北京
房地产的逻辑可能要变了。
回忆回忆，以往大家买新房的流程是什么样的？
开发商先在工地外面建一个售楼处，再做点宣传页，买房的人到售楼处看看沙盘，听地产销售介绍一下房子的情况。
心动了想买？那就先交定金（订金）、签合同、办贷款。自家的房子影子都还没看到，房贷就先背上了。
两三年后，房子竣工了，开发商拿到房地产权证，也就是“大产证”，把钥匙交给你、你再去办理房产证。
到这个时候，虽然法律上按揭的房子仍然抵押给银行，但房子终归是看得见摸得着，你也拿到红彤彤的房本了。
但故事也可能走向其他方向：
1. 二狗辛辛苦苦上了几年大学，谈了个女朋友，丈母娘放话——有房结婚，没房免谈。于是，6个钱包齐上阵，凑出了首付，按照上面的流程办了房贷、交了首付。
结果，前两天工地上还热火朝天的，这两天一点动静没了。二狗一打听，开发商跑路了，房子烂尾了。
2. 买房的时候二狗千挑万选，跑遍全城，最后相中了这家楼盘。这家楼盘的销售说——“滨江水韵，翠揽云境”“轨道之上，通达全城”“草木葳蕤，绿意盎然”……
二狗听得云里雾里。总之就是这个楼盘景色宜人、交通便利、学区炸裂。
两年后交房，二狗兴冲冲地走进小区，发现小区里有一个人工湖，面积不如农村老家门前的水塘；地铁一直传言有规划，迟迟也没落地。
至于“草木葳蕤，绿意盎然”，大概是小区外一片杂草地。
3. 楼盘销售当初跟二狗说了，2年后交房，到了时间点房子还没完工，工地上一直有几个工人在“磨洋工”，就是不着急。
二狗急了，想维权，拿出合同一看，人家写得明明白白——逾期在365天之内，买受人无异议并同意在此期间为免责宽限期。
发现没？二狗们的悲剧就出在期房上。如果现房销售，上面这些问题就都不存在了。
今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。
会议结束后的短短一个月，山东、河南、安徽、四川四省开展现房销售试点。
本来一手交钱一手交货是常识，但是房地产还真是特殊。
咱们的预售制是从香港学来的。上世纪50年代，霍英东在香港首创“卖楼花”模式，在房子建成前销售，并将每层住宅按单元单独销售。
这个政策既让房企回笼资金的速度加快了，也降低了购房的资金门槛，于是香港的房地产市场快速发展。
1956年，香港政府出台《预售楼花同意书》，相当于以法律形式确认了商品房预售制度。
上世纪90年代，我国商品房供给短缺，借鉴香港的楼花模式，开始预售制试点。
这一试点就慢慢让预售制成为了主流，一直延续到今天。2020-2022年商品住宅现房销售占比为10.2%、10.4%、13.9%。
预售制度的优点是资金周转快，有利于房企扩大投资，提高房子的供给。但现在的情况是，全国城乡房屋建筑达6亿栋，中国城镇居民家庭住房自有率达96%。
供给不再紧缺，预售制的优点我们已经不需要了。相反，我们需要的是更加公平、透明的房地产营销环境。
地产商是不欢迎现售制的。原来一边拿着银行贷款、一边拿着销售回款，再加上各种融资，开发商们一直做着“空手套白狼”的生意。
现在得拿出更多的真金实银来搞开发，资金成本更高了，赚钱也就更难了。
好在推不推行现售制开发商们说了不算，购房人的需求在那儿摆着，白纸黑字的文件也在那儿摆着。
目前，海南最为“激进”，新出让土地建设的商品住房一律实行现房销售制。
时代变了，现售制是大势所趋！
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