不只是“更高更快” 还要让人重回C位

站在北外滩滨江回望，最直观的变化是高度。91街坊，未来浦西第一高楼、480米的北外滩中心正拔节生长，近期高度已破280米；90街坊超高层综合体施工正酣，59街坊的华贸中心即将冲出地面，106街坊的品质住宅同步推进……浦江“金三角”的关键一笔、上海的下一道城市天际线，已雏形初现。

但在北外滩这道考题上，真正需要回答的问题从来不只是如何“更高更快”。连日来，虹口区第十二次党代会正在召开，从工作报告到代表热议，都贯穿一连串的思考：楼越盖越高，烟火气留得住吗？高新企业搬回市区，如何接住？如果将地面空间让给了行人，城市将呈现出怎样的形态？自北外滩新一轮项目2020年控规批复至今五年，一场前所未有的空间实验正在上海开展，所有的目标都指向一个核心之问——如何让“人”重回城市核心？

CBD“潮汐病”如何解

一剂“垂直药方”搞定

北外滩不算大，土地面积不到4平方公里，但地理位置得天独厚。承一江一河交汇之利，居上海城市核心，与外滩、陆家嘴三足鼎立，成就浦江“黄金三角”。一面是外滩百年建筑的海派底蕴，一面是陆家嘴鳞次栉比的现代天际线，加之便捷交通串联全城，这片市中心难得的成片滨水沃土，将江河风光、城市文脉、枢纽优势融为一体。

北外滩的整体规划，可以概括为“一心两片”。东西“两片”分别是提篮桥片区与虹口港片区，“一心”则是北外滩核心区。在最初的规划中，“两片”主要承担生活功能，“一心”除了少量住房外，基本以商办设施为主，将打造对标全球顶尖案例的中央商务区（CBD）。这样的传统布局固然稳妥，但缺点也显而易见。近年来，传统CBD的“潮汐病”现象越发受到关注——白天人挤人，晚上空荡荡。此外，面对市场趋势的变化，纯商办区抗冲击能力明显不足，行业波动影响人气，商业和楼宇价值都会跟着打折。于是，把居住功能织回核心区，让区域里始终“有人气”，成为全球新建CBD的集体选择。

为了破题，北外滩调整了规划方案，开出了一剂“垂直药方”。8月4日，68街坊成功出让，将崛起一幢249米的超高层垂直功能复合地标塔楼。它要做的，是以“产业总部+商办服务+配套住宅”的模式，把住宅、办公、商业配套和酒店垂直叠加在同一幢楼里，“垂直城市”由此得名。

这样的探索并非凭空想象。项目对标迪拜哈利法塔、纽约哈德逊广场35号等全球核心城区的垂直综合体标杆——它们无一例外落位于城市价值高地，把办公、生活、休闲折叠进立体空间。

值得注意的是，这一规划与市场需求也是不谋而合，一些总部型企业在前期对接中明确提出，希望总部楼宇内就有配套住宅，让核心团队“楼上安家、楼下办公”。规划理念与市场需求在一栋楼里相遇，本身就是一个信号：CBD的竞争力，正从“楼宇的高度”转向“生活的浓度”。

在“垂直城市”生活是什么模样？虹口规划部门负责人向记者描述了这样一幅画面：起床拉开窗帘，就是一眼看尽外滩与陆家嘴的“无敌江景”；公司和家都在同一栋楼，乘电梯通勤成为了可能；中午来到楼下位于“无车区”的中央绿轴，散步直达滨江；晚上在楼下商业体就餐、休闲。一栋楼就可以满足几乎全部的生活要素，CBD也可以成为24小时有烟火气、人情味的活力街区，这样的新生活模式即将在上海实现。

高新企业往哪儿放

答案藏在老建筑里

第二个需要解答的问题是，把高新企业搬回中心城区，该往哪里放？

在过去几十年，高新科创企业基本上都在郊区聚集，优势是场地大、成本低，与供应链对接方便。但近年来情况发生变化，从“成本导向”转向了“创新导向”，科创越来越依赖高频的面对面碰撞，依赖资本、人才、服务业的密集交织，这些资源恰恰都在中心城区。“科技回归都市”，正成为一种全球城市空间实践的新趋势。

北外滩的答案，藏在一幢90岁的老建筑里。1934年，由雷士德基金会出资创办的雷士德工学院在东长治路落成，开设建筑、土木工程、机械、电气工程等课程，成为当时上海最具代表性的工科院校之一；1994年，这幢融合哥特复兴与装饰艺术风格的建筑被公布为上海市优秀历史建筑。2022年，旧址完成修缮焕新，上海创新创意设计研究院入驻，大师工作室、产业联合实验室、跨学科创新加速器陆续进驻——百年前的工科课堂，变成了面向未来的设计创新平台。

