大逆转！楼市新一轮"政策行情"开启！

　　2022年8月24日，国务院常务会议召开，“俗称国常会”。

　　在这一次会议中明确提出：允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

　　同时强调“持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本”。

　　这是自从2015年以后，高层发出的中国楼市最为明确的“救市信号”。

　　它意味着中国楼市新一轮“政策行情”即将启动，国常会已经吹响了“房地产全面救市”最响亮的号角。

　　在过去十年，中国房地产曾经经历过“三轮政策行情”，每一轮政策宽松政策都推动了房价出现“明显上涨”的趋势。

　　第一轮是“2008年-2009年的政策行情”，房贷基准利率从7.83%下降到了5.95%，同时还“打七折”，首付比例直接降到20%。

　　这是中国房地产历史上的“首轮政策行情”，这一轮“政策行情”直接推动房价上涨了50%以上。

　　也从此开启了中国房地产“政策推动房价上涨”的潘多拉魔盒，只要楼市不行，政策就会大规模放松，房价又上涨一波。

　　这番操作可以说是“屡试不爽”。

　　中国房地产也被称之为中国经济最大的“政策市”，行情走势完全掌控在政府和政策的手里。

　　这就是中国楼市的“最底层逻辑”。

　　第二轮是“2011-2012年的政策行情”，央行出现了“三次降准和两次降息”，全国房价明显抬头。

　　这一轮的“政策行情”，政府仅仅用了降准和降息就基本扭转了楼市预期，货币放水成为了楼市最好用的刺激工具。

　　第三轮是“2014-2015年的政策行情”，央行出现了“四次降准”，同时还将房贷利率从6.55%直接降到了4.9%，同时还打“七折”，首付比例降到了30%。

　　最关键的是，2014年央行还推出了“PSL（抵押补充贷款）创新性政策工具”，正式启动中国规模最大的“棚改货币化”运动。

　　在这一轮行情里，政府的“救市力度”就比较大，除了降息、降息、取消限购，降低首付，甚至还用上了“全国大棚改”这样的大杀器。

　　这一轮“政策行情”算得上是属于“大水漫灌”的级别了，各地房价纷纷暴涨，短短2-3年几乎全部实现了“翻倍行情”。

　　也正是这一轮救市“下了猛药”，导致居民杠杆率猛增，为后面的楼市健康发展遗留了“后患”。

　　于是从2016年以后，中国房地产开始进入到了“漫长的调控期”，截止到2022年，本轮中国楼市的调控期居然维持了5-6年。

　　这可以说是中国楼市历史上“最为漫长的调控期”。

　　很多人在2016年-2017年跟风追高买的房，一直到现在都还没有办法解套，正是因为他们遇到了“最漫长的调控期”。

　　“最漫长的调控期”对中国楼市的预期起到了扭转的作用：让越来越多的人，错误的认为“中国楼市的好日子已经一去不复返了”。

　　甚至有人还发出了“中国经济从此去房地产化了”。

　　这些认知，从某种意义上是被“最漫长的调控期”给误导了，其实中国经济和中国房地产，从未真正分离。

　　中国房地产，从来都是中国经济的“压舱石”。

　　而随着“824国常会”的召开，中国历时6年的“最漫长调控期”正式画上句号，新一轮的“政策行情”已经启动。

　　那么，未来的“政策行情”会从哪些方面入手呢？或者说会带来什么样的“重大利好政策”呢？

　　第一，房贷利率将会持续下降，2022年年底有望看到4%以下的首套房贷利率。

　　随着8月21日央行五年期的LPR利率下降15个基点，中国的首套房贷利率已经降到了4.1%。

　　我们认为随着“824国常会”的召开，房贷利率将会持续下降，2022年年底我们大概率会看到4%以下的房贷利率水平。

　　这将会创造中国房贷利率的“历史最低记录”。

　　4%以下的房贷利率，基本上就可以“闭着眼睛买房”了，富人们疯狂“加杠杆”的时期已经到了。

　　第二，首付比例肯定要下降了，尤其是大城市的“二套首付比例”大概率将会出现调整。

　　比如北京目前的二套首付比例依然高达80%，这种比例实在太高了，我们判断北京大概率会出台“二套房比例降低政策”。

　　按照北京目前的房价，二套房首付比例最好从80%降到60%，这样有利于北京居民的住房改善。

　　说实在话，自从2017年以来，北京的住房改善需求就被严重遏制了，很多人就是因为这个“首付80%”从此暂停了住房改善。

　　如果这一轮北京的二套首付比例能够调整，那么北京的“大户型改善”产品将会被“一扫而光”。

　　第三，公积金贷款急需提高，这是中国楼市相对比较厉害的“大杀器”之一，因为公积金贷款的房贷利率“超级低”。

　　如果公积金贷款额度能够“大幅度提高”，那就相当于多次降低房贷利率的作用了。

　　像北京目前的二套房公积金贷款上限仅有60万，几乎相当于没啥用，60万的贷款额度在北京很难解决大问题。

　　所以这一次“公积金贷款上限”非常有希望能够提升，将会刺激本地改善住房的释放。

　　第四，认房又认贷政策的“逐渐松绑”，甚至在大部分城市将会被正式取消。

　　这几年为了遏制住房需求，楼市政策最厉害的一招就是“认房又认贷”，意思就是尽管你已经还清的贷款，也要“算二套”。

　　这样一来，只要你在全国范围内有“贷款记录”，那就要按照“二套”来缴纳首付，房贷利率也要按照二套来计算。

　　这种政策对改善住房起到了“严重的打压作用”。

　　所以要想释放住房需求，“认房不认贷”政策必须要及时调整，甚至是“直接取消”。

　　“824国常会”以后，我们判断北京大概率也会对“认房又认贷”进行微调，会对部分人群给予“认房不认贷”的政策利好。

　　比如“北京多孩家庭”和“城区房置换郊区房的家庭”，利用房产政策来引导城区人口疏解到郊区，是北京这几年的核心特征。

　　综上所述，我们认为“824国常会”的召开，信号意义非常强烈。

　　它意味着自从2016年开始的“最漫长调控期”正式结束，新一轮的“救市周期”正式启动，新的行情已经在路上。

　　但是这一轮“救市政策周期”会再次带来2014年-2015年那样的“全国性房价暴涨”的疯狂行情吗？

　　当然不会！

　　这一轮的“救市政策”，注定了将是“一二城市”的楼市狂欢！

　　三四线城市，已经注定了将会退出中国楼市的“历史舞台”！