2027年，中国滨水顶豪的「1号作品」，为何是玥宸滨江？

放眼全球，最贵的房子，永远贴着城市水岸。

纽约哈德逊河、伦敦泰晤士河、巴黎塞纳河，都是全球顶级豪宅聚集地。香港今年上半年最贵一笔住宅成交，是浅水湾临海四层大宅，总价达12亿港元。

中国的一线城市，广州、上海、深圳，恰好都是水岸城市，2026年中国顶豪榜单就是一张水岸地图。

深圳至贵的新房在深圳湾：深圳湾澐玺累计销售高达300亿，最高单价达35万/m²；

广州至贵的新房在珠江边：保利玥玺湾最高单价30万+，累计销售超210亿；

上海至贵的新房在黄浦江：保利世博天悦楼王顶层备案价30.27万/㎡，累计销售近290亿；同是江景豪宅的澐启滨江总销售额破300亿，连续12个月蝉联上海楼市套数、金额、面积三冠王。

这四个盘，把中国滨水豪宅的标准拉升到了全新高度。那么，2027年谁能在这个高度之上再突破，树立更领先一步的产品标杆？

涛哥看来，保利发展与华润置地联手打造的：

玥宸滨江，将会成为2027年中国滨水顶豪的「1号作品」

7月28日华润置地与保利发展联手，161.2亿拿下上海八埭头地块，是今年上海公开出让总价最高的涉宅地块，也是近三年上海公开市场的第二高。

拿地当天，市场上对它未来售价的判断，多数落在16万到18万之间。

涛哥的看法是：大多数人对这个项目的判断，都低估了。等它真正推出的时候，高区价格很可能会站上25万+/m²。

25万+/m²，会彻底刷新人们对这个板块过去的认知，但这是一个有必然逻辑的现实。今天涛哥就来讲三层多数人还没认识到的东西。

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「世界客厅」

上海20万+顶豪密度最高的地方

全球每座顶级城市，都有一个真正的核心区，而核心区资产价格往往是全城均价的数十倍。

东京23区的新公寓均价刚过1亿日元，麻布台之丘的安缦公寓，顶层却卖到约200亿日元，刷新了日本公寓的最高售价纪录。纽约和伦敦核心区域，顶豪价格也是全城均价的数十倍。

上海真正的核心在哪？这个问题不用猜，规划里已经写好了。《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划》，把50公里黄浦江岸线划成五个区段。

只有一段定位是“百年大计·世纪经典”。它的名字叫——世界客厅。这就是上海过去最贵的地方，也将是未来最贵的地方。而玥宸滨江，就在世界客厅里面。

土地能级：黄金三角湾首，五大中心环绕的最后一块成片宅地

世界客厅覆盖外滩、陆家嘴、北外滩，黄浦江在这拐出第一道S湾，三块地跨江鼎足，围成上海人常说的“黄金三角”。

上海《“一江一河”发展“十五五”规划》把它定义为“黄金三角”核心功能区，要求“突出示范引领作用”，并在这里“打造世界级滨水科创集聚带”。

整段世界客厅两岸岸线16.5公里，总面积14.4平方公里，只占上海土地的2‰，装着外滩的金融、陆家嘴的总部、北外滩的航运，万亿量级的经济产出从这里产生。

上海要建设的国际经济、金融、贸易、航运、科创五个中心，在这里环绕成一个完整的圆。陆家嘴是金融，北外滩是航运和贸易，科创就在玥宸滨江的东侧，美团、B站、抖音、中节能四大总部已基本建成。

玥宸滨江所在的八埭头，恰好立在这道S湾的湾首、黄金三角的起点。再往西就是北外滩，隔江正对陆家嘴，10分钟到陆家嘴核心区，地块整体落在上海2035总规划定的中央活动区CAZ之内。

能级之外，还有一层稀缺。很多人说内环土地稀缺，但内环的老公房还能旧改出新地，这种稀缺是打折扣的。滨江岸线不一样，岸线没有老破小可拆，既有的住宅地块早已出让完毕，剩下的全是写字楼和公共空间。