这段历史提醒人们：工程教育、技术实践与创新人才培养，本来就是这片土地的底色。科创基因不是后贴的标签，而是一条延续近百年的主线。

今年8月12日，67街坊控规局部调整正式获批，原定两幢纯商办楼的“剧本”就此改写：在这个约2.7公顷的街坊内，东至新建路、南至东长治路、西至商丘路、北至唐山路，紧邻轨交12号线国际客运中心站，同时导入研发与住宅混合功能。其中，研发功能保持主导，住宅建筑规模约4.7万平方米。

这样的布局，并非简单将两类功能叠加，而是立足北外滩核心区产业基底与人才诉求，尝试构建一套集约高效的“研发—交流—生活—共享”复合空间模式。

对于科创企业来说，富有吸引力的载体远不止办公空间，更需要创新研发、成果展示、产业孵化、会务交流、人才服务环环相扣，形成完整生态链条。而创新人才在高强度科研工作之余，也期盼就业场景、公共交通、城市生活就近衔接，拥有高品质的宜居配套。研发载体与居住功能混合布局，正是在中心城区稀缺的土地资源约束下，同步回应“产业如何扎根发展”“人才如何安居于此”两大命题。

值得一提的是，67街坊并非孤立封闭的单体项目，而是有望打造为开放融通、可供公众进入、交往停留的科创街区。历史建筑塑造独特文化标识，新建研发空间承载产业创新活动，居住配套补齐人才生活短板，三者相融共生，共同塑造属于北外滩、全天候持续迸发活力的创新单元。

通过二层连廊，临近的67与68两街坊可实现互通，这正是功能混合深意所在——让产业与城市相遇、资深企业家与创业青年相遇、需求与供给相遇、灵感与落地能力相遇，城市的活力，本质上就是人和人碰撞的密度。这样贯通互联，也体现在北外滩核心区的整体规划的方方面面。

建成后的管理怎么办

科技助力+创新思维

如果北外滩核心区内的楼宇建筑是一颗颗珍珠，把它们串珠成链的，就是三大系统构成的北外滩无车区。

无车区规划范围为新建路以东、东余杭路以南、公平路以西、东长治路以北，占地面积约22公顷，是市中心最大面积的无车区。规划中，无车区将地面空间全部归还行人，以“慢出行”为主。机动车、非机动车全部转入地下运行；依托二层连廊、中央绿轴、全联通地下空间三大系统，构建起“地下车行、地面步行、空中联通”的立体城市网络。

在空中，全长4.5公里的二层连廊串联起片区内各大建筑地块，既承担通勤通行功能，也设置观景平台，还可承载商业外摆，实现通行、观景、休闲复合利用。

6公顷的中央绿轴是无车区的核心，沿着原高阳路纵向铺展，向北衔接周家嘴路，向南直通滨江绿地，将滨江的绿化资源向内渗透，规划设置约1公顷核心大草坪，可供市民休闲、举办公共活动。同时完整保留一批文保与风貌建筑，新旧建筑交织共生，实现新旧融合。

三大系统体量最大、技术难度最高的，是总面积60万平方米的全联通地下空间：地下一层以商业配套、地铁接驳空间为主，对接轨交12号线、规划19号线；地下二至四层主要作为停车空间，规划车位近4000个。

无车区的地下空间将会以何种形态展现？北外滩开发办相关负责人告诉记者，可以理解为一个“超大型地下车库”，并不承担城市过境交通作用。外部机动车通过片区外围出入口驶入地下环路，再依靠地下环路通达各个地块。

建设的过程中，一大难点是协调不同的开发主体用一个标准施工。这一过程犹如完成同一场历时漫长的“大型拼图游戏”，有的项目刚刚开工，有的已经建成，有的地块还未出让，但最终呈现的结果必须是一个标准统一的贯通空间。

更大挑战在于建成后的管理。在如此大体量的地下空间，如何实现统一管理？车位使用如何规范？地下以及出入口的交通如何疏导？快递、外卖点位如何布局？这些都是必须思考的问题。规划方表示，将运用科技助力与创新式管理思维，逐一为这些问题寻求解决方案。

尽管面临诸多挑战，但无车区建设的总体方向非常明确：它希望人能够重新回归城市建设的核心，而非车；希望忙碌紧张的生活能够慢下来，有时间能思考沉淀；希望生活、工作、休闲空间的边界不再泾渭分明。这也是上海对于未来城市何去何从的一次作答。（记者 李一能）

来源：新民晚报