14亿坏账拨备 融创服务：2022年母公司的影响已是最大化

在过去一年中，地产行业发生巨变，物业行业也不可避免地受到影响。

3月20日，融创服务发布2022年年报。截至2022年12月31日止12个月，融创服务收入约为71.26亿元，同比下降约9.8%；本公司拥有人应占亏损约为4.82亿元，本公司拥有人核心净利润约为7.63亿元，同比下降约45.6%。

上市两年来，融创服务迎来经营业绩首降。对于未来的发展，管理层仍然持有信心，融创服务行政总裁曹鸿玲表示“对于物业行业，我们理解还是一个相对安全，有增长空间的行业。”非业主增值服务收入下滑六成

