山西
太原楼评☞| 业内视角
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导读
太原奇幻的土拍市场，14轮举牌的“抢地”，第二轮爆冷流拍。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
土拍爆冷｜流拍降温
2026年10月28日，距离上次挂牌不到一个月，这样的高效率在太原土拍市场是少见的，也说明太原财政的“积极”，希望再创土拍佳绩。
然而，体院余量SWP-2639地块二次挂牌【有底价拍卖】未能延续“抢拍”传奇，选择则了草草收场，二次流拍告终。
NO. 1｜体院余量地块的梳理
体院地块分为北中南三块，其中北地块已经开发完毕，保利天珺已经开发交付，最初中地块、南地块常规也是保利继续摘地作为天珺二、三期开发。
然而，伴随太原改善盘量价走高，房企在太原的优质土储减少，体校地块在2026年9月30日迎来了疯狂的“争夺战”！
最终，四川籍房企邦泰作为首入太原的“投名状”，溢价75.8%出让金超10亿的辉煌成绩拿下，让太原老牌房企为之一惊——遇上“卷王”了！
中地块拿下后，南地块因综合素质偏弱，但各家房企仍选择了积极争夺，最终拍卖到6.305亿元，然而以未到底价而流拍。
啥叫底价竞拍，这种情况在煤气化、污水处理厂都有过先例，业内叫“信封价”，主管城市土地领导小组对地价提前估值，未能达线拍卖即为流拍。
即便是已经举了14手【每手1700万】，溢价54%，楼面价6451元/㎡，依旧是——流拍！不是大家抢的不好，是最高分没过老师的及格线。
NO. 2｜体院地块二次流拍分析
回到地块的基本属性：SWP-2639，小店区长治路以东、体育西二巷以西、龙城北街以北，容积率2.5，面宽窄，托幼商业约为10亩。
地块综合素质不错，但对比第一次激烈的竞价，二轮流拍是房企观望还是其他原因的导致博弈的失衡？
可能一：过于仓促，间隔时间太短。
房企拿地，尤其是国央企，对于授权价有很严格的管控和流程，通常决策前要预留1-2个月的时间，除非二轮土拍有意“屏蔽”国央企这类流程长的参与者。
可能二：邦泰卷王，拉低了预期，地价估值折损。
这个主要是高流转的目标下，邦泰在对产品定位不求顶级、定价逻辑倾向流速最大化，这个逻辑和山西建投“低利润、高流速”是相类似的。
那么挨着邦泰，拿地后项目溢价偏弱，拿地土拍的预期也随着降低。
可能三：改善市场预期降温，潜在供地充裕。
这个就会房企对太原楼市未来的预期的投票，毕竟春江水暖鸭先知，太原楼市的预期好不好，房企拍地的热情就是一个风向标！
咨询顾问，专注趋势！
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