海南
上周最大的国内新闻是“停贷潮”，烂尾楼的业主集体停止偿还房贷，冒着征信记录受影响的风险止损维权。这种大面积的直接刚性抗争比较少见，不过也是情理之中的事。
一套房往往需要两三个家庭所有成员辛苦工作一辈子才能购买，如果明摆着烂尾了，谁还愿意白白辛苦一辈子呢。“房奴”还可以说是为了房，现在连房都没有了，到底算是谁的奴呢？
为什么会出现“烂尾楼”？除了对于少数不法分子外，对于正经开发商来讲，“烂尾楼”不是“商业模式”（独山县的400亿烂尾楼是某些人的商业模式），而是“事故”。
为什么最近会密集发生这么多事故呢？这和房地产“调控”分不开，特别是两年前的“三道红线”。
打个不一定恰当的比方，飞机起飞后，别说它那几箱油是借来的，哪怕是偷来的，也不能迫使它放油，更不能绑住飞行员的手脚不让他们操作控制系统，不让它迫降，这样是会坠机的，飞机本身坠毁也罢了，关键是机上有乘客和机组，人命关天。
当务之急，各方面应该尽快想办法让飞机安全着落，分类施策，保交付，保市场主体。当然讨论此种机型的设计、维修的问题也是必要的，但这不是最紧急的。
我国房地产市场在1992年南巡讲话后开始全面发展，当时为了把市场搞起来，在制度设计上明显偏向开发商。预售制是国际房地产行业的惯例，不过我们的预售制比任何地方都对开发商有利、对购房人不利。
拿香港来讲，预售通常不超过房价的三成。然后购房人要等到把交房后，才拿着房契向银行申请贷款付按揭。也就是说，购房人只给开发商提供房价30%的融资，差不多就是建造费用。
而我们这里的购房人从预售开始就办理银行按揭贷款，也就是说购房人为开发商的全部费用提供了融资。而全部费用中最大的一块是土地出让金以及必须缴纳的各种税和费，占到七八成。开发商的净利润率其实并不高。
不过，为了获得这些利润，开发商并不需要投入多少资金。开发商支付一小部分土地出让金后就可以用这个土地使用权做抵押担保获得银行贷款，这当然也是国际惯例（虽然我们这里是土地的使用权而不是所有权）。有一段时间这种贷款被禁止，这显然是不合理的。
但这和我们的特色预售制结合起来，就意味着，开发商不需要多少自有资金，就可以建造一个楼盘，“空手套白狼”。尽管利润率不高，但是因为不怎么需要自有资金，所以权益回报率很高（净利润／权益）。只要能拿到地，弄到贷款，就是一本万利的生意。规模扩大没有制约因素，可以迅速做成“宇宙第一大企业”，比如某大。
在监管方面，为了确保专款专用，香港的预售资金放在一个独立的银行账户里，不同的项目有设不同的账户，由第三方保管（escrow account），一般是律师行，每次开发商要提取资金，律师行会验证是否达到了事先规定的里程牌，达到了，授权银行，银行才可拨付。我们这里是由房管局保管监控，银行获得房管局批示就拨付。前一阵我们看到某地银行和房管局互掐，很能说明问题。
总之，我们的飞机从一开始在设计方面、维修方面就有根本性的问题，后来的修修补补造成了更大的问题。不过取消预售制不是解决问题的办法，更不是眼下应该采取的行动。当务之急是让飞机安全降落，保交房，救济市场主体。然后该追债追债，该追责追责，该完善设计完善设计。不管怎样，要按市场规律办事，要讲科学。不讲科学，是早晚要栽大跟斗的。
最后看一句乔治·奥威尔（George Orwell）的名言：
Who controls thepast controls the future. Who controls the present controls the past.
控制过去的人控制未来。控制现在的人控制过去。
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