中建云境被动式住宅折价入市：工抵房模式下的契约与定价难题

较高的楼为中建云境被动住宅。 陈炳衡/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 陈炳衡 北京报道

日前，记者在走访北京丰台郭公庄中建云境（推广名“云境”，备案名“云境佳苑”）项目时发现其销售过程中存在承诺违约以及以“工抵房”名义大幅降价销售等问题。经与业主沟通进一步了解到，项目的15号楼以“绿建三星被动式住宅”名义建设，但却被作为“工抵房”推出，价格大幅低于正常销售的房源，而早期业主在销售“不讲价”的口头承诺下完成签约后，却目睹了同小区网签均价的大幅下探。

近期，记者多次前往中建云境与该项目销售顾问进行了多轮沟通，并就此采访了相关房地产市场与法律专家。

中建云境外部。 陈炳衡/摄

“不讲价”的口头承诺与74332元/平米的网签均价

据前期业主向记者提供的说法，2024年开盘前后签约时，销售曾明确告知“最高只有88折，不可能再有更低的优惠”。然而，第三方市场监测数据显示，中建云境2024年网签均价约为81181元/平方米，2025年全年约为80156元/平方米；进入2026年5月后，网签均价骤然降至约7.4万元/平方米，2026年7月初显示为74332元/平方米，较此前8万元/平方米以上的水平下探约6000元/平方米。对于一套122平方米的房源而言，这意味着一百万元级别的账面价差。

销售顾问在回应记者关于“为何当年能补差价、现在不能”的追问时，给出了一条时间分界线：2024年项目降价后曾为开盘时购买的业主调整价格，原因是“贷款还没放款，合同尚未执行完毕”；而当前“大多数业主已经收房、完成贷款，合同已执行完毕，无法再进行价格调整，因为这涉及合同履约问题”。换言之，开发商方面的逻辑是，法律上已履行完毕的合同不因市场价格波动而回溯调整。

但问题在于，业主主张的“违约”并非指向价格本身，而是指向销售环节的口头承诺。10月22日，北京卓浩律师事务所律师张建对记者分析指出，依据《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规及司法解释，开发商笼统口头承诺不降价一般属于商业宣传，若保价承诺内容具体确定、影响购房决策，则构成合同内容，开发商打折销售构成违约。

此外，北京京润律师事务所律师张志同对记者强调，如果开发商作出的不降价承诺已写入合同，或者有其他证据能够证明开发商曾向购房人作出过这一承诺，开发商就应当履行相应的承诺义务。降价后如何承担违约责任，取决于双方对此是否有明确约定；如果没有明确表示或约定，法官会从公平角度进行处理，优先考虑将降价差额部分认定为购房人的损失，并要求开发商承担对应责任。

15号楼，从“被动式住宅”到“工抵房”

销售顾问向记者确认，“工抵房99%都集中在15号楼”。按照其解释，15号楼是为达到绿建三星标准而建设的“被动式住宅”，特征包括窗户小、墙厚、没有暖气，且仅有122平方米一种户型，公摊相对更大，采光相对更差，“本身优势没有其他房子那么明显，所以就变成工抵房了”。

红圈的地方为15号楼位置。 陈炳衡/摄

这一解释将“工抵房”的成因归结为产品劣势，但在市场实践中，工抵房的本义并非如此。工抵房即工程抵账房，是开发商用于向施工方或材料供应商抵扣工程款的一种结算方式，其产生的直接背景通常是开发商面临资金结算压力，而非特定楼栋的户型缺陷。安居客房产研究院相关分析也曾指出，部分房企推出的产品本身并不一定是真正的工抵房，而是普通商品房，为了回笼资金需要对价格进行调整，但又担心老业主反弹，便以“工抵房”名义进行销售，本质上是一种变相的降价促销行为。

中建云境的销售数据为这一分析提供了一个注脚：2024年全年网签109套，2025年全年网签184套，2026年前4个月仅网签22套；2026年5月降价启动后，当月网签回升至32套，6月网签16套，两个月的销量超过此前四个月销量的两倍。降价确实换来了成交量，而“工抵房”恰好为价格下调提供了一个在形式上与“合同价”相区隔的通道。

至于“被动式住宅”这一表述，有相关专家向记者表示：被动式住宅在住建部与德国能源署合作推广的框架以及国标图集中有明确的规范对应，并非一个非规范概念；真正需要核实的是，“15号楼属于被动式住宅”这一具体断言是否有认证文件或官方标注作为支撑。销售顾问所称的“墙厚”“没有暖气”，在被动式超低能耗建筑的技术框架内确有合理性——该类建筑通过高性能围护结构和新风热回收维持室内热舒适，不依赖传统集中供暖正是其设计目标之一。但“窗户小”不能被直接归因于被动式节能的必然要求：被动房对窗户的核心要求是高性能（低传热、高气密、可控得热），其设计原则恰恰强调利用自然采光和太阳能得热，采光面积本身并非被动房要压缩的对象。如果15号楼确实存在窗墙比偏小、采光体验下降的情况，那更应被理解为项目在产品设计上做出的取舍，而非被动式住宅技术原则的必然结果。

同样，被动房的技术目标包含提升室内舒适度，将“牺牲居住舒适度”作为被动式节能的代价来叙述，在方向上与被动房的设计初衷并不一致；可能构成“牺牲”的，是特定项目在执行中的产品决策，不能归因于技术类别本身。至于市场接受度，被动房在中国市场确实面临建造成本偏高、节能回报折现意愿不足、施工精度要求带来质量风险以及二手交易样本不足等现实障碍，但“市场接受度低”是一个行业层面的背景性现象，不能直接推导出“15号楼因为被动式所以卖不动，所以变成工抵房”这一具体因果链。

15号楼以工抵房形式入市，可以直接观察到的变量是价格大幅下调后成交量骤升，这与产品在既定定价水平上缺乏竞争力有关，但成因可能涉及定价策略、户型设计、楼栋位置和市场周期中的一项或多项组合，需要以该项目自身的销售数据来检验，而不能将行业现象直接当作具体项目的已完成的因果。专家向记者指出，绿色建筑的技术合理性不能自动转化为市场合理性，这一判断成立；但它的适用方式应当是提出一个需要以15号楼实际认证状况、产品参数和销售数据来回答的问题，而不是替代这些数据本身。

不愿具名的房地产市场专家向记者分析，中建云境15号楼从“被动式住宅”到“工抵房”的转换，揭示了一个值得警惕的操作模式：当开发商既需要降价走量、又需要避免直接下调备案价或合同价所引发的老业主反弹时，“工抵房”便成为一种具有缓冲功能的价格工具。其风险在于，如果工抵房源在权属清晰度、抵押状态和网签条件上存在瑕疵，购房者低价买入的可能是附带法律不确定性的资产；而对于早期业主而言，无论降价被冠以“工抵”还是“特价”之名，合同价格体系的实质性瓦解对市场信心的冲击是相同的。

该专家同时指出，绿建三星本身是值得肯定的技术方向，但技术标准不能替代契约诚信。销售环节以“不讲价”“最高88折”等口头承诺促成交易，事后又以“合同已执行完毕”为由拒绝回溯性沟通，即便在法律上能够成立，在商业伦理和品牌信用层面留下的裂痕也难以通过一纸合同条款来弥合。

记者就以上相关问题，向中建八局发出了采访请求，截至发稿尚未获得正式书面回复。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