400万新房 上实海上菁英交付后房屋品质、居住安全问题令业主担忧

2021年8月，上实海上菁英曾因二期开盘疑似购房人插队选房，导致50套房“离奇消失”，遭到相关部门处罚。近日，有上实海上菁英的业主对交付后的房屋品质问题，及居住安全问题寻求帮助。

装修细节问题多多

公开资料显示，上实海上菁英由上实集团旗下上实发展打造，位于宝山顾村板块，临近轨道交通7号线刘行站，是新顾城首个商品房楼盘。项目所在地块由上实发展在2019年2月以总价28.2亿元摘得，楼面价24000元/平方米，比同板块地王央玺拿地价低了将近3万/平方米。

因为主打刚需，又靠近地铁站，上实海上菁英2020年12月首开时千人到访，2021年6月二期开盘时触发积分，备案均价约为4.75万元/㎡，总价400万起，产品热销有一定利润空间。

但是，上实回馈给业主的精装房显然没有“以诚相待”。一期业主在预看房中发现，不同业主家有墙体倾斜、墙顶面乳胶漆不平整粗糙、地板松动不平、墙地砖破损空鼓、大理石窗台门槛石淋浴房地面破损开裂等细节问题。二期业主在预看房中除了墙面不垂直、瓷砖空鼓问题外，还发现厨房门净宽不足、地板色差严重且未打蜡等问题。

图片来源：业主提供

图片来源：业主提供

室外部分，据楼栋03/04室住户反馈，由于入户门、电梯厅与连廊皆为敞开式，遇到刮风、下雨、下雪天气会产生各类安全隐患，已发现/发生的情况包括但不限于：雨天地面湿滑、下雪天结冰、顶面粉饰面脱落砸到行人、地面积水倒灌至电梯、消防设施的玻璃门刮落、入户门打开极其困难等。

图片来源：业主提供

图片来源：业主提供

图片来源：业主提供

至于小区内部，业主认为景观绿化未达标，内部道路与车库未与开发商自持的公寓形成区域分离。多位业主认为，这也是造成车位配比与宣传资料不符的原因。来自业主提供的资料，销售时宣传的车位比是1:1.1，如今的车位比是1:0.84，自持公寓的住户可以与业主共享车位。

还有业主发现前期购房宣传和报备中，车库均采用彩砂环氧地坪，实际交付却为水泥地坪，多处坑洼、车位线敷衍、颜色暗淡、没有做任何防尘处理，其品质甚至不如部分动迁房，完全不符合商品房的品质标准。对此，预看房时工作人员居然表示：“你们刚需用水泥，不是蛮好的嘛？

不止这些，据销售合同，上实海上菁英原不得晚于2022年11月30日前保质交付，但预看房期间工作人员多次表示延期交付，希望业主能够理解开发商的难处。最终项目一期和二期于2022年12月26日交付。

目前，部分房屋细节问题在业主报修后已经得到了解决，但有些还没有。对于此前遗留下来的历史问题以及交付后的现实问题，多名业主认为，开发商总包、物业公司和负责装修的团队互相“踢皮球”，没有解决问题的态度。

业绩下滑 子公司拖累

来自上实集团官网信息，上实发展在上海除了宝山的上实海上菁英外，已开发的项目还有静安的上实泰府名邸、青浦上实海上湾、嘉定上实海上公元，等待入市的项目则有位于临港的上实望海、青浦的上实云端。

作为上海本地房企，上实集团的上市平台之一，上实发展一直保持着较小的规模，销售额未破百亿。财报数据显示，2019年，公司实现签约面积约39.5万平方米，签约金额约78.9亿元；2020年，公司签约面积约22.92万平方米，签约金额约50亿元；2021年，公司房地产销售签约面积约24万平方米，签约金额约62.52亿元。

经营业绩方面，2019年，上实发展营业收入约为88.66亿元，同比增长2.33%；归母净利润为7.82亿元，同比增加18.93%。2020年，公司营业收入为80.49亿元，同比减少9.21%；归母净利润为8.18亿元，同比增加4.59%。2021年，公司营业收入为102.69亿元，同比增加37.74%；归母净利润约为5.32亿元，同比增加374.09%（受上实龙创智慧能源科技股份有限公司应收帐款事件影响，2020年调整后归母净利润约为1.12亿元）。

到了2022年，上实发展的营收减少，亏损进一步扩大。2022年上半年，上实发展营业收入约为13.82亿元，同比减少63.98%；归母净利润约为-9246.22万元，同比减少-127.41%。2022年前三季度，上实发展营业收入为20.22亿元，同比减少55.86%；归母净利润约为-1.13亿元，同比减少129.91%。也就是说，不到一年的时间里，上实发展亏掉了1个亿左右。

但上实发展在2023年1月31日发布的业绩预减的预告中称，经上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”)初步测算，预计2022年年度实现归属于母公司所有者净利润约为人民币10,080到15,120万元，较2021年度同期相比下降71.56%到81.04%。也就是说，上实发展不但在四季度把前面的亏空补了上来，居然还赚了1.5个亿。

围绕在上实发展周围的，是子公司上实龙创智慧能源科技股份有限公司（以下简称“上实龙创”）“踩雷”所带来的密集监管。2022年1月11日，上实发展公告称控股子公司上实龙创的应收类款项存在部分不可回收风险。公司收到上交所监管工作函，根据要求就上实龙创应收类账款事项开展自查工作。截至2021年末，上实龙创未经审计的应收类款项合计约26.15亿元，在其截至去年6月底的总资产的占比超过70%。

图片来源：上交所

2022年5月9日，上实发展公告称，经初步查明，控股子公司上实龙创存在部分高级管理人员利用职务便利擅自实施了虚构交易等违法违规行为，相关业务涉及的应收类款项无法收回，导致上实龙创无法偿还到期债务。

受该事件影响，2021年年报中，上会会计师事务所对上实发展出具了保留意见的审计报告，内部控制审计报告意见类型则为带强调事项段的无保留意见。

根据会计差错更正公告，上实发展对以前年度财报进行了差错更正和相应的追溯调整。其中，累计调减2016-2020年度营业收入和归属于母公司的净利润17.04亿元和11.18亿元。

2022年12月28日，上实发展公告关于收到上海监管局出具的《行政监管措施决定书》的公告。经查，公司存在以下三大问题：未及时披露重大事项；未及时披露订立重大合同；虚增营业收入及营业利润。

2023年1月17日，上实发展公告称，收到证监会的《立案告知书》，因公司涉嫌信息披露违法违规，证监会决定对公司立案。

子公司踩雷，母公司受影响，项目业主维权，上实发展近期可谓是“雪上加霜”。