车库改造、外墙维修都高票通过，这个每年花大钱做工程的小区做对了什么？

“这扇门怎么又坏了？”长宁区周家桥街道虹桥河滨花园小区业委会主任张烨石的手机里存着不下十条这样的群聊截图。

此前，小区的多处门禁设备几乎每周都会出现故障，每次业主报修后，一般三天修好，但正常使用两三天后又会出现新问题。“门禁总是在维修”让很多业主感到不方便。

张烨石是一名90后业委会主任，他认为频繁维修不是长久之计，经过沟通，业委会决定推动整体更换门禁系统，从源头解决问题。

虹桥河滨花园出入口更新道闸后，高峰期车辆通行更加顺畅。尹俊雲 摄

在虹桥河滨花园，类似的改造并不少见。这个建成于2004年的小区有511户业主，如何让小区的公共设施设备在20年后正常运转，如何在各项小区改造中协调不同业主的利益，是日常治理绕不开的课题。

11月8日，“飞君去社区”跟随80后居民区党总支书记胡韡、90后业委会主任张烨石走进虹桥河滨花园。经过多轮改造后，这个小区的车库地坪、门禁系统、公共空间都呈现出全新面貌。硬件设施的更新背后，有一支覆盖不同年龄层、不同职业背景的业主志愿者队伍，以及一套逐渐成熟的协同机制。

小区装修全流程监管

“在这个小区，装修工人进小区前，门岗先要核对备案信息；施工过程中，物业每天两次巡查，发现问题及时拍照记录；等到装修结束，还要经过现场确认、填写离场单。”周家桥街道城管队员洪晨奇向记者介绍，在虹桥河滨花园，对装修的关注从门岗开始，并且从进场到验收都有一套管理流程。它的背后，是居民区、物业和城管的协同配合。

洪晨奇是对接虹桥河滨花园的城管队员。他介绍，2024年，长宁区部署开展住宅小区装修活动物业全过程管理试点，周家桥街道就有12个商品房小区参与，虹桥河滨花园就是其一。针对每一户的装修，物业实施“全过程管理”，针对装修管理起步、装修管理过程、装修管理结束三个阶段，细化了十个环节、十六项具体要求。

城管队员洪晨奇分享装修活动物业全过程管理给小区带来的变化。尹俊雲 摄

洪晨奇解释，部分房屋的墙体破坏可能发生在前任业主装修期间，如果缺少过程记录，后续很难确认具体责任人。通过物业记录装修前后的影像资料，既便于发现问题，也能帮助厘清责任。

“装修活动全过程管理”让虹桥河滨花园小区装修管理平稳有序，过去三年共有54户业主装修，超过小区房屋总量的10%，但小区12345热线的相关投诉量一直处于低位。

装修活动物业全过程管理上墙，方便居民了解。尹俊雲 摄

城管力量进入社区，不只围绕装修展开。洪晨奇介绍，周家桥街道有21名城管队员，对应21个居民区，实行“一对一”联系，每周定期进社区走访，到居委会了解情况。是否存在楼道堆物、电动自行车飞线充电、群租等问题，都是日常走访关注的重点。

面对居民身边的矛盾，城管不直接采取执法措施。洪晨奇说，队员会配合居委会、物业上门沟通，更多运用“721”工作法，即七分服务、两分管理、一分执法，通过积极向居民解释，引导其主动整改。

小区内部环境。尹俊雲 摄

贯穿社区治理工作的，是小区党组织牵头建立的“三联”机制：联席会议、联合接待、联合巡查。遇到物业管理中的难题，居委会、业委会和物业共同商议；涉及执法或专业问题，再邀请城管、社区民警等参与。各方在日常联系中发现问题，明确分工，让治理力量能够及时衔接。

被慢慢收回的临停车位

小区停车位怎么分，是最容易引发业主争议的事项之一。

虹桥河滨花园有220个地面停车位和223个地下产权车位，沿街商铺周边也有一定数量的停车位。小区入住初期，业主车辆相对较少，部分地面车位曾固定分配给业主。随着业主车辆逐年增加，后来入住的业主对停车资源分配提出了不同意见。

“地面车位实际上属于全体业主共有。”胡韡介绍，这个小区的停车方案调整比较“温和”。小区业委会通过业主大会确定了“老人老办法，新人新办法”的调整方式：原先获得固定车位的业主，如果房屋出售并完成过户，原先分配的固定车位便收回，转为临时车位，开放给全体业主“先到先得”。

