车库改造、外墙维修都高票通过，这个每年花大钱做工程的小区做对了什么？

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

此前，小区的多处门禁设备几乎每周都会出现故障，每次业主报修后，一般三天修好，但正常使用两三天后又会出现新问题。“门禁总是在维修”让很多业主感到不方便。

张烨石是一名90后业委会主任，他认为频繁维修不是长久之计，经过沟通，业委会决定推动整体更换门禁系统，从源头解决问题。

虹桥河滨花园出入口更新道闸后，高峰期车辆通行更加顺畅。尹俊雲 摄

在虹桥河滨花园，类似的改造并不少见。这个建成于2004年的小区有511户业主，如何让小区的公共设施设备在20年后正常运转，如何在各项小区改造中协调不同业主的利益，是日常治理绕不开的课题。

11月8日，“飞君去社区”跟随80后居民区党总支书记胡韡、90后业委会主任张烨石走进虹桥河滨花园。经过多轮改造后，这个小区的车库地坪、门禁系统、公共空间都呈现出全新面貌。硬件设施的更新背后，有一支覆盖不同年龄层、不同职业背景的业主志愿者队伍，以及一套逐渐成熟的协同机制。

小区装修全流程监管

“在这个小区，装修工人进小区前，门岗先要核对备案信息；施工过程中，物业每天两次巡查，发现问题及时拍照记录；等到装修结束，还要经过现场确认、填写离场单。”周家桥街道城管队员洪晨奇向记者介绍，在虹桥河滨花园，对装修的关注从门岗开始，并且从进场到验收都有一套管理流程。它的背后，是居民区、物业和城管的协同配合。

洪晨奇是对接虹桥河滨花园的城管队员。他介绍，2024年，长宁区部署开展住宅小区装修活动物业全过程管理试点，周家桥街道就有12个商品房小区参与，虹桥河滨花园就是其一。针对每一户的装修，物业实施“全过程管理”，针对装修管理起步、装修管理过程、装修管理结束三个阶段，细化了十个环节、十六项具体要求。

城管队员洪晨奇分享装修活动物业全过程管理给小区带来的变化。尹俊雲 摄

洪晨奇解释，部分房屋的墙体破坏可能发生在前任业主装修期间，如果缺少过程记录，后续很难确认具体责任人。通过物业记录装修前后的影像资料，既便于发现问题，也能帮助厘清责任。

“装修活动全过程管理”让虹桥河滨花园小区装修管理平稳有序，过去三年共有54户业主装修，超过小区房屋总量的10%，但小区12345热线的相关投诉量一直处于低位。

装修活动物业全过程管理上墙，方便居民了解。尹俊雲 摄

城管力量进入社区，不只围绕装修展开。洪晨奇介绍，周家桥街道有21名城管队员，对应21个居民区，实行“一对一”联系，每周定期进社区走访，到居委会了解情况。是否存在楼道堆物、电动自行车飞线充电、群租等问题，都是日常走访关注的重点。

面对居民身边的矛盾，城管不直接采取执法措施。洪晨奇说，队员会配合居委会、物业上门沟通，更多运用“721”工作法，即七分服务、两分管理、一分执法，通过积极向居民解释，引导其主动整改。

小区内部环境。尹俊雲 摄

贯穿社区治理工作的，是小区党组织牵头建立的“三联”机制：联席会议、联合接待、联合巡查。遇到物业管理中的难题，居委会、业委会和物业共同商议；涉及执法或专业问题，再邀请城管、社区民警等参与。各方在日常联系中发现问题，明确分工，让治理力量能够及时衔接。

被慢慢收回的临停车位

小区停车位怎么分，是最容易引发业主争议的事项之一。

虹桥河滨花园有220个地面停车位和223个地下产权车位，沿街商铺周边也有一定数量的停车位。小区入住初期，业主车辆相对较少，部分地面车位曾固定分配给业主。随着业主车辆逐年增加，后来入住的业主对停车资源分配提出了不同意见。

“地面车位实际上属于全体业主共有。”胡韡介绍，这个小区的停车方案调整比较“温和”。小区业委会通过业主大会确定了“老人老办法，新人新办法”的调整方式：原先获得固定车位的业主，如果房屋出售并完成过户，原先分配的固定车位便收回，转为临时车位，开放给全体业主“先到先得”。

虹桥河滨花园入口外设置的便民充电站。尹俊雲 摄

停车资源的盘活，还涉及沿街商铺。此前，商铺区域主要由开发商管理，业主停车受到一定限制。业委会成立后，业委会委员们调阅了小区红线图、规划图，再与开发商沟通，推动将相关地面车位收回，纳入小区停车管理范畴。

从固定车位调整到商铺周边车位的管理，背后都需要协调不同业主的利益。经过调整，目前小区停车“业主优先”，基本能满足“一户一车”的需求。

小区之所以能有序推进这类复杂事务，和业委会的分工协作密不可分。小区业委会有7名委员，年龄跨度从50后到90后，既有在职人员，也有退休成员。在居民区党总支书记胡韡看来，“老中青”搭配很有必要，在职委员能够发挥专业特长，退休成员则有更多时间扎根小区，及时收集居民意见、开展沟通。

张烨石自己是一名“90后”律师，参与业委会工作已近10年。在参与中，他把法律专业知识带进小区治理，推动制定、完善小区三项规约和《虹桥河滨花园业主手册》等社区章程，对小区内业主遛狗、中介看房、高空抛物等行为作出规范。

11月8日，“飞君去社区”直播现场，业委会主任张烨石（左一）介绍小区情况。 观察团成员 “慢半拍” 摄

治理队伍如何长期运转，也有制度安排。业委会章程规定，主任每年评议一次，可继续担任主任，也可以卸任主任职务、担任委员。与此同时，小区党组织通过日常走访发掘热心业主，鼓励他们从志愿服务、协助沟通做起。值得庆幸的是，一些原本对业委会工作有意见的业主，在看到小区工作逐步推进后，也从旁观者变成志愿者，加入到治理队伍中。

小区改造有本“民生账”

小区改造需要持续投入。项目有没有必要？钱从哪里出？施工期间如何减少对居民生活的影响？每一个问题都会影响业主的表决意愿。

虹桥河滨花园的地下车库曾长期使用水泥地面。随着使用年限增加，地面逐渐风化、起灰，不仅增加了物业清扫难度，也影响业主停车体验。业委会推动对大约230个产权车位进行环氧树脂地坪改造，费用70多万元，由相关产权车位业主承担，折算下来每个车位约3000元。

工程原计划3个月完成，实际用了近9个月。施工期间，也会对业主正常停车有影响。张烨石介绍，在车库改造过程中，不仅业委会、物业协调车辆挪移，做好临时停车安排，街道也提供了许多支持。“业委会、物业一边与业主沟通，协调车辆靠边停放，一边争取周边停车空间，尽量避免车辆停到马路上。遇到车主不在家、车辆无法及时挪动的情况，就先调整施工区域，转到其他区域施工，再继续联系车主。”虽然过程反复，但大多数业主理解改造的必要性，也愿意配合。改造完成后，地面铺设了环氧树脂地坪，照明也有了改善，出入口的门禁从过去的手动操作升级为人脸识别，道闸则实现了车牌自动识别。

改造后的地下车库铺设了环氧树脂地坪。尹俊雲 摄

做完地库更新，又开始关注外墙维修。这两年，小区部分外墙出现安全隐患，需要动用的维修资金数目不小。胡韡介绍，从前期沟通到平台招标、审核，再到后续施工，这类项目往往需要较长时间。对业主来说，愿不愿意支持一项改造，既要看项目是否确有必要，也要看方案是否清楚、资金支出是否合理。

项目推进前，“三驾马车”一起向业主解释维修的必要性、施工方案和资金安排。最终，511户业主中，近400户交回选票，项目表决通过率超过95%。后续的具体施工则将按照业主提出的要求，尽可能修旧如旧，兼顾外观统一和安全需要。

小区一处出入口通过增设花坛，将原本人车混行的通道分隔开来，有效减少安全隐患。尹俊雲 摄

在虹桥河滨花园，小区各项事务的顺利推进，沟通渠道发挥出重要作用。“500多户业主，有10个业主微信群，既有大群，也有各门栋群，‘三驾马车’都在群内。”张烨石和其他业委会委员平时也会在小区里“闲逛”，与业主面对面交流。有的问题看似是个别诉求，一旦反复出现，业委会就会跟进。

类似的“双向奔赴”也延伸到线上，小区微信公众号“虹桥河滨花园”由业委会和物业共同管理，既发布小区各项信息，也通过收集留言了解业主需求。

11月8日，“飞君去社区”来到虹桥河滨花园开启直播。观察团成员 “慢半拍” 摄

原标题：《车库改造、外墙维修都高票通过，这个每年花大钱做工程的小区做对了什么？》

栏目主编：张骏

来源：作者：解放日报 尹俊雲 谢飞君