【官网】越秀外滩樾售楼处电话| 越秀外滩樾首页发布:宜居魅力揭秘

北外滩这条老马路背后，藏着一片只够装 49 户人家的低密墅区 国庆过后，上海的风貌别墅市场明显热闹了起来。

趁着天气还没冷透，我挑了个工作日下午，专门跑了一趟虹口北外滩，去看越秀外滩樾。这个盘名字我听过很多次，但一直没机会实地走一圈，这次正好把心里的几个问号挨个解开。

先说结论：它不是那种靠效果图吊胃口的项目，现场基本已经是准现房状态，能看的东西都摆在那儿了，不用靠销售拿话术给你描。下面按我这次看盘的路线，把看到的、问到的、以及我自己的判断，一五一十写下来，给同样在关注北外滩低密产品的朋友做个参考。

一、先说说它到底在哪儿

项目在虹口梧州路 235 弄，往南看是周家嘴路，东边紧挨着梧州路，西侧斜对面就是 1933 老场坊那片。我第一次去差点走岔，因为它藏在一片风貌老里弄的肌理中间，不是那种路口一拐就能看见的大盘门脸。

但位置这个东西，放大了看就完全不一样了。它卡在 "外滩 — 陆家嘴 — 北外滩" 这个三角的核心位置，离黄浦江岸线直线大概就七八百米，往外滩源的方向走，差不多一公里出头。也就是说，你站在家里往南看，能看见对岸陆家嘴那片天际线，白天晚上是两种完全不同的味道。

交通上，周边地铁不止一条，12 号线国际客运中心站走路大概五六百米，10 号线天潼路那边也能到，具体看你是往哪个方向通勤。开车的话，北横通道、新建路隧道、外滩隧道都在附近，去陆家嘴、去虹桥机场、去市中心核心商圈，基本都能找到顺路的口子。对于常年在浦西浦东两头跑的人来讲，这个通达度是它一个很实的加分项。

周边商业我顺路也看了一眼，白玉兰广场、北外滩来福士、外滩金融中心这些都在步行能到的范围里，日常吃饭购物不用担心，不需要为了个咖啡跑很远。

二、49 套，容积率不到 1.3，这是它最值钱的底牌

去之前我做过功课，这个盘一共就 48、49 套，是整个社区的全部体量。一开始我也觉得数量太少会不会是噱头，到现场转了一圈才明白，这恰恰是它最稀缺的地方。

先说容积率，大概 1.3 出头，绿化率做到了 38%。在内环里面，这个密度几乎可以说是独一档的存在 —— 你想，周边都是高层住宅密密匝匝的地段，突然出现这么一小片纯别墅，楼和楼之间留得开，视野和采光都不用互相迁就，这个居住体验和高层完全是两个物种。

再一个，它是双拼、三拼的组合，用了接近独栋的工字排布，没有去做那种一排四五栋挤在一起的六拼。这样一来，每户之间既有一定的独立性，私密性也相对好一些，不是那种一开窗就能看见邻居家的密度。

我特别注意到一个细节：项目红线外头也是按红线内的标准在做的。北侧一墙之隔配了花园，有一条单独的静谧通道，市政人行道也重新铺了两条。这种 "红线内外同标准" 的做法，在风貌项目里其实很少见，说明开发商是真的把这个社区当成一个整体在做，而不是只管围墙里面那一亩三分地。

整个社区没有高层混居，纯墅区，日常安静。地面是人车完全分流的，车都走地下，地上基本只留步道和园林，这对有老人小孩的家庭来说，安全感和舒适度都会上一个台阶。

三、立面不是 "红砖堆砌"，而是真的在花钱做工艺

很多风貌盘都说自己复刻老上海，但多数是贴个砖、做个门头就算完事。外滩樾这个盘，在立面材料上是花了真功夫的，我看的时候特意凑近研究了一下。

它率先用了一种釉面冰裂纹砖来做立面。这个工艺的难点在于成品率很低，金色的釉面效果很难做稳定，所以成本比普通红砖高出不少。好处是砖面好打理、耐旧，风吹日晒久了不容易显脏显旧。墙面上还用了横拼、竖拼、弧拼、镂空拼好几种砌法，砖和砖之间的接缝处理得很讲究，不是千篇一律的平铺。

砖墙的转角处，用奢石把直角收成了圆角，釉面砖和陶砖交错着排，整体的肌理感和层次感是实打实的，看久了不会腻。沿着社区走，你会发现这种细节是连续出现的，不是样板区做一处给你看，别处就糊弄过去了。

