未开发的4个地块（279.26亩）终于有望恢复开发，而早期停工尚未竣工的5号地块，也有了续建保障。

一个规划面积上千亩，未开发地块仍有280亩，总建面高达63万平米的大盘重获新生，无疑是当下昆明楼市最值得肯定的正面叙事，然而，回顾天宇澜山宣布复工以来的种种坎坷与重整议程争议，项目接下来的盘活前景仍充满迷雾。

天宇澜山的项目公司云南农科院神州天宇房地产开发公司（简称“农天地产”），是2022年3月被法院裁定破产重整的，但在第二年初首次招募意向投资人失败后，重整工作即陷入僵局。

已经建成的天宇澜山一期

2024年底，在没有重整投资人的情况下，农天地产管理人突然宣布复工续建天宇澜山天宇溪园（5号地块），公布的施工方是杭州建工集团。但令人啼笑皆非的是，在农天地产微信公号（管理人官方微信订阅号）发布续建消息的图文下面，第一条留言就说，“为了保护土地不被政府收回，又在忽悠！这是云南省农业科学院神州天宇开发商的一贯手法。”

但不管动机如何，谁来投资，杭州建工集团愿意复工续建天宇澜山总归是一件好事。可是在一年后，有人发现杭州建工集团其实没干多久就撤出了，据说原因也是资金问题。

对杭州建工集团是否不再负责续建施工，管理人从未对外公布过，事实上就连杭州建工集团承揽续建5号地块工程一事，管理人也没有公布过，反倒是5号地块的造价咨询和工程质量检测，管理人发布过选聘服务机构公告。

同样是选聘5号地块的续建服务机构，为什么最重要的施工单位没有发布公开选聘信息，却选择发布没那么重要的造价咨询和工程监测选聘公告，管理人的信息披露让人一头雾水。总而言之，杭州建工集团对天宇澜山5号地块的续建，可以说来去无声，仿佛从未发生过一样。这不能不让让人联想到前面提到的那条留言。

农天地产管理人在2024年12月通报的复工续建信息

杭州建工不干有人干，到了2025年底，招商建管对外宣布，已中标天宇澜山的代建服务业务，代建地块为（3、4、6、7号地块），这正是天宇澜山尚未开发的4个地块。这也就是说，在尚未招募到重整投资人的情况下，管理人就已经确定了代建机构。而如此重大的决定，管理人同样没有在农天地产公号或破产重整案件信息网公布过，就连这次代建机构的招标，也是在招商建管已经宣布中标后，外界才得以知晓。

对此，有房地产业内人士质疑说，既然还没有确定重整投资人，管理人怎么知道未来的投资人不会自己开发，或者启用其他代建机构呢？

因此，招商建管中标的代建业务是否能够真正开展，关键其实要看能不能找到重整投资人，以及重整投资人是谁。

招商建管在2025年12月8日宣布中标代建天宇澜山未开发地块

但接下来天宇澜山并未立即开始重整投资人招募工作，而是在今年1月，宣布召开农天地产第二次债权人会议，但在1月13日发布的召开第二次债权人会议的通知中，管理人并未公布议题，直到会议结束，管理人在1月30日发布的会议简报中，才说本次会议的核心议程为审议并表决《重整计划（草案）》。

这就意味着，虽然还没有重整投资人，管理人就已经提交了《重整计划（草案）》并交债权人表决。关于此次表决的结果，管理人同样没有公布。事后有消息人士说，表决没有通过。其实这个结果也不难理解，既然连投资人都没有，《重整计划》获得认可的可能性可想而知。

可见，不管前面的工作多热闹，天宇澜山盘活的关键点仍然在于谁来投资。在绝大多数房企破产重整案中，招募重整投资人基本都是优先事项，确定了投资人才提交重整计划草案并表决，然后才谈得上谁来代建。

可是天宇澜山的过程却正好反了过来，先有了代建方，再表决重整计划草案，而在表决重整计划草案的时候，重整投资人招募工作还没有开始。

直到今年9月25日，管理人才在时隔3年半之后再次发布了重整投资人招募公告。一个月后，重整投资人确定。虽然此次招募吸引了多个联合体参加，实力都很雄厚，但最终入选的，正是湖北资管、招商建管等组成的联合体。

考虑到招商建管早在10个多月前，就宣布中标代建天宇澜山的4个未开发地块，此次招募投资人的结果似乎早已是明牌。因为如果招商建管不是重整投资人，管理人在10个月前就确定由招商建管负责天宇澜山的代建业务，那又算怎么一回事？

只不过这样一来，从代建招标到投资人招募，农天地产这一番操作难免给人以“先射箭后画靶”之感。

停工之前的天宇澜山二期

当然目前入选的湖北资管、招商建管和中天建设投资联合体，实力也很雄厚，只不过接下来还有一关要过，那就是债权人表决。按照程序，重整投资人确定后，管理人还会再开一次或数次债权人会议，就投资人的重整计划进行表决，表决通过且法院批准后，重整投资人才能正式接管项目。

有些破产重整案会在这一关翻车，最有名的案例就是滇池半山破产重整，起初管理人确定的投资人是文澜房地产公司，但随后提交的重整计划草案却遭遇主要债权人反对，一年后不得不更换投资人，重整工作才得以推进。

悬念犹在。