案例 | 房屋价格暴涨，卖方违约不卖，买方能否主张房屋差价损失

案情简介

2015年10月，北京市居民甲与乙通过丙房地产经纪公司（以下简称“丙公司”）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称“案涉合同”）以及与丙公司三方的《居间服务合同》，合同约定：甲将位于北京市海淀区某小区的一套房屋（面积142平方米，以下简称“案涉房屋”）出售给乙，房屋总价款为570万元；定金10万元，首付款不低于370万元，其余200万元申请银行贷款支付；甲收到全部购房款后3个工作日内将涉案房屋交付乙。

合同签署后，乙支付了定金10万元，中介费14万元、贷款评估费600元。此后，因甲要求改变付款方式为全款支付，乙将自己名下一套自有房屋出售后于2016年2月将购房款558万元全部支付至理房通账户内，其中290万元当天划转至交易资金监管账户。甲配合乙办理了网签，但拒绝履行案涉房屋交付、协助办理缴税以及转移登记义务。因甲延期交房，乙于2016年2月27日与他人签订房屋租赁合同，承租了一套建筑面积55平方米房屋居住，租赁期自2016年3月1日至2018年2月28日，租金标准为6200元/月。因房价飞涨，甲明确表示不再履行。2017年6月，乙主张为减少损失，其将存入北京理房通支付科技有限公司账户内的购房款268万取出。

2018年10月，乙向人民法院提起民事诉讼，请求判令解除案涉合同，撤销网签登记手续；判令甲返还购房款300万元（其中定金10万元、监管账户内290万元）、赔偿利息损失35万元、赔偿房屋差价损失292万元、居间代理费14万元、贷款评估费600元、房租损失16.7万元。

争议焦点

房屋买卖合同中非违约方能否主张可得利益损失？

裁判观点/裁判要旨

人民法院经审理后认为：

第一，甲乙双方签订的案涉合同系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行；合同签订后，甲拒绝履行合同，已构成违约，乙享有单方解除合同的权利，甲应当同时承担相应的违约责任。

第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甲应当将已收取的购房款（已支付定金）10万元返还，并协助乙办理已交纳至存量房自有交易资金监管账户内的购房款290万元的退还手续。

第三，损失赔偿责任，特别是其中的可得利益损失的赔偿属于法律规定的违约责任，在双方当事人并未作出特别约定予以排除的情况下，违约方应当承担该项赔偿责任。现由于甲方拒绝出售房屋，导致乙方无法购买涉案房屋，无法取得房屋价格上涨所产生的利益，故涉案房屋价格上涨所产生的差价损失，属于乙方的可得利益损失，甲方应当予以赔偿。可得利益损失数额问题，应以乙方房屋差价损失为基础，综合考虑双方的过错情况、合同实际履行的情况等因素进行认定。

第四，关于购房款的同期银行贷款利率损失，鉴于乙方已主张房屋差价损失，法院亦予以支持，故其在房屋买卖合同履行过程中的可得利益损失已得到补偿，乙方按照双方合同约定支付房屋价款系其合同项下的义务，在房屋买卖合同正常履行的情况下，其亦无法获得以上购房款利息，这是房屋买卖合同交易中的必要成本，不应由甲方赔偿。

第五，甲方拒绝履行合同导致乙方未能依约取得涉案房屋，丧失了合同履行的情况下对于涉案房屋的居住利益。故乙方自2016年5月起至其主张的2018年5月底的房屋租金损失应由甲方承担。

律师评析

1、违约方赔偿损失的范围

根据我国《民法典》第五百七十七条之规定，赔偿损失是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时的一种违约责任承担方式。至于赔偿损失的范围则由法律直接规定或由当事人进行约定。我国《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”据此，在法律没有特殊规定和当事人未做特别约定的情形下，违约方应按照完全赔偿原则赔偿守约方的全部损失，包括直接损失和间接损失。其中间接损失即指当事人失去的可以预期取得的利益。

本案中，双方当事人并未在案涉房屋买卖合同中对损失赔偿范围做出特别约定，因此，违约方赔偿损失的范围应按照《民法典》第五百八十四条（原《合同法》第一百一十三条第一款）之规定进行确定。

2、可得利益损失数额的确定

《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》（法发〔2009〕40号）中规定：“根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。”实践中，确定可得利益损失数额主要包括以下方法：

一是差额法，即依照通常方法比照受害人相同条件下所获取的利益来确定应赔偿的可得利益损失；二是约定法，即当事人直接在合同约定损失赔偿额的计算方法；三是类比法，即比照守约方相同或类型的其他单位在类似条件下所能获取的利益确定可得利益的赔偿数额；四是估算法，即人民法院在难以确定损失数额时，根据案件实际情况，酌定赔偿数额；五是综合衡量法，即根据获利情况、当事人过错情况及合同履行时的经济形势等因素综合判断。【参见最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用[二]》，人民法院出版社2020年版，第769-771页。】

在二手房交易中，可得利益损失的计算则主要采用差额法，即以签订房屋买卖合同时的购买价格和诉讼时的房屋升值部分价差作为可得利益损失计算的依据。在诉讼中，法院首先是确定案涉房屋的市场价，一般是通过第三方评估机构予以评估确定，也有法院通过向周边房屋经纪公司了解类似房屋的成交价格后参照确定。其次，在案涉房屋市场价现值确定基础上，法院通过对比交易合同中约定的售价，得出房屋价值差额。

但需要注意的是，当事人所主张的房屋差价并不必然获得人民法院的全部支持，人民法院在计算和认定可得利益损失时，还会综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。

本案中，人民法院就是以乙方房屋差价损失为基础，综合考虑双方的过错情况、合同实际履行的情况等因素对乙方可得利益数额进行的综合认定。

律师建议

在房屋买卖中，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，买卖双方都应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。否则，将承担违约责任。从最大程度避免违约损失的角度，房屋买卖合同的当事人应注意以下几点：

1、认真签订房屋买卖合同，细化明确违约责任条款。合同当事人应在合同中详细约定双方的权利和义务、价款支付方式、税费承担、房屋交付及过户日期等内容，同时明确约定一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时的违约责任，包括违约责任的承担方式、违约金数额、赔偿损失的范围以及损失赔偿额的计算方法等。

2、房屋买受人在签订合同时应尽到基本的审慎注意义务。购房人在签订房屋买卖合同之前应对房屋权属、户籍登记以及房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被采取强制措施等房屋基本情况进行了解和核实，否则买受人会因未尽审慎注意义务存在过失，而承担相应的法律责任。

3、诉讼中准确提出诉讼请求。诉讼请求是人民法院审理案件的重要依据和内容。在出售人违约时，要根据损失具体情况，权衡利益得失后提出相应的诉讼请求。如果房屋差价损失或相关可行利益损失不大或者难以确定时，可在诉讼中要求对方支付违约金、利息等赔偿；如果房屋差价损失或相关可得利益损失远远大于违约金及利息等数额时，可要求对方支付可得利益损失赔偿，人民法院会根据诉讼权利人主张，综合判断后作出相应判决。

参考案例：

北京市海淀区人民法院民事判决书（2016）京0108民初17202号；北京市第一中级人民法院民事判决书(2019)京01民终5638号