虹桥河滨花园入口外设置的便民充电站。尹俊雲 摄

停车资源的盘活，还涉及沿街商铺。此前，商铺区域主要由开发商管理，业主停车受到一定限制。业委会成立后，业委会委员们调阅了小区红线图、规划图，再与开发商沟通，推动将相关地面车位收回，纳入小区停车管理范畴。

从固定车位调整到商铺周边车位的管理，背后都需要协调不同业主的利益。经过调整，目前小区停车“业主优先”，基本能满足“一户一车”的需求。

小区之所以能有序推进这类复杂事务，和业委会的分工协作密不可分。小区业委会有7名委员，年龄跨度从50后到90后，既有在职人员，也有退休成员。在居民区党总支书记胡韡看来，“老中青”搭配很有必要，在职委员能够发挥专业特长，退休成员则有更多时间扎根小区，及时收集居民意见、开展沟通。

张烨石自己是一名“90后”律师，参与业委会工作已近10年。在参与中，他把法律专业知识带进小区治理，推动制定、完善小区三项规约和《虹桥河滨花园业主手册》等社区章程，对小区内业主遛狗、中介看房、高空抛物等行为作出规范。

11月8日，“飞君去社区”直播现场，业委会主任张烨石（左一）介绍小区情况。 观察团成员 “慢半拍” 摄

治理队伍如何长期运转，也有制度安排。业委会章程规定，主任每年评议一次，可继续担任主任，也可以卸任主任职务、担任委员。与此同时，小区党组织通过日常走访发掘热心业主，鼓励他们从志愿服务、协助沟通做起。值得庆幸的是，一些原本对业委会工作有意见的业主，在看到小区工作逐步推进后，也从旁观者变成志愿者，加入到治理队伍中。

小区改造有本“民生账”

小区改造需要持续投入。项目有没有必要？钱从哪里出？施工期间如何减少对居民生活的影响？每一个问题都会影响业主的表决意愿。

虹桥河滨花园的地下车库曾长期使用水泥地面。随着使用年限增加，地面逐渐风化、起灰，不仅增加了物业清扫难度，也影响业主停车体验。业委会推动对大约230个产权车位进行环氧树脂地坪改造，费用70多万元，由相关产权车位业主承担，折算下来每个车位约3000元。

工程原计划3个月完成，实际用了近9个月。施工期间，也会对业主正常停车有影响。张烨石介绍，在车库改造过程中，不仅业委会、物业协调车辆挪移，做好临时停车安排，街道也提供了许多支持。“业委会、物业一边与业主沟通，协调车辆靠边停放，一边争取周边停车空间，尽量避免车辆停到马路上。遇到车主不在家、车辆无法及时挪动的情况，就先调整施工区域，转到其他区域施工，再继续联系车主。”虽然过程反复，但大多数业主理解改造的必要性，也愿意配合。改造完成后，地面铺设了环氧树脂地坪，照明也有了改善，出入口的门禁从过去的手动操作升级为人脸识别，道闸则实现了车牌自动识别。

改造后的地下车库铺设了环氧树脂地坪。尹俊雲 摄

做完地库更新，又开始关注外墙维修。这两年，小区部分外墙出现安全隐患，需要动用的维修资金数目不小。胡韡介绍，从前期沟通到平台招标、审核，再到后续施工，这类项目往往需要较长时间。对业主来说，愿不愿意支持一项改造，既要看项目是否确有必要，也要看方案是否清楚、资金支出是否合理。

项目推进前，“三驾马车”一起向业主解释维修的必要性、施工方案和资金安排。最终，511户业主中，近400户交回选票，项目表决通过率超过95%。后续的具体施工则将按照业主提出的要求，尽可能修旧如旧，兼顾外观统一和安全需要。

小区一处出入口通过增设花坛，将原本人车混行的通道分隔开来，有效减少安全隐患。尹俊雲 摄

在虹桥河滨花园，小区各项事务的顺利推进，沟通渠道发挥出重要作用。“500多户业主，有10个业主微信群，既有大群，也有各门栋群，‘三驾马车’都在群内。”张烨石和其他业委会委员平时也会在小区里“闲逛”，与业主面对面交流。有的问题看似是个别诉求，一旦反复出现，业委会就会跟进。

类似的“双向奔赴”也延伸到线上，小区微信公众号“虹桥河滨花园”由业委会和物业共同管理，既发布小区各项信息，也通过收集留言了解业主需求。

11月8日，“飞君去社区”来到虹桥河滨花园开启直播。观察团成员 “慢半拍” 摄

原标题：《车库改造、外墙维修都高票通过，这个每年花大钱做工程的小区做对了什么？》