太原土地市场进入“冰封”时代 明年将在压力中前行

乐居买房 青宇 发自太原近日，多地集中土拍连续上演，土地市场热度再次点燃。

数据显示，1-11月，22个集中供地城市的市本级合计成交1339宗涉宅用地，土地出让金收入1.66万亿元。

反观太原土地市场，太原土地“0”供应，“0”成交再次上演，可谓“冷至极点”。

数据显示，太原已连续7周无新增土地供应，连续2个月无成交。

随着节气变化，太原土地市场进入了“冰封”时代。

市场冰火两级

2022年太原土地市场起伏不定，多月份呈现“归零“状态。

从月份来看，2022上半年太原土地市场较为冷淡，2-5月均无土地出让及成交。6月土地成交面积及金额数值最高，第三季度7月~9月土地成交宗数相对平稳，10月、11月急转而下，再次挂“0”。

今年已有6个月土地成交为零。

如太原一样，今年多地土地市场呈现为高开低走，市场平淡冷清，风光不再。

其中，哈尔滨土地市场也步入急剧下行态势，据相关报道，前10个月哈尔滨土地市场仅成交4宗商住土地，成交金额仅为7.78 亿元。

相反，11月份，部分核心城市土地市场表现喜人，全国土地市场呈现“冰火两重天”的景象。

据统计， 11月，22个集中供地城市中，共有8个城市完成了新一轮土地集中供应，累计成交85宗涉宅用地，揽金达853亿元。

但是，除2021年第一批次集中拍地热度颇高之外，今年集中拍地其实大多已“遇冷”，受其影响，整体土拍热度有所下降。较2021年成交面积，今年全年预计仍有约五成的跌幅，可谓“腰斩”。

据悉，11月多城市土拍大部分地块以底价成交为主，亦伴有少数地块溢价成交，更有超80%地块溢价成交的。

各地土地市场新闻部分截图

近日多城土地市场新闻频频，不乏北京、厦门、无锡、武汉、杭州、长沙等热点城市批量供地，年末土地市场热，后续或将还有更多城市赶上今年的土拍末班车。

有分析称，“这些热点城市由于城市基本面好，房地产市场仍有热度，是当下房企为数不多的投资选择。”

在目前全国房地产市场仍未企稳的情况下，热点城市主城区的地块出让，对房企吸引力较强。

房企拿地疲软

需求断崖，销售惨淡，对土地的需求大减。2022年以来，收缩拿地、暂缓拿地成为了多数房企投资的主要策略。

受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重影响，房地产市场表现不振，房企拿地意愿持续走低……“现在这种市场环境下大多数企业都在观望，轻易不会出手拿地。”太原某品牌房企营销负责人表示。

对于大多数房企来说，逆市拿地更主要的是补充仓储需要。溢价成交宗数占比降至20%以下，多地土拍甚至100%地块底价成交，市场化运作房企参与积极性亦呈下降趋势，城投再次进场托底，成为多个城市市场绝对主力。

从今年的太原土地市场表现来看，城投公司也是主力军。

据乐居统计，2022年太原共8家房企摘地，摘地前五分别为太原龙投、太原国投、保利发展、金地集团以及太原红金方。

其中，太原龙投摘得12宗地块成为2022年前三季度拿地面积最大房企。

但土地政策下，城投公司拿地双手“被束缚”。 10月中旬，财政部发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确提到，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

自此之后，太原土地市场再无成交。

值得注意的是，今年拿地最多的太原龙投，其摘得的地块，开发动作缓慢，个别地块仍无动静。

回顾9月初，太原市规自局签发《督促开工通知书》，涉及41家房企、56宗未按期开工土地。市场整体下行，供求乏力，开发者也困难重重。

压力下前行

作为省会城市，今年太原土地市场环境较差，住宅市场亦然。

11月中旬，太原再受疫情影响，主城六区全部封控静默，整个太原房地产市场下行明显。

再来看，太原住宅市场供求情况，11月周度供应、成交量明显下滑。

据朗润智业数据，2022年普通住宅市场累计供应面积238.81万㎡，同比下降56%，累计成交面积306.52万㎡，同比下降41%。

今年太原的新房市场供应、成交均“腰斩”。

纵观太原市场，大体是土地价格大幅下滑，房价持续下降，多盘降价打折促销……但改善盘品质却大幅提升。

在11月疫情期间，星河湾、万达龙樾府、保利天珺、保利西湖林语68號等高端改善盘仍是成交主力，撑起了太原住宅市场。

高周转，高地价，低品质的时代已然结束，开发商更多是提供优质产品，才是当下生存之道。

专家分析称，“从今年的土地市场可以预判，明年太原房地产市场新项目入市很少，各项目基本以清理库存为主，品质住宅仍是热门。”但需注意的是，没有供应，没有成交。今年太原土地市场的大幅下降，会对2023年第一季度甚至整个上半年产生较大压力。

无论是土地市场冷热不均，还是新房市场两级分化，随着楼市相关各项政策不断推出，尤其是疫情防控政策的优化和按揭贷款利率的下调，将逐步有效推动房地产市场供需，市场期待复苏。