中洲湾C Future City ，太难了！

品牌观察

观察品牌 | 中洲湾C Future City

作者 | 一苇

11月的一个工作日下午，我们再度走访福田下沙的中洲湾C Future City。B2层那条通道比想象中安静：CC次元街导示已经撤下，谷子店全部离场；再往前几步，茑屋书店仍在营业，店内客流三三两两。

2022年12月15日中洲湾C Future City正式开业，至今正好四年，这四年太难了：定位标签就更替了三次：从“未来”，到“二次元”，再到“日常”。

开业时的三大主力店——华南首家茑屋书店、内地首个teamLab常设馆、MMC中国首家旗舰店，如今只剩茑屋一家；而四年里先后扛起项目话题与客流的三张王牌——teamLab、MMC、CC次元街，已全部离场。

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四年三张王牌逐张离场

最先退出的是teamLab。2024年12月15日，这个内地首个常设馆因授权到期关闭，商场开业时最具辨识度的“必看展览”随之消失。

（teamLab共创！未来园——2022年）

第二个是MMC。这家中国首家旗舰店位于L2层，面积约3000平方米，2023年5月开业，集合Funko亚洲首店、BAIT中国首店等十余家国际潮流品牌，业态对应项目“年轻时尚与艺术”的整体定位。于2025年3月正式撤场。

（MMC——2022年）

最近的是CC次元街。谷子店集群于2024年下半年在B2层南区聚集成形；2024年12月商场两周年庆时，项目方已将“CC次元街”作为正式卖点对外宣传，深圳首店多摩万事屋、漫序、哔哔猫等均在其中。

2025年11月我们独角Mall前往探访时，店员尚称周末客流可观。2026年5月起，文创潮等多家媒体陆续报道街区多家谷店闭店搬迁、客流冷清、空置围挡增多；CC次元街无官方退场信息，11月4日实地确认，整条街已经不复存在，B1层的泡泡玛特也已停止营业。

仍在原地的只有痛楼和茑屋书店。

茑屋书店最早证明了这里适合做二次元生意：据公开报道，其二次元产品占比仅约10%，却贡献近一半营收。等到整条街都押注这个品类时，行业风口已经过去了。

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新租户结构：娱乐、科技与餐饮生活

中洲湾C Future City目前场内品牌仍在营业的，有寰映影城、轻酷电竞等体验业态，以及2025年6月开出全国首店、面积约7000平方米的KP-FUN超级派对；L1层与B1层的显眼位置，属于华为、大疆、小米、COODOO等科技品牌；以及诸多生活类品牌。

开业期品牌中拥有40%面积的首店多数不复存在，包括MINDstyle亚洲首店（MMC）、Funko亚洲首店、BAIT中国首店、blt等；设计师买手店棟梁DONGLIANG的华南旗舰店已迁往深圳湾万象城，原中洲湾门店随之闭店；诸多美妆品牌不再续约，歌乐迪K歌处于闭店状态。

餐饮类品牌所占比例已经达到了约50%，新入驻品牌仍在增加，项目方集中打造了“上下食集”餐饮区域。

其中饮品类最为密集，沿街临街铺位是一整条茶饮街区，包括喜茶、茉莉奶白、野人先生、宝藏绿洲等品牌，其他零散区域也有星巴克、M Stand、瑞幸、茶月山等饮品分布，爷爷不泡茶也在围挡中。

实地感受中仍有短板：整体动线较为混乱，品类分区不集中，缺乏清晰的行进指引。一期不在主街面、动线纵深依赖B2层导流，这一硬件条件自开业起即已确定，并非业态调整所能改变。目前的空间骨架仍是为“未来感”设计的，实际承载的已是日常消费生意。

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二次元退潮后，走向日常

在开业期的“艺术、科技、自然”主题记忆点淡化后，中洲湾C Future City2024年下半年转向二次元。“二次元拯救老商场”在2025年一度成为商业地产行业的热门议题，中洲湾是深圳动作最明显的项目之一。

但2026年成为二次元业态的批量退潮年：重庆远东城“超次元X9”街区4月底整场闭店，上海悦荟“恰恰谷”过半撤店；据“谷店地图”统计，2025年全国谷子店闭店与开店之比约1比2。“引流不引租”、客单价低、承租能力弱，是这一业态的行业性短板。

步入2026年，项目总经理曾晓花在公开活动中的表述是“回归周边、深耕日常”，并称今年新住宅交付将带来4万以上周边客群。

唯一公开客流数据来自福田区政府在线：2026年春节9天，中洲湾商圈客流超40万人次、营业额超800万元，折合日均约4.4万人次、89万元，对8万平方米体量而言并不突出。但餐饮与民生消费每天都有真实交易，可能是项目目前最好算的账。

（2026年万圣节活动现场

图源：中洲湾C Future City官号）

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二期的现状和未来

中洲湾商圈一期多次调整业态的同时，二期仍在围挡中。透过工地围挡可看到目前主体结构已基本完成。

二期官方口径2027年开业（招商资料写2027年6月中下旬），打造约8万平方米的公园式开放街区，从B2层起整体镂空，保留了宗祠与榕树。

2026年7月30日的首场招商沙龙上，M Stand、麦当劳、小江溪、EP FITNESS、宠胖胖、拉伽瑜伽、圳天电竞七个品牌现场签约。项目定位为“盒子负责消费效率，街区承载社交呼吸”，24小时开放、贴公园、做夜经济，恰好对应一期封闭盒子、动线深、营业时间受限的三个短板。

母公司的财务状况决定了项目推进的刚性。中洲控股2026年半年报显示：归母净利润9.89亿元、同比增长421%；但上半年房地产签约销售额仅12.44亿元，同比下降约81.9%；经营活动现金流净额同比下降89.34%；资产负债率91.29%。利润主要来自存量项目交付结转，而非当期销售。

公司在2026年经营计划中明确要求：“资产板块则需主动担当，积极作为，为公司贡献稳定的现金流支持。”中洲湾商圈一、二期合计约16万平方米商业体量，正是这项任务的核心载体。

曾经的中洲湾C Future City不缺话题，teamLab带来打卡客群，二次元带来同好客群，但两者能制造一次性到访，难以沉淀稳定的回访频次；现阶段以餐饮为主辅以科技生活的租户结构，是这个项目真正面向日常经营。

一期的封闭盒子与二期的开放街区，逻辑上互为补充：盒子承接目的性消费与日常餐饮，街区承接夜间消费与社交停留，客流互相导流，一期的动线劣势也能借二期得到部分缓解。但互补不会自动发生，二期能否成功运营，又能否和一期形成互相加成，答案还是未知的。

你看好2027年的中洲湾C Future City二期吗？对一期的现状又如何评价？

评论区聊聊。

信息来源

现场信息来自我们独角mall团队2025年11月8日与2026年11月4日实地探访；经营数据来自中洲控股2026年半年报；客流数据来自福田区政府在线；teamLab闭馆信息来自凤凰网财经等报道；CC次元街招商与退潮、二次元行业数据来自文创潮、联商网等报道及“谷店地图”统计；棟梁撤场来自商业新知等行业报道；MMC品牌、KP-FUN首店及二期形态来自独角Mall报道及吕华专访；项目定位、二期招商及表述来自赢商网活动报道。CC次元街撤场为实地确认，具体时间无官方披露；二期开业时间以项目方口径为准。