国家发话：老破小可原地重建！居民：不如“推倒不建，以旧换新”

2022年5月21日，成都武侯区中央花园二期的业委会算完了最后一轮签字。这个数字后来上了很多新闻：从2022年3月21日至5月21日，业主同意率达到99.99%，但达不到100%，关键性的一步仍难迈出。

99.99%，看着跟全票没什么两样。可这个小区不是一两栋楼。

小区自1998年建成，共有72栋楼，3295户业主，涉及业主和租户将近两万人。当时的规矩是，因为政府未占地，所以需要业主同意率达到100%，政府才能出规划。

最后就差那么几户签字，整件事卡住了。那几户为啥不签？

也不是故意跟邻居过不去。反对的业主表示，居民自行拆旧建新，烂尾风险高，没有保障，同时也担心业委会从中牟利。

换成谁住在里头，心里多少都会犯嘀咕：老房子拆了，新房子要是盖不起来，一家老小住哪儿去？几年后，国家给老房子定了新方向。

城市更新“十五五”规划2026年5月15日由国务院常务会议审议通过，5月22日正式印发，是我国首个国家层面的城市更新顶层设计。规划里写得清清楚楚：用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。

支持老旧住房自主更新、原拆原建。原地重建这条路国家给开了，按说该一片叫好。可在不少老小区的业主群里，聊得最热的反倒是另一种办法：老房子不等着推倒重盖，直接卖掉，拿钱去换新房。

一、原地重建等得久，签字凑钱步步难

先说清楚一件事：过去那种“一拆暴富”的路，基本走不通了。《规划》在总体要求中明确提出“坚持保护第一、应保尽保、以用促保”，并强调“坚决防止大拆大建、拆真建假”。

原拆原建也不是拆迁，业主是出资和决策的主体之一，不是等着领补偿款的被征收人。政策确实在一步步放宽。

武汉今年10月拿出的方案算是最新的样本：10月15日，全市城市更新工作推进会上，《关于推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》正式发布，经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意，即可申请纳入试点。不过申请下来只是第一步，后面还有两道关。

经专有部分面积占90%以上的业主且人数占比90%以上的业主签订协议后，联合社可启动规划、建设审批手续办理；未达到签订比例的，项目自动终止。真到了动工那一下，除法律法规规定排危抢险外的，需全体业主同意后实施拆除。

说白了，门槛是降了，可到最后一步还是得一户不落。成都那3295户的难处，换个城市照样可能碰上。

签字难，掏钱更难。广州花都有个现成的例子：广州花都集群街2号1979年建成，D级，5层。

居民自筹800多万元，政府承担设计、监理、测量等约60万元。大头基本都是居民自己出。

长沙也差不多，长沙湘农桥社区二区9栋1975年建成，后来鉴定C级，代建单价3056元/平方米，市、区两级财政各一半合计奖补1050元/平方米，居民自担约2006元/平方米。那个项目开工前还要求100%业主同意，个别资金困难户由邻居垫付、银行对接贷款。

想多要点面积，也有上限。武汉的规定是增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%。

而且这部分优先用于补齐厨房、卫生间、电梯、社区公共活动空间等公共服务配套设施，严禁增加户数、严禁分割转让。再加上施工这一两年得在外面租房，新房交了还要装修、搬家、交物业费，零零碎碎加起来不是小数目。

对住老破小的老人来说，最熬人的还是等：等签字，等审批，等盖楼，等交房。七十来岁的人，还能等得起几个年头？

二、以旧换新来得快，卖旧买新处处顺

另一边的“以旧换新”，今年已经铺得很开了。2026年以来，住房“以旧换新”已从地方零星试点升级为全国性的核心楼市政策，从一线超大城市到三四线城市全面铺开，截至2026年4月，全国已有超130个城市出台专项实施细则。

跟早些年开发商搞的促销不一样，这一轮唱主角的是国企。从实施主体来看，本轮住房“以旧换新”以国有企业为主推动实施。

年初杭州富阳就先动了手，富阳区属国企杭州富阳乐居投资运营集团有限公司将在规定时间内，面向社会定向收购200套二手房。一线城市跟着也来了。

市属国企广州安居集团宣布，将收购位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。这是继上海之后，又一座宣布收购二手房用于以旧换新的一线城市。

“楼龄不限”这四个字，对老破小业主来说太关键了。以前房子一老，中介都懒得带人来看，现在有国企愿意收。

苏州的场面更大。2026年6月5日，苏州市住房“以旧换新”联盟正式成立，18家国资房企联动，覆盖全市10个板块。

报名的人很多，截至联盟成立时，全市累计报名7527组、成交1325套。南京也有动作，在2026年4月16日重启了“国企收旧”模式的住房“以旧换新”活动，还规定换购人可用一套或多套存量住房置换新房，置换总价不高于新房总价的80%。

到了9月，河南也跟上了，省住房城乡建设厅、省发展改革委、省自然资源厅等九部门联合印发了一份15条房地产新政，核心内容之一是鼓励国有企业、房地产企业等收购个人二手住房，推动“收旧换新”。税费上也有实打实的优惠。

1月，财政部、税务总局、住建部联合发布公告，明确换房个人所得税退税政策延续至2027年底，出售自有住房1年内重新购房的家庭，可按规定全额或比例退还已缴纳的个人所得税。所以不少居民心里有本账：与其等几十户邻居全签字、自己掏几十万、再租几年房，不如趁国企收房的窗口把旧房出手，一步搬进新房。

不用挨家挨户去敲门做工作，不用担心工地停工烂尾，也不用在外面过渡好几年。老人想离老街坊近一点，在附近挑个新盘就行，熟悉的菜市场、公园、诊所都还在走得到的地方。“推倒不建，以旧换新”这个说法能火起来，就是这么来的。

三、账本算清心里稳，新房到手日子安

以旧换新快是快，真到签字那天，还是得把几笔账提前算明白。头一笔是旧房能卖多少。

国企收购讲究快和稳，报价一般不会按挂牌价最高的那档走；要是自己找中介卖，就得另掏中介费。两条路先都问问价，心里有个底再选。

第二笔是新旧房之间的差价。老破小多是六七十平方米的小户型，换房的人大多想往大了换，再加上装修，差价往往得自己补。

好在各地的规则越来越灵活，像南京那样允许几套旧房合并置换一套新房，家里有两套老房子的，压力能小不少。第三笔是看不见的价值。

有的老房子是学区房，有的挨着成熟商圈，这些好处新房未必都有。换之前问清楚孩子上学、老人看病要不要换地方，别只盯着面积。

原拆原建这本账也得照样算。武汉这次给了不少实惠，划拨土地不用补缴出让金，个人还能提公积金、拿政府补贴。

如果整栋楼意见很齐，房子又确实是危房，原地重建也是条路。只不过它对邻里的共识、家里的现金、老人能等多久要求都很高，能顺顺当当走完全程的楼栋并不多。

两种路子放在一起比，大多数普通家庭心里都有数了：原地重建是国家给开的一扇门，以旧换新才是眼下大多数人能马上走的路。拆迁暴富的日子过去了，现在比的是谁的账算得清楚。这笔钱掏出去，换来的是往后十几年的住房条件，与其在签字表上一年年地等，不如趁着国企收房、退税延续这些政策还在，早点把新家的钥匙拿到手。