一年狂赚8.3亿，停车场的生意，是不是比卖房还暴利？

大家平时开车出门找车位，绕着商圈转三五圈找不到空位的滋味肯定都尝过。谁能想到平时塞个车都嫌挤的小小车位，居然能在寸土寸金的城市里卖出一套住宅的价格。不少人盯着地产行业卖房赚得盆满钵满，却完全没注意到停车场这门藏在眼皮子底下的冷门生意，早就玩出了新花样。

想摸透这门生意的门道，去香港看一圈就全懂了。在当地车位早就不是住宅或者商场的配套赠品，反而成了投资者抢着入手的硬通货，价格走势跟当地楼市几乎是同频波动。之前香港顶豪小区里有个普通车位，直接拍出了660万港元的天价，换算下来差不多85万美元，直接打破了当地的车位成交价纪录。

花买豪车甚至买住宅的钱，就为了换块能停车的巴掌大地，搁不少内地朋友眼里简直离谱。但这种天价在香港根本不是什么极端个例，当地普通车位卖上百万港元的情况随处可见。2020年香港车位的平均成交价是214万港元，这笔钱拿到加拿大不少城市，都能直接买套正经的联排别墅了。

这还不是香港车位价格的最高点，2019年当地车位平均成交价摸到230万港元，比2020年还高出一截。就算后面一年价格小幅回落，整体的价位还是高得离谱。把时间线拉到五年维度，当地车位价格平均涨了86%，这个涨幅跑赢了不少投资品类。

不少业内人士都调侃，香港车位现在的行情，完全就是迷你版的房地产市场。房价往上涨的时候车位跟着水涨船高，楼市降温回调，车位价格也跟着往下走，走势同步度高得离谱。现在当地的车位早就脱离了单纯的使用属性，既能解决车主日常停车的刚需，又能当成资产转手赚差价，难怪能被投资者捧着炒。

车位价格能炒到这么高，核心原因说白了就是太少了。香港本身土地资源就紧张，住宅和商业用地都不够分，能拿出来划成车位的空间自然少得可怜。新楼盘配建的车位指标卡得死，老小区更是没地供应端卡得死死的，需求端反而蹭蹭往上涨。一边是实打实有停车刚需的车主，就想找个离家近的固定车位不用天天抢位置。另一边是摸准了行情想进场捞一笔的投资者，两边凑在一起需求直接拉满。东西就那么点要的人还多，价格能一路被推高根本不奇怪。

方挤出新车位，供应端从根上就没法放大不少普通人根本想不到，买车位居然还成了小资金进场楼市的捷径。现在市场利率低，钱存银行拿的那点利息跑不赢通胀，大家都想找更稳的高收益投资渠道。2020年底香港还调整了非住宅物业印花税，200万港元以下的车位印花税只要100港元，买卖的交易成本几乎可以忽略不计。

。在香港买套普通住宅动辄就要几百万上千万港元，入场门槛高得普通工薪层根本碰不到。车位的总价低不少，交易税费又几乎等于白给，刚好给手头钱不多又想沾点地产投资红利的人开了个侧门。不少人手里攒了点闲钱不敢碰高价住宅，转头买俩车位等着升值，操作起来比炒房省心多了。

供需的缺口摆那放着，长期来看价格根本跌不动。2008年到2020年这十二年里，香港新增的私家车登记数量涨了50%，算下来多了21万辆新车。同期全香港新增的停车位只有10%，加起来才6.6万个。新车增速比车位增速快出一大截，缺口只会越来越大。

买不起车位的人退而求其次选租车位，压力也小不到哪去。香港车位的月租普遍在1900港元到6000港元不等，换算成人民币差不多一千七到五千五。这笔钱是车主每个月固定要掏的硬性支出，就算养车的人愿意花钱，热门地段的好车位还不一定能租得到。

可别以为沾了车位的边就个个能躺着把钱赚了，内地有家手握全国三万多个停车场资源的头部运营公司，好几次冲击上市都折戟沉沙。规模铺得这么大资源这么多，照样没赚到大家想象中的暴利，核心问题就出在回款上。

这家企业的应收账款占比最高的时候直接摸到当年营收的一半以上，大半的钱都压在外面收不回来。账面营收数字看着好看，实际能调用的现金流少得可怜，扩张节奏和日常运营全被拖得死死的。说白了靠运营停车场赚管理费的生意，跟炒车位赚资产增值的钱根本就不是一个逻辑。

炒车位相当于攥着块稀缺的小地皮，赌的是供需缺口拉大带来的资产涨价红利。停车场运营更像普通服务业，要抠着成本算管理费，还要天天盯着回款别出问题。两者的风险和收益来源完全不一样，根本不能一概而论。

现在再回头看最开始的问题，停车场生意是不是真的比卖房还暴利，根本没法给出非黑即白的答案。土地稀缺供需错配的地方，车位卖出住宅价五年涨近九成，赚的钱比不少地产项目都爽。纯做停车场运营的玩家，就算手握几万处场地，也可能被拖在现金流坑里赚不到快钱。

参考资料 中国经营报 停车场生意的暴利真相 第一财经 香港车位市场调研报道