海南
8月，三亚楼市的传统淡季，市场传出阵阵寒意；
一些机构的数据显示，整个三亚8月的新房成交，只有不到400套。当然，这并不耽误三亚最新的商品房销售均价，刺破3.5万/平（统计局8月数据），爬上今年月均最高点，三亚楼市的热度依旧。
硬币的另一面，同一个时间窗口，三亚一个楼盘，却成了法拍平台上的"顶流"：
整栋整栋的房源批量上架，动辄两位数报名、几十轮竞价、围观近千次。这是三亚吉阳区迎宾路的半山香榭（备案名"新世纪名人花园"）项目的逆势画风：
在一个寒凉的周期里，"卖疯了"！
图源：阿里资产
超10万人围观 价格拍到地板上
9月1日，一天时间，三亚的半山香榭项目，在拍卖网上，一天成交了7套房子：
画面有多热闹？
7套房子的累计线上围观人次超过10万次，报名人数最低的一套6人，最高的一套15人；疯抢次数，最低的一套25轮出价，最高的出价达到46次。
竞价周期一天、每5分钟延时一次，几十轮意味着买方在截止时间前反复拉锯了数小时。
大量房源上架 图源：阿里资产
以7#楼1单元1603号房（86.90㎡，毛坯现房）为例：
评估价282.18万元，变卖起拍价仅 83万余元（评估价3折）
15人报名、46次出价、围观超6万人次，最终以 138万元落槌：
单价约1.59万/㎡、约评估价4.9折——从3折起拍价一路多抬出50多万元。
半山香榭部分法拍房源内部实景 图源：阿里资产视频截图
这种“疯抢”不是单套，是这一周期半山香榭上架房源的集体写照。
最终，7套合计成交801.28万、面积612.03㎡，均价约13,092元/㎡（≈1.31万）；相对总评估价1,991.63万，平均只拍到4折出头。
对照前面提到的3.5万元/㎡的市场均价，这批抵税房的成交均价只有全市均价的3成7：同一个城市，一个市场上是均价的天花板，另一个市场上是均价的地板。
这是一批抵税资产
为什么这么低的价格？
拍卖的公告里，写的很清楚：
抵税拍卖！拍卖公司受国家税务总局海南省税务局第三稽查局委托，公开变卖。
也就是说，项目欠着不少的税！
这批成交的还只是最新一批的抵税资产。往前捋，这是一个持续了一年多的"批量放盘"进程：
2025年7月半山香榭第一次按评估价原价挂出43套，原价没人要；
8月原价再挂一轮，还是卖不动；
2026年5月降价到约4.4折变卖，开始有人出手；
最后8月31日把剩下的7套降到约3折起拍，9月1日全部成交
折扣一路从10成降到3成，直接"卖疯了"。
半山香榭部分法拍房源内部实景 图源：阿里资产视频截图
需要提醒的是：网上看着"满屏上百套"，实际没有那么多。被处置的，是同一批约40余套开发商自留房源（多集中在楼栋顶层与首层），反复流拍、反复降价重挂，才造成"上百套"的视觉误差。
欠税的是开发商三亚东大房地产开发有限公司，大股东深圳盈元实业（持股94%）。
企查查/启信宝口径下，这家公司自身司法案件80余条、被执行人记录39条、限高15条，2023年还曾因小区楼顶违建被执法部门公告强拆。
三亚市不动产登记中心2025年12月、2026年8月接连发布该小区《不动产权证书作废公告》，依据均为税务局《协助执行通知书》——抵税过户，正在一套一套地落地。
半山香榭底商实景 图源：阿里资产视频截图
问题出在开发商，不在房子本身。
半山香榭地处吉阳区迎宾路中段，70年产权现房，2018年开盘、2020年交房，10栋约876户，当年是三亚市区的热门盘。
如今却在抵税通道里，被市场重新定价。
法拍网上的彪悍战绩
那么，一天成交7套，在三亚法拍房市场算什么水平？
先看基数：中指研究院《三亚法拍市场监测月报》显示，2026年7月三亚住宅类法拍成交19套，这差不多是整个三亚一个月的量。
半山香榭9月1日一个批次，就吃掉全市当月成交的约37%；
而三亚5月的法拍清仓率（成交/挂拍）仅16.67%，这个小区却做到单批100%清仓，约是大盘的6倍。
更罕见的是场面。三亚法拍住宅的常态是"个位数报名、甚至无人出价流拍"，几十轮竞价在这里近乎绝迹。
就公开可查的记录而言，今年三亚住宅法拍里这种十几人报名、四五十轮拉锯的"疯抢"画面，几乎都给了半山香榭这一个小区。
当然，"捡漏"不等于"没成本"。抵税变卖房有几笔额外支出要算清：
佣金与服务费：成交价之外，另付1.3%变卖佣金和0.5%-1%平台软件服务费；
税费：过户税费买卖双方各自承担，买方该缴的契税等一分不少；
欠费：成交前欠缴的物业费、水电费，由买受人承担；
资格：海南限购下，须自行核验购房资格，不符合条件参拍后果自负。
此外，公告写明房源"按现状变卖"、尚未分割办证，面积以过户登记为准、不因面积差异多退少补——最终到手面积与产权证办理周期，都存在不确定性。
当然，三亚市场的法拍房源一直都在，有想捡漏的买房人，可以持续关注。
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