世界客厅两岸开发了三十多年，还能一次性整体出让、成片开发的住宅用地，只剩玥宸滨江这7.24公顷。

一块土地的能级，看它被谁环绕；一块土地的身价，看它还有没有下一块。而这两条，玥宸滨江都占到了顶格。

资产贵脉：世界客厅的滨江豪宅群，二十年都站在上海价格顶端

再看资产价格，这是更硬核的依据。上海最贵豪宅群，二十年来一直在黄浦江第一道S湾、黄金三角的两岸。

汤臣一品，西南看江，2005年开盘，二十年过去，今年两套433平左右的二手房成交，单价一套28.56万/㎡、一套25.29万/㎡。

汤臣一品实景图

中粮海景壹号，西南看江，是上海第一个单价突破20万的豪宅，链家目前的参考成交均价仍在25万以上。

滨江凯旋门，西南看江，2024年推出的三期顶楼备案单价30.22万/㎡，是全上海第一个站上30万+的新房。

与玥宸滨江隔江相望的陆家嘴太古源·源邸，北看江，今年6月收官，收官批次均价超19万/㎡，高区备案单价达23万左右。

陆家嘴太古源·源邸效果图

这些项目在地图上标出来，全部落在世界客厅两岸。上海现有的20万+住宅，没有哪个片区比这里更密。

所以涛哥说“世界客厅是上海20万+顶豪密度最高的地方”，它不是一个预测，是已经发生了二十年的事实。

很多人之前给这里定价，用的是周边过去常规豪宅的价格印象，但这把尺子量错了对象。

玥宸滨江，作为世界客厅的江景顶豪，地段与资源特殊性决定了它会跳出区域，它真正的参照物，只有世界客厅的其他江景顶豪。

它的价格，要超越一江之隔的太古源，对标两公里外的汤臣一品、海景壹号和滨江凯旋门。放在世界客厅的价格带里，高区25万+才是它该站的位置。

2

「正南观江」

才是所有滨水顶豪的最高档

中国人的居住习惯里，几千年只认一个方向：坐北朝南。

正房朝南，主位朝南，客厅朝南。这是传统，也是采光的最优解，一年四季阳光最充足、最均匀的，永远是南向的那面窗。

滨水豪宅的问题在于，水不一定在南边。于是绝大多数滨水顶豪都要在江景和朝南之间做出取舍，客厅转向水面，采光让位给景观。

能够把江景和正南叠在同一面窗上的，是滨水顶豪里最稀有的一档。

稀缺程度：全国罕见，上海唯一

把一线城市在售的滨水顶豪摆在一起看朝向，你会发现多数都是西向、东向、北向看水岸，南向观江的顶豪，放眼全国一线都极其罕见。

再看黄浦江。三十多年的开发史，一线滨江住区只有十余个，几乎全都是西向、东向或北向看江。到了玥宸滨江这一段，黄浦江由西向东铺开，整条岸线朝南，沿江布置的楼栋，南向就是观江面。

它是近年黄浦江上唯一南向观江的成片顶豪，世界客厅两岸再无成片留白，未来大概率也不会再有第二个。

全国罕见，上海唯一，稀缺到这个程度，价格就不会便宜。

对岸北向看江的太古源，高区房源备案单价已到23万，南向看江的玥宸滨江高区价值必然会更高，25万+是合理预测。

如果再参考保利世博天悦楼王顶层最高备案30.27万/㎡，涛哥预计玥宸滨江的楼王顶层大概率也会出现30万+的房源。

江景决定一个项目能不能卖贵，朝向决定它能贵到哪一档。南向观江的顶豪，是所有滨水顶豪的最高一档，这个判断放在全国成立，放在上海更成立。

景观上限：270度南向观江视野，上海视野最好的住宅

稀缺之外，还要看景观本身的质量。玥宸滨江南向距黄浦江约200米，南向面对的是陆家嘴三件套，东边是杨浦大桥与陆家嘴北滨江，西边则是北外滩的白玉兰广场和在建的480米新地标——

上海世界级封面天际线，只有它能从南面看，且拥有超270°的广角视野。

更值得期待的是远处。黄浦江从这里往南拐出第一道S湾，再往下是黄浦滨江、世博、前滩和徐汇滨江。按地理位置推算，楼层足够高的时候，视线越过陆家嘴，有可能一直看到黄浦江更远处的天际线。

