实物出资，以权属变更日还是交付日认定出资完成？

实物出资，以权属变更日还是交付日认定出资完成？

李舒律师 等

股东取得对应股东权利，以出资义务履行完毕为前提。公司法允许股东以货币、实物等方式出资。房屋等不动产实物出资时，会出现预告登记、产权过户、实际交付多个时间节点，到底以哪个节点算作出资义务完成？本文结合最高人民法院典型再审案例，厘清实物出资的认定标准。

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裁判要旨

股东以可评估作价的实物出资，既要将财产权属过户至公司名下，还应当将财产实际交付公司，使公司能够占有、使用、收益。仅办理权属变更，但未实际交付财产的，应当认定出资人未完成出资义务，对应期间不享有股东权利；在同时满足过户 + 交付两项条件时，财产实际交付之日为出资义务完成时间。

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案情简介

1. 2002 年，甲酒店、甲控股公司共同设立目标酒店公司。

2. 2008 年 12 月，乙公司与甲酒店、甲控股公司、目标酒店公司签署增资协议，约定乙公司以 86 套房产作为实物出资，增资入股目标酒店公司。

3. 2008 年 12 月至 2009 年 3 月，乙公司与目标酒店公司就该 86 套房产分别签订商品房买卖合同，约定交房时间；乙公司为目标酒店办理房屋所有权预告登记。

4. 2012 年，乙公司仅交付其中 9 套房屋，首套交付时间为 2012 年 3 月 8 日；剩余 77 套房屋迟至 2017 年 8 月 17 日才完成产权过户登记。

5. 目标酒店起诉，主张该 77 套房产出资完成时间为 2017 年 8 月 17 日，要求乙公司承担自约定交房日起至过户日的逾期出资违约责任。

6. 一审、二审法院认为，已经办理预告登记、部分房屋先行交付，认定首套房屋交付日即为出资完成时间，不再支持后续违约责任。

7. 目标酒店向最高人民法院申请再审，最高院改判：出资完成时间应当以房屋实际交付之日为准，二审法律适用错误，予以纠正。

案件来源：最高人民法院(2020)最高法民再 85号

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裁判要点及思路

本案核心争议：不动产实物出资，如何判定出资义务完成时点。

最高院裁判思路：

1. 预告登记仅具备物权期待权的保全效力，不等于产权过户，更不等于实际交付；只办预告登记、房屋仍由出资方控制，公司无法占有使用、产生收益，资本功能没有落地。

2. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十条区分两种情形：

已交付、未过户：法院可限期补登记，补办完成后，股东可以主张自实际交付时起享有股东权利；

已过户、未交付：即便产权登记在公司名下，公司无法使用财产，出资人在交付前不享有股东权利。

3. 权利义务对等原则：实物出资需要同时满足权属转移 + 实际交付两个要件；两项要件齐备时，交付时间是出资义务完成的起算点，而非过户登记时间。

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实务要点总结

1. 房屋、土地等不动产出资，交付、过户缺一不可：只交付不过户，属于出资瑕疵，公司面临财产无法处分的风险；只过户不交付，同样属于未全面履行出资义务，股东不能享有对应股权收益。

2. 出资标的必须符合法律许可范围：依据《中华人民共和国市场主体登记管理条例》，劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权、设有担保负担的财产，不得作价出资。

3. 股权受让风险提示：受让存在实物出资的股权，务必核查两件事：出资财产是否过户、是否完成实际交付。出资存在瑕疵的，知情受让方需要和原股东承担连带补足出资责任。

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相关法律规定

《中华人民共和国公司法》

第四十八条 股东可以用货币出资 , 也可以用实物 、 知识产权 、 土地使用 权 、 股权 、 债权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资 ; 但 是 , 法律 、 行政法规规定不得作为出资的财产除外 。 1 0 判 决 书 中 的 公 司 法 : 经 典 公 司 法 案 例 点 评 及 胜 诉 实 战 指 南 对作为出资的非货币财产应当评估作价 , 核实财产 , 不得高估或者低估作 价 。 法律 、 行政法规对评估作价有规定的 , 从其规定 。

第四十九条 股东应当按期足额缴纳公司章程规定的各自所认缴的出资额 。 股东以货币出资的 , 应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账 户 ; 以非货币财产出资的 , 应当依法办理其财产权的转移手续 。 股东未按期足额缴纳出资的 , 除应当向公司足额缴纳外 , 还应当对给公司造 成的损失承担赔偿责任 。

《 中华人民共和国市场主体登记管理条例 》

第十三条第二款 出资方式应当符合法律 、 行政法规的规定 。 公司股东 、 非 公司企业法人出资人 、 农民专业合作社 ( 联合社 ) 成员不得以劳务 、 信用 、 自 然人姓名 、 商誉 、 特许经营权或者设定担保的财产等作价出资 。

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1. 仅交付土地、未完成权属过户登记，属于出资不完全履行

案号：（2022）鲁民终 450 号

裁判要点：以土地使用权出资，即便已经交付公司占有使用，只要权属没有过户至公司名下，公司无法独立处置该财产，仍然构成出资瑕疵。

2. 划拨土地出资，瑕疵能否补正以行政审批结果为准

案号：（2016）最高法民再 87 号

裁判要点：划拨土地不能直接出资，需要转为出让用地；法院可指定期限补正手续，到期无法完成变更登记的，认定出资义务没有履行到位。

3. 股东逾期出资，除补足出资外，还需向已按期出资股东承担违约责任

案号：（2021）豫 01 民终 3974 号

裁判要点：股东未按协议、章程约定时间实缴出资，应当补足出资，并按照约定标准向已经足额出资的股东支付违约金。

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

业务沟通15210234077 | lishu@yuntinglaw.com
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专业领域商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

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