“再造一个拼多多”的野心，藏在买楼这件事里

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曾经"不追求独立办公楼"的拼多多豪掷45亿买楼，用占比1%的资金为新业务准备锚点。

"拼多多买的不是几个楼面，而是整栋楼。我们目前了解到的信息是，这笔交易是今年三季度成交的，金额约12亿元。"近日，一家房产机构高层向财联社透露，拼多多收购了位于上海长宁区的晶耀虹桥一幢甲级办公楼。

从河北雄安、上海陆家嘴再到长宁，这是拼多多在2026年内第三次购置办公楼，合计金额已超45亿元。

然而就在几年前，拼多多对于买楼的态度还截然不同。2019年，创始人黄峥曾明确表示："公司暂时不会有自己的办公楼、食堂，独立办公楼也不是我们追求的。"此后多年，即便黄峥退居二线，拼多多"只租不买"的策略也始终未变。

这家在固定资产投资上向来谨慎的公司，为何突然一改常态，频频出手？

拼多多半年三次出手买楼不动产投资精准指向新业务

细看2026年拼多多购置的三处办公楼，每一处都可谓有的放矢。

5月，拼多多信息技术服务有限公司落地雄安，其作为上海寻梦信息技术有限公司（拼多多国内运营主体）的全资子公司，首期注册资本达5亿元。该公司主要承载数据标注、内容审核、客户服务三大核心业务，早在正式购楼前，便已有百余名员工完成入职。

6月21日，拼多多与中国电建正式签约，完成了雄安电建智汇城数字新消费电商产业园一栋12层办公楼的整体购置，交易具体金额并未公开披露。次月该办公场地便正式投入使用，截至9月初，拼多多雄安公司员工数量已突破4000人。

先注册、后招聘、再买楼落地团队，拼多多落子雄安环环相扣。而据行业估算，在购房入驻可享受15%企业所得税优惠税率的基础上，叠加人才引进、办公用房等补贴，拼多多每年或可节省3000万至5000万元的运营成本，其多年来的首次不动产投资显然并非"临时起意"。

图片来源/天眼查

同样是在6月，拼多多豪掷33.7亿元收购了上海陆家嘴星展银行大厦，成为2026年上半年上海大宗交易单笔成交金额最高案例。

而这栋地上地下合计22层、建筑面积达4.6万平方米的办公场地，承接的是2月3日落地陆家嘴、注册资本50亿元的上海新拼姆朴动电子商务有限公司，其经营范畴涵盖进出口、供应链管理、国内外货物运输代理等多项业务。

该地点临近多家外资银行、跨境律所、国际支付机构，具有国际结算、海外税务、跨境法务、海外招商等多项便利，还曾有商业地产从业者向媒体透露，拼多多跨境平台Temu核心团队将最先入驻。

图片来源/天眼查

而近期被爆出即将成交的上海长宁项目，建筑面积2.16万平方米、耗资约12亿元，其所对应的上海新拼姆鸿乔电子商务有限公司，同样早在2月就已完成注册，注册资本高达100亿元。相比落地陆家嘴的跨境运营主体，长宁新拼姆更侧重于国内供应链与自营品牌孵化业务。

图片来源/天眼查

三处办公楼中，有两处直指"新拼姆"这一全新自营品牌及TEMU海外业务，而雄安场地所承载的后台成本中心职能也同样与此息息相关，可见拼多多对于新业务拓展的投入魄力。

2026年3月，拼多多官宣新拼姆自营品牌计划，由联席董事长赵佳臻亲自带队，未来三年计划投入1000亿元，该品牌主攻服装、家居、户外三大类目，预计2026年三季度上架销售。

而拼多多跨境平台TEMU则起步于2022年，主要定位中端客户群体。Similarweb数据显示，2026年6月TEMU月访问量已达11.46亿次，全球份额仅次于亚马逊，位列第二。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，拼多多这轮"买楼"不是财务投资，而是把战略重心从"平台轻资产"钉进物理世界。三处地点选址逻辑分明，陆家嘴看重外部资源密度，雄安注重政策红利、成本控制与后台规模化，长宁则瞄准产业带半径与总部认同。

现金充裕叠加转型刚需

拼多多转向履约驱动，置业支撑跨境供应链升级

虽然接连投入大量资金用于购置办公楼，但这一规模对于拼多多当前的现金储备来说没什么压力。

截至2026年6月末，拼多多现金及现金等价物资产为1289.18亿元，短期投资为3274.96亿元，二者合计达4564.14亿元，较上年末增加341.05亿元。同期，公司总资产规模为6634.07亿元，现金类资产占总体比重已达68.8%，现金储备相对充裕。

图片来源/拼多多26Q2财报

而本轮用于办公场地投入的45亿元，仅相当于拼多多当前现金类资产储备的1%左右，其产生的财务压力十分有限。

在黄峥提出"不追求独立办公楼"的2019年，拼多多年度收入仅为301.42亿元，净利润更是仍处亏损近70亿元的未盈利状态。而行至2025年，其年度收入、净利润已分别达4318.46亿元、978.43亿元，6年过去公司经营规模已不可同日而语，拼多多对于办公地点的考量也从租房办公更省钱，转向了买楼办公更稳定。

财务数据中还透露出了另一个信息：拼多多或正步入业务转型期。

2026年第二季度，拼多多共实现收入1123.58亿元，同比增长8.1%，录得净利润271.82亿元，同比缩减11.6%，已是其连续第三个季度出现净利润同比下滑。

