越秀地产销售额的谎言与真相

各家房企每月主动公布的销售额，统计口径存在差异，且未经审计，并不是一项严谨数据。

各大机构每月公布的房企销售额排行榜单，统计口径差异和差错率更大，前几年冲击千亿销售额潮流中已证明：

榜单只是一门生意。

生意归生意，当数据多了之后，也应该关注基本的勾稽关系，作为新晋“黑马”房企，越秀就满不在乎。

争议来源于前两月销售额，克而瑞公布的全国房企排行榜中，越秀前两月全口径销售金额为224亿元，排行第14名，权益销售金额为211.3亿元，排行第7名。

同样是克而瑞公布的广州排行榜中，越秀前两月在广州的全口径销售金额为123.43亿元，权益销售金额为70.48亿元，均排名第一。

也就是说，在广州以外的城市，越秀用100亿元的全口径销售额，创造了140.8亿元的权益销售额。

这实在难以解释。

就算考虑到广州是越秀的总部大本营，往年广州单城销售额，占越秀总销售额的比例高达50%-60%。

越秀地产回应称“公司从未向第三方行业机构提供过权益销售金额数据，严格按要求对外披露新增土地权益占比”。

这是一项稳妥且有言外之意的回复。

越秀地产每月简报里，只公布了合同销售额（连同合营、联营公司项目的合同销售额），确实从未公布权益销售额。

从合规层面考虑，上市公司层面未公布的数据，第三方机构公布的都不算数。

从数据造假层面来看，就是因为上市公司未公布准确数据，第三方机构才有瞎编（beiguo）的空间。

越秀所强调的，严格按要求对外披露新增土地权益占比，涉及到土地费用支付，以及涉及相应贷款用途，其中存在合规与道德双重风险。

越秀显然拎得清轻重。

回到最本质的问题，之所以要关注越秀的数据问题，不仅是为了弄清楚越秀真实权益销售额，更应该是穿透规模的光环，认清楚越秀创造真实利润的能力。

很遗憾，这是一个不太可能完成的任务。

市场非常关注房企每月公布的销售额，因为这是观察房企运营动态的最前瞻数据。

然而，从销售额到权益销售额，再到营业额和利润，存在时间上的错配，以及合营、联营、附属企业的出并表带来数据上的波动。

此次质疑还有一个重要理由，那就是越秀拿地的权益比例，与权益销售额占总销售额比例存在重大差异。

这个理由也不完美，从拿地到开发再到结算，通常需要两三年以上时间，其中也会出现股东权益变化，从而带来最终销售权益大于当初拿地权益的结果。

比如这两年诸多房企出险，很多正常房企就不得不收购出险合作方的股权，从而带来总体权益的增加，越秀就收购了花样年、龙光的多个项目。

又比如前两年流行合作开发，纯粹的融资方虽然占据股权，但往往将投票权交给主要操盘方，这也会造成数据差异。

越秀不主动公布权益销售额，那如何弄清楚这个数据？

从经审计的财报角度来看，销售额只与现金流量表有关，与资产负债表和利润表无关。

换个说法就是，每年销售额多少，考虑到回款率后，对应要收到相应规模的现金，这其中就撇除了合营、联营企业的干扰，得到权益销售额的大概情况。

2019年、2020年、2021年、2022年前三季度，越秀地产的全口径销售额为721亿元、957亿元、1151亿元、797亿元。

广州城建的“经营活动现金流入”分别为448亿元、568亿元、745亿元、428亿元，以80%的回款率测算，数据变为560亿元、710亿元、931亿元、535亿元，占全口径销售额比例为77.7%、74.2%、80.9%、67%。

广州城建是越秀地产在内地的主要运营平台，资产占比高达93%以上。

从数据上看，越秀地产权益销售额应该是全口径销售额70%-80%之间，远小于克而瑞公布的今年前两月94%、去年99%的数据。

第三方机构公布的越秀权益销售额，肯定数据造假了，这个锅虽然第三方机构背了，但越秀为什么这么做？

毕竟，2021年年报、2022年中报里，越秀均引述克而瑞数据称，“本集团的全口径销售金额和权益销售金额均排名广州市场第一名”。

这显然是一种背书。

加上越秀2022年全年权益销售额，刚好排在克而瑞全国榜单中的第十名，联想到另一张含金量更大的榜单。

2023年新年第一天，《南方都市报》刊发《“十四五”高质量迈向世界500强战略目标》文章，越秀集团党委书记、董事长在接受采访时再次强调了越秀集团(持有越秀地产40%权益)的目标：

世界500强。