前三季度经营服务收入438亿元，万科多元韧性筑牢发展底盘

深圳万科大梅沙中心。黄指南/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 黄指南 深圳报道

10月29日晚间，万科企业股份有限公司（000002.SZ/02202.HK）正式披露2026年第三季度报告。

报告期内，其稳步推进改革化险与高质量发展各项工作，开发业务端扎实保障交付品质、持续打磨产品能力、多维度推进存量资产盘活；经营服务板块保持稳健运行，全口径收入达438亿元，同比微增0.5%，多元业态协同效应持续显现。

与此同时，万科融资成本进一步下行，债务风险缓释工作有序推进，大股东持续给予资金支持。

一位不动产行业资深研究人士向《华夏时报》记者分析道，万科深耕房地产行业多年，相关经验积累有望在房地产新发展模式下提供能力支撑，但其经营依然承压，化险攻坚任重道远，尚需各方给予更多耐心与时间。

双轮驱动

行业调整周期中，交付履约与产品品质是房企经营底盘的核心支撑。

前三季度，万科将工程交付与品质升级作为开发业务的首要抓手，多措并举推进项目建设与交付落地。1—9月，其累计完成119个项目、3.4万套房的交付，长春、武汉等多地项目集中收房率达到100%，交付口碑持续稳固。

工程管控层面，公司沿用成熟的建造管理体系，全面落地防开裂、防串味、防噪音、防冷热、防渗漏五大品质管控系统，从施工工艺到供应链管控形成全链路标准闭环；报告期内累计更新405项产品技术标准，为产品品质迭代提供体系化支撑。

产品力的持续打磨，也成为周期中撬动销售的核心支点。万科立足客户真实居住需求，持续深化成熟产品系与场景模块建设，通过“标准化产品+属地化场景”的适配策略，精准匹配不同城市的改善需求。

报告期内，多个新项目凭借差异化产品定位实现良好市场表现。其中，宁波璞源隐秀以四代创新叠墅、日不落大平层产品精准锚定片区改善客群，首开去化率达75%；整体来看，前三季度万科首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率接近六成。

营销端的创新与存量资产的盘活，同步为开发业务注入动能。万科积极探索现房销售与场景化营销模式，苏南朗拾玉湖项目通过打造“质造工坊”，向客户公开展示土建、精装各阶段施工工艺与质量管控细节，以透明化品质展示实现项目现房清盘。

前三季度，万科现房产品累计实现销售75亿元，车位、商铺、办公类持有资产合计销售58亿元；新媒体渠道建设成效显著，前三季度新媒体渠道获客成交金额近85亿元，成为传统营销体系之外的重要增量来源。

据本报记者观察，在投资端万科坚持存量盘活与精准投资并行，持续优化产能布局。其通过城中村旧改、一二级联动、国企平台协同等多元方式，高效盘活存量资源、优化产能质量，前三季度累计盘活优化和新增产能195亿元，仅第三季度就完成39.2亿元。其中7月获取的合肥市瑶海区一中南项目，通过推动应收款提前回笼、联动国企平台协同，实现新增产能10.2亿元。

期内，其开复工节奏与市场需求匹配，新开工及复工计容面积完成全年计划的52.1%，竣工计容面积完成全年计划的55.4%，整体节奏平稳有序。

化险融资

在开发业务主动调整、适应周期的同时，万科多年深耕的经营服务板块持续发挥“压舱石”作用，多元业态协同发力，成为穿越行业周期的重要支撑。

前三季度，万科经营服务业务全口径收入达438亿元，同比增长0.5%，物业、租赁、商业、物流四大核心业态均保持稳健运行，核心运营指标稳居行业前列。

作为经营服务板块的核心载体，万物云持续深化“住宅+商企”双轮驱动战略。住宅物业领域持续推进“蝶城”战略，依托区域浓度优势稳步拓展存量项目，第三季度新增年化饱和收入3.2亿元。

此外，商企设施管理赛道持续突破，三季度在上海、杭州、张家港等地落地多个大型标杆项目，新增年化饱和收入3.6亿元。

而在非住宅领域，万物云依托“灵石”AI大脑，推动人工智能、数字孪生及机器人技术在安全管理、资产运营、设施管理等场景落地应用，已覆盖1340余个项目。

其余三大业态也齐头并进，运营质量保持行业高位。租赁住宅业务方面，截至三季度末，旗下“泊寓”品牌累计运营管理长租公寓超21万间，其中已开业超17万间，整体出租率达92.5%。

从数据上看，万科商业开发与运营业务整体出租率维持93.1%的高位，截至9月底累计完成40余个战略品牌、190余个门店签约落地；广州啤酒厂1985项目于9月23日顺利启幕，招商率达96%、开业率90%，引入5家华南首店、8家广州首店及多家米其林上榜品牌，打造“工业记忆+滨水社交+微醺夜生活”的复合消费新地标。

物流仓储业务实现营收稳步增长，其中冷链业务表现亮眼，营收同比增长21.9%，服务收入同比增长26%；截至9月底，万纬物流累计开业项目149个，总可租赁面积1053万平方米，高标库稳定期出租率90%、冷库稳定期库容使用率79%，运营效率持续领先行业平均水平。

经营稳步推进的同时，万科的融资保障与债务风险缓释工作也在有序落地。报告显示，截至三季度末，其存量融资综合成本降至2.86%，较年初下降17个基点，融资成本持续保持行业低位。

股东层面，大股东深铁集团持续给予万科强力支持，今年以来累计向其提供约45.2亿元股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。

债务风险缓释方面，截至报告期末，万科已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约180.7亿元，资债结构持续优化，到期偿付压力有序缓释。

值得关注的是，三季度末以来，房地产支持性政策密集出台，从商品住房销售制度完善、房地产信贷管理改革，到资本市场配套支持、居民购房贷款贴息落地，多维度政策协同发力，重点城市陆续出台配套实施细则，市场预期逐步修复。

万科方面表示，公司将继续聚焦化险和发展两大主题，坚定推进城市与业务聚焦，持续提升产品与服务能力，同时密切跟踪行业新政，加强前瞻研究与政策研判，把握市场修复窗口，全力推动公司重回健康可持续发展轨道。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