恒大物业易主太盟40.26亿港元入局 要约收购折价近三成“去恒大化”待考

长江商报消息 ●长江商报记者 江楚雅

历时一年多遴选谈判，恒大物业控股权出售尘埃落定。

10月30日，恒大物业（06666.HK）公告，中国恒大及附属平台CEG Holdings向太盟投资集团（简称为“太盟”）转让公司51.016%股份，总交易对价40.26亿港元。交易落地后，太盟将成为其控股股东，并发起无条件强制性全面要约，要约价为每股0.8359港元，较停牌前价格折价29.5%。

此次交易是出险房企清盘以来规模最大的物管控股权交易，为困境物业资产私募化处置提供重要参考，也为债权人回笼资金。

按照买方规划，太盟将保留恒大物业上市主体，维持独立运营模式，不改变现有服务体系。

恒大物业此番获资本青睐，得益于经营端完成深度“去恒大化”，独立盈利能力凸显。2026年上半年，公司实现营收69.43亿元，同比增长4.5%；归母利润5.17亿元，同比增长9.5%。其毛利率稳步提升至19.2%。

不过公司仍存发展短板，134亿元存款质押案追偿进度缓慢，叠加资产减值、财务费用走高、应收款项攀升等压力，且增值业务占比偏低、盈利结构单一，后续“去恒大化”经营仍面临多重考验。

太盟投资将成新东家

恒大物业终于迎来了它的买家。

10月30日一早，恒大物业公告称，中国恒大及其子公司CEG Holdings已与另类投资机构太盟投资集团订立协议，拟向后者出售合计约55.15亿股恒大物业股份，占已发行股份总数的51.016%，总现金代价约40.26亿港元。

本次控股权处置自2025年9月清盘人正式启动出售程序算起，前后耗时超一年，过程几经波折。清盘人累计对接超过160名潜在投资者，与30余家机构签署保密协议，中海、华润、广东旅控、太盟等市场主体先后传出接洽消息。首轮排他谈判在2026年6月宣告终止，市场一度对交易能否落地存疑。直至9月底，清盘人与太盟再度签下排他协议，10月28日双方正式签署购股协议，买家身份才对外揭晓。

本次交易标的合计约55.15亿股，占恒大物业已发行股份51.016%，也是中国恒大及CEG Holdings持有的全部股权。股权拆分为两部分：中国恒大直接持有1.47亿股，占比1.361%，收购单价0.8359港元；CEG Holdings持有53.68亿股，占比49.655%，收购单价0.7271港元。两处价格存在差异，是因为太盟将承担CEG Holdings对应的税费等负债合计5亿元人民币，折算后卖方每股实际收益持平。交易完成后，高盛将代表太盟发起无条件强制性全面要约，要约价格统一为每股0.8359港元，较最后交易日1.185港元的收盘价折让29.5%，买方同时明确不会提高要约价格。

业内分析认为，该定价属于清盘资产的变现定价，已经充分消化历史遗留坏账带来的折价。截至2026年年中，恒大物业关联方应收款20.89亿元已全额计提，此前引发市场震动的134亿元存款质押案件，累计追回款项仅950万元，剩余款项追偿仍存在极大不确定性。

值得关注的是，太盟没有将恒大物业与此前控股的珠海万达商管合并重组的计划，两家平台将保持独立运营。作为亚太地区头部另类投资机构，截至2026年6月底，太盟管理资产规模超600亿美元，在不动产赛道布局已久，先后拿下珠海万达商管控制权、参与万达广场资产收购。其此番入主恒大物业，意在补齐住宅物业运营板块，搭建商管+住宅物管的业务布局，后续在运营经验、供应链资源上存在协同空间，但不会进行资产并表。

“去恒大化”之后考验仍存

能够在行业低迷阶段吸引私募机构出手，核心在于恒大物业已经完成经营层面的“去恒大化”，具备独立造血能力。财报数据显示，2026年上半年，公司实现营收69.43亿元，同比增长4.5%；归母利润5.17亿元，同比增长9.5%。同期，公司毛利率提升1.2个百分点至19.2%。截至6月末，公司可用资金约42.44亿元，基本无有息负债，已经转型为轻资产、现金流稳定的运营平台。

在规模端，恒大物业稳居行业第一梯队，截至2026年6月末，在管面积6.03亿平方米。公司业务结构发生根本性转变，上半年第三方新签及续签管理面积4300万平方米，对应合同年饱和收入近10亿元；关联方收入仅265万元，同比大幅下滑87%。第三方收入占比接近100%，彻底摆脱对恒大地产项目交付的依赖。

尽管基本面持续修复，但公司历史资产包袱与业务短板并未完全消除。134亿存款质押案追偿进展缓慢，回款不及预期；财务端压力显现，上半年金融资产减值损失1.44亿元，同比翻倍，财务费用0.8亿元，同样接近翻倍，贸易应收账款抬升至29.23亿元。同时，公司业务结构短板突出，基础物业毛利率偏低，社区增值服务收入占比不足8%，盈利结构单一，长期增值空间受限。

按照买方规划，太盟将保留恒大物业上市主体，维持独立运营模式，不改变现有服务体系，保障业主服务稳定，同时支持公司市场化拓展，新增住宅及非住宅物业项目。保留上市地位，也是本次交易一大看点，出险物企选择“保壳”，能够持续保有融资渠道与流动性价值，避免资产一次性折价清算，成为风险化解的可行路径。

回溯恒大物业的出售历程，早在2021年，中国恒大曾和合生创展达成协议，拟以200.4亿港元转让50.1%股权，对应每股3.7港元，最终交易落空。

时隔五年，控股权交易对价大幅缩水，也折射出物业行业估值逻辑的深刻转变。2026年物管行业IPO停滞，板块整体市值持续下行，本次交易为6亿平方米量级的大型物业平台提供了新的估值参考，开辟了私募机构接盘、独立运营的困境资产处置范式。

行业层面，物业行业正从高速扩张转向存量运营时代，资金更加偏好现金流稳定、关联风险出清的标的。同策研究院联席院长宋红卫表示，太盟过往在万达商管的投资路径，是折价获取控制权、优化运营、释放现金流价值、择机退出，这套模式有望复制到恒大物业。但其面临的挑战同样清晰：存量项目品质分化、增值业务增长乏力、历史诉讼追偿悬而未决，太盟入主之后，能否通过治理改革兑现资产价值，仍有待市场检验。

业内认为，对恒大系整体债务处置而言，本次交易是清盘进程中的标志性一步。清盘人将恒大物业股权列为优先级变现资产，40.26亿港元的控股权交易款，将用于债权人分配。随着恒大物业正式脱离恒大体系，这家曾经规模庞大的物业企业，正式进入由私募资本主导的全新发展阶段。

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