收入结构方面，该季度公司交易服务板块收入为547.21亿元，同比增长13.3%，在线营销服务及其他板块收入576.37亿元，同比增长3.5%，二者同比增速已相差约10个百分点。

而将时间拉长至2026年上半年，拼多多交易服务收入达1110.14亿元，其规模在半年维度首次超过在线营销服务，占总收入比例也已超半数。

业绩此消彼长，拼多多的经营定位或正从原本"卖广告的流量分配者"逐步转向"做履约的供应链组织者"。

图片来源/拼多多26Q2财报

柏文喜指出，拼多多在当下阶段花45亿买楼，本质上是现金储备充足、租金长期化不划算的自然选择。更深层次来看，Temu等相关业务模式变动，跨境合规、关税测算、本地履约都要求团队必须物理集中，此前散租办公形式已撑不住这种高度协同。

2025年12月的股东大会上，赵佳臻正式出任拼多多联席董事长兼联席CEO，明确提出"将集中精力、财力和物力投入中国供应链升级再造，推动运营模式整体性升级，高质量、品牌化是核心方向，相信未来三年我们有机会再造一个拼多多。"而这一发展目标的实际推进，便聚焦于新拼姆与TEMU上。

从单纯的交易平台走向打造自营品牌，选品、打样、验厂、质检、样品间、直播、报关、海外合规审核等环节均需实现自控，对团队配置及办公场地的要求也随之大大提升。

同时，TEMU的运营复杂程度当下也正被迫抬升。

2026年7月，欧盟取消了对于150欧元以下低值进口包裹的关税豁免，在此后两年的过渡期中，直接寄给终端消费者的包裹按每件商品税目子目统一征收3欧元的临时关税，而过渡期后将按0%至17%的五档税率全面计征关税。

这一变动直接冲击了TEMU此前采取的全托管直邮模式，使其被迫转向"整柜跨境+海外仓前置备货"。

目前，拼多多已在德国、波兰等地建立十余个自营仓，全球自建海外仓达13个，计划在2026年实现欧洲80%以上订单由本地仓发货，而这对于供应链与精细化运营都提出了极高的要求。

香颂资本执行董事沈萌指出，拼多多在夯实主业的同时拓展新业务，团队快速扩张对办公空间需求较强，在商业地产价格相对较低的节点，于核心城市的核心区域收购物业，既满足其自身需要，也能更高效地进行资产负债管理。

戴德梁行数据显示，2026年上半年上海大宗交易总额达233亿元，较2025年同期大幅上涨47%。其中，自用买家成交总额为115亿元，同比增长34%，其占总体比重也由2025年全年的26%升至50%，市场显现回升态势。

同时，该报告期内，上海甲级写字楼净吸纳量近四年来首次超过新增供应量，办公楼供需关系或正临近关键转折点。

图片来源/源媒汇

柏文喜指出，在房地产周期底部、自用刚需和资产锁定三重共振之下，大厂买楼本质上是用经营性现金流换长期固定成本锚，而不是单纯看好商办资产升值。

同行不动产投资扎堆AI拼多多为何逆向"死磕"供应链？

值得关注的是，除拼多多以外，近期多家互联网大厂也显现出重资产转向趋势，且正大力推进AI相关业务不动产布局。

近一年内，字节跳动已接连在北京公开市场拿下四宗地块，总金额超90亿元，其中，耗资33.05亿元取得的北京海淀双泉堡地块，项目预计2027年开工、2030年竣工，建成后将承载大模型、人工智能及底层技术研发功能。

腾讯投资50亿元的韶关浈江算力中心项目已在建设中，共包括5栋算力中心楼、1栋运维楼及配套电力设施，预计可容纳约20万台服务器，未来将承载腾讯视频、微信、QQ及"混元"大模型等核心业务。

而阿里更是在2025年提出未来三年将投入超3800亿元用于算力基建，其累计投资330亿元的江苏云计算数据中心已开启二期项目，预计将于2026年底成为阿里全球规模最大的数据中心集群。

相比之下，拼多多年内的三个项目却几乎完美"避开"了AI算力这一大热赛道。即便是与此关联最密切的雄安项目，其实质仍为常规办公楼，而非具备供电、散热承载能力的算力中心，其招聘人员也仅为客服、审核、运维等人力密集型后台岗位，与其他大厂的算力不动产布局仍有着根本性差异。

早在上市前，黄峥就明确了拼多多"追求分布式AI而非通用大模型"的定位，此后拼多多也并未投入与其他大厂的"造算力、训模型"竞争。2026年第二季度，拼多多研发费用率为4.1%，较同期阿里7.8%、腾讯13.3%的研发投入水平相比仍有着明显差距。

沈萌指出，拼多多的核心主业是电商而非AI技术，比拼算力投资并不符合其发展需要，拼多多会更注重AI技术在电商场景中的应用，依据自身的需要制定投资和发展策略，风险更可控。

与此同时，拼多多依然在大力推进供应链建设。

3月，针对农产品供应链开启"2026多多好特产"计划，聚焦冷链物流优化、产品精深加工等方面，推动农产品的仓储运输与加工包装提升。8月，拼多多还上线了"最快明日达"服务，目前旗下多多云仓已在全国布局150余个节点，平台履约能力进一步提升。

柏文喜指出，拼多多把AI拆成商品标准化、产业带溯源、履约核验等工具，塞进交易链路，不对外输出入口，也不抢C端助手叙事，这套选择与其聚焦GMV与商户生态的商业模式较为匹配。

"AI越聪明越容易算出‘拼多多的货更便宜’，拼多多赌的是电商终局会回归成本和供给，而不是入口和叙事。"柏文喜强调。