这一点要等楼起来才能验证，但在上海，能把陆家嘴放在正南、把整条黄浦江的弯放进视野的住宅，涛哥还没见过第二个。

采光不用妥协，景观不用妥协，客厅、江景、阳光三件事在同一面窗上重合。世界客厅给了它迈向20万+的资格，正南观江给了它高区挺进25万+的底气。

3

「超级底盘」

无法再被超越的内环顶配公区

地段和朝向决定了价格的天花板在哪里，但顶豪最后比的，是公区。

公区的上限，又是由底盘决定的。就像劳斯莱斯和MINI的区别，底盘的差距后天怎么改装都补不回来。

玥宸滨江的底盘，是内环滨江最大的一块成片宅地，而且大概率是最后一块。

绝版大地块：内环滨江的超级底盘，往后不会再有了

这几年上海内环推出的宅地，绝大多数是小地块，连中等规模的都少。两三万方的地，排三五栋楼，基础景观一铺，地就用完了。

这就是为什么内环新盘的豪宅越来越多，但真正能有大社区空间的越来越少：底盘不够大，再强的设计也做不出大公区。

玥宸滨江是例外。7.24公顷整体出让，纯住宅体量约14.8万方，加上约1万方的酒店与商业配套，这是内环滨江近年唯一一张15万方级的完整画布。而这张画布之后，大概率不会再有下一张。

8月28日，住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，之后新出宅地，申请预售要先完成主体结构封顶，预售资金全额、全过程监管。

地块越大，开发商沉淀资金越多、周期越长。在这个规则下，开发商会更愿意拿小地块、快周转，内环动辄百亿的大地块，估计也很难再有了。

玥宸滨江拿地赶在新政之前。往后几年，上海内环滨江的大地块，很可能就停在这一块上。等它入市的那两年，上海内环滨江顶豪供应，大概率处在一个断档期，稀缺性也确保了它的价值支撑。

超级公区：上海近年最大的中央庭院，天花板级的底盘尺度

有了大地块，怎么用，是第二道题。大地块的规划通常有两种做法：一种是行列式，楼栋一排一排往江边推，首排才有江景，社区被切成一条条。

另一种是围合式，楼栋沿地块四边排开，中间空出一整片庭院，同时也为后排留出了看江的通廊。玥宸滨江选的是后者——超级大围合。

9月公示总图上，16栋住宅全部沿地块外围布置，东西两个住宅地块的中央，各留出一整片完整的庭院，楼间距最大可达百米，围出来的中央庭院，规模将是上海内环近年最大的。

尺度之外，高差也将创纪录。地块控规明确鼓励抬板设计，玥宸滨江16栋楼全首层架空，地面抬板之下配大面积下沉式庭院。

据涛哥了解，不管是中庭的面积，还是结合抬板新规做出的高度落差，都是奔着上海天花板去的。

为了让景观资源最大化，楼栋排布阶段，设计团队用AR辅助模拟每栋楼的实际视野，16栋楼每一栋都在总图上转了一个角度，从11.5°到45°不等，目的只有一个：

外侧的窗尽量多收藏江景，内侧的窗尽量多收藏庭院，江景和园林尽可能做到户户均好。

光看底盘尺度和规划手法，就能确定它的公区会是上海最顶的一档，而且很难再被超越。超越它需要一块更大的内环滨江地，而这样的地已经没有了。

这就是支撑其高区25万+的第三层逻辑。地段给了它资格，朝向给了它档位，底盘给了它别人追不上的上限。

最后总结一下，涛哥判断，玥宸滨江高区必然站在25万以上，理由是三层：

它在上海定位最高的世界客厅，上海20万+顶豪密度最高的地方，高区25-30万更是常态；

它有一线城市罕见的正南观江，景观将是所有滨水顶豪最高档，对岸北看江高区都23万，南看江必然会更贵；

它有内环滨江最后的超大公区，社区的尺度感超越世界客厅其他豪宅，此后很难再被超越。

2026年，华润置地和保利发展用四张滨水王牌开启了中国顶豪最星光闪耀的一年；

2027年，为中国滨水顶豪再立新的，将是黄浦江第一道S湾湾首的——玥宸滨江。

上海的世界客厅，过去诞生了汤臣一品、滨江凯旋门这样一批全球塔尖的顶豪作品。

如今世界客厅最后、最稀缺的南向看江超级底盘，给了玥宸滨江，不仅是入住黄浦江核心的最佳机会，也将是中国顶豪下一个标杆。

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