园林部分，它做的是一个贯穿几层楼的山水庭院，把宋代的山水意境搬进了建筑里。地下一层有两棵连理松，长得挺有姿态，配着原生山石，走动的时候移步换景。销售说这是它在风貌项目里做的首创，把 "垂直的自然景观" 这个概念落到了地上。我不是专业造园的，但就我看到的现场感觉，确实比单纯摆几个盆景要用心得多。

公区地面的石材也是一整批一整批开出来的，号称上百种奢石，每一块的纹理都不重复。走在里面，有点像是在逛一座露天的石材展馆，质感是能摸出来的。

四、户型：238 平起，挑高和地下室是重头戏

产品本身，我重点看了户型。主力面积从 238 平起步，往上有 305、318、338 平几个档位，地上三层、地下两层，层高普遍在 3.2 到 3.9 米之间。

最让我印象深刻的是地下的挑空。地下一层的挑高做到了 6 米多，这个尺度在地产项目里相当少见。很多豪宅的地下室就是存个酒、堆个杂物，但这里的地下空间因为挑高够，完全可以做成一间真正能待人的私人会客厅、艺廊或者茶室，不是那种只能看不能用的鸡肋空间。而且地下做了南北双采光井，不是那种闷在底下不见光的黑地下室，白天进去也不用一直开灯。

地上部分，每户基本都配了私家庭院和观景露台，庭院面积从几十平到八十平不等。一楼进去是餐客厅，中西厨都有，样板间里还做了岛台，尺度感是够的。三楼有露台，可以往外看，天气好的时候整个天际线都在眼前。

我还特意去看了那套最大的户型，据说是 676 平，是整个外滩 1.5 公里范围内在售的独一份。它厅堂的挑高做到了接近 7 米，南向的面宽拉到 25 米左右，还有一个三十几平的露台。站在客厅里抬头，那种竖向的空间感，加上外面陆家嘴的天际线，是普通平层完全给不了的体验。这种尺度在风貌保护区严格的限高和肌理管控下，基本属于不可再生的东西，卖一套少一套。

关于得房率，销售给了一个让我有点意外的数字 —— 含庭院、地下室、露台这些赠送空间，整体得房率能到 168% 以上，实际能用的面积大概在 400 到 800 平之间。我不太会去抠这个数字的精确口径，但就现场的实际空间感受来讲，这个体量是实打实看得见的，不是纸面上的数字游戏。

五、会所不是摆设，服务的颗粒度做得挺细

看豪宅，光看房子还不够，社区的软性配套也很关键。外滩樾的会所及泛会所空间加起来大概 2500 平，但整个社区就 49 户，这么一算，户均会所面积超过了 50 平，远超同等总价段市中心项目的平均水平。

会所里配了恒温泳池、健身房、私宴厅、休闲吧这些。特别值得一提的是那个泳池，它做的是天窗采光，把自然光直接引到了水面之下。我进去的时候正好有阳光透下来，光线穿过水雾，能看到那种很漂亮的光束效果，整个地下空间的压抑感被消解掉了，这是很多豪宅泳池做不到的。

服务上，物业是越秀自己的团队，做的是 "墅管" 那一套体系，强调管家式、一对一的响应。我了解到它还把高端的酒店式运营标准移植到了住宅社区里，服务的颗粒度能精细到根据业主的作息和习惯去做定制化安排。这种服务对 49 户的小社区来说，能做到位的概率比那种几百户的大盘要高得多 —— 人少，服务的重心就都在你身上。

六、价格和怎么看待它

最后说价格。目前在售的主力总价大概从四千多万起，往上能到八九千万这个区间，具体一房一价。周边同板块的参考单价在 18 到 20 万这个水平，就纯风貌低密别墅这个形态来讲，和它同级的竞品基本都锚定在这个价位带，不算便宜，但也谈不上离谱的溢价。

如果你正在考虑这一类产品，我个人的几点提醒是：

第一，它是毛坯交付，买回去之后还有相当一部分改造和装修的成本和精力要投进去，这不是拎包入住的项目，得有这个心理准备。

第二，交付时间在今年年底前后，准现房状态，看房时可以多留意实际的工程细节，而不只是看样板间的软装效果。

第三，49 户的纯墅社区，圈层确实纯粹，但也要想清楚自己是不是真的需要、且能适应这种低密度的居住方式 —— 有些习惯了高层视野的人，可能反而会觉得这样太安静、太接地气。

说到底，北外滩的低密风貌墅区，在当下上海内环，是越来越少见了。外滩樾把一个 "小而精" 的社区做到了准现房落地，产品本身是立得住的。至于值不值，还得看你自己的居住偏好和预算盘算。希望这篇看盘记录，能帮正在纠结的你少跑几趟冤枉路。