城投"买地"，国家"买房"！

　　2022年10月14日，中国财政部终于发布了“126号令”。

　　“126号令”的名称叫做《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，在这个“通知”中，财政部明确规定：

　　严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

　　这个“126号令”，简单来说，就是财政部正式叫停了“各地城投公司买地，为地方土地财政托底”的行为。

　　或者可以更直接的解释：财政部的“126号令”直接禁止各地城投公司再拿地了。

　　那么，为什么财政部这个时候会“禁止城投公司拿地”呢？

　　原因就是各地“城投公司买地”规模越来越大：2022年城投公司拿地金额已经占到整个土地市场的30%左右了。

　　各地“城投买地”也是目前没有办法的办法。

　　第一，土地财政已经占到了地方政府财政的50%以上，甚至在部分省市中，土地财政已经占到60%以上。

　　就算是北京和上海，土地财政依然占到了财政总收入的40%以上。

　　“土地财政”已经成为地方财政的“第二支柱”。

　　“卖地收入”已经将地方政府财政直接捆绑了，一旦“地都卖不出去”了，那么地方财政就会陷入困境。

　　所以各地总是想尽各种办法来“卖地”。

　　第二，2022年随着“楼市不振”，卖地难度激增，各地的“土地财政收入”出现了锐减。

　　2022年1-8月份，全国卖地收入仅有3.37万亿，同比暴跌30%左右，可以说是“断崖式下滑”。

　　为什么2022年地方卖地“如此困难”？

　　原因主要是几个方面：

　　首先是土地供应制度发生了调整，开始“搞集中供地制”，一次性供地量太大，但房企手里“资金有限”，从而纷纷出现底价成交和流拍。

　　其次是“大规模政府限价”和“竞现房销售”，买地条件越来越苛刻，很多地块“拿地开发的利润非常微薄”，各大房企“纷纷躺平”。

　　房地产早就不是什么“暴利行业”了，而是“高危行业”。

　　最后就是市场预期太差，销售难度加大，周转变慢，加上房企“债务暴雷”，各大房企确实已经“没钱了”。

　　所以2022年，地方“卖地肯定是非常困难”的，而且后面会更加困难。

　　第三，为了“托底土地财政”，各地城投公司纷纷“入局”，逐渐成为了地方政府“土地财政”的主要供应方。

　　土地卖不出去，怎么办？

　　于是各地又打起了“地方城投公司”的主意。

　　其基本逻辑是：首先由地方城投公司发行“城投债”，再让银行大量买入“城投债”为城投公司“输入资金”，然后城投公司拿着“城投债”去低价买地。

　　城投公司“底价拿到便宜的土地”之后，要么就“储备起来，等将来高价卖给其他房企”，要么就是“拿去银行抵押，再融资”。

　　这种“城投托底”的做法，本质就是“让银行为地方土地财政输血”，会直接推高“银行的金融风险”。

　　而且一旦“大规模托底”，地方政府就可以“不用管楼市好坏”，都可以“躺赢”，反正有“城投公司可以直接输血”，有的是钱可以花。

　　2013年中国的“城投债”余额规模仅有2.1万亿，到2022年6月已经增加到了接近14万亿的天量规模。

　　其中有“6万亿”，其实就是这两年新增出来的。

　　土地拍不出去，地方财政面临断粮的危险，这个时候“城投买地”就自然成为了一种“选择”，“城投债”摇身一变成为“地方土地财政”了。

　　但是随着“财政部126号令”的出台，“城投买地”这条路算是被“彻底堵死”了，地方卖地收入有可能将会重新面临“困局”。

　　接下来怎么办？

　　解决的办法很简单：国家买房！

　　既然“居民不愿意买”，那么就“国家来买”，从而实现“去库存”的目的。

　　首先是苏州。

　　苏州政府近日决定向市场购买10000套房，购买价格按照苏州9月份的市场均价2.6万/平米来实施，总共花费达到260亿。

　　接下来是济南。

　　9月份济南国资委发文，决定在全市范围内购买3000套商品房，用来作为“租赁储备房”，资金全部为“政府自筹资金”。

　　然后是郑州。

　　郑州已经宣布将实施“1600亿棚改计划”，用这部分钱来收购市场上的“剩余商品房”当成“拆迁安置房”。

　　那么，“国家买房”的钱从哪里来呢？

　　当然是“央妈来出”。

　　2022年9月，中国央行发布公告：国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增净抵押补充贷款（简称“PSL”）1082亿元。

　　这是自2020年2月以来，PSL抵押补充贷款余额首次出现净增长，且幅度远超预期。

　　要知道，PSL抵押补充贷款就是2015年“全国大棚改”的主要资金来源，从2015-2020年一共花了“3万亿的棚改资金”。

　　可以说，PSL抵押补充贷款是上一轮房价暴涨的主要推手。

　　这一次，PSL抵押补充贷款已经“冲出江湖”，将为“国家买房”提供资金，预计很快各地政府将纷纷出手，从市场中买入“存量商品房”。

　　中国楼市再一次“去库存”周期来了。

　　“国家买房”后，这些商品房将直接从“商品房”变成了“租赁房”，不会再流入市场，而变成了“国家资产”，并主要服务于“中低收入者”的租房。

　　这样一来，市场中的“存量商品房”将会急剧减少，尤其是“烂尾的商品房”，有可能将会成为“国家买房”的优先对象。

　　综上所述，我们认为当“个人买房”变得比较困难的时候，“国家买房”可能就要粉墨登场了。

　　未来可能不仅仅是“地方政府”来买房，可能“各大央企国企”也会下场买房，买来的房产将会成为“职工宿舍”或者是“福利租赁房”。

　　中国楼市，正在从“个人买房时代”朝着“个人、企业、政府”的综合买房时代，个人有钱买“商品房居住”，中低收入者“租赁政府保障房”，企业员工“租赁企业福利房”。

　　中国房地产，正式进入“租售并举”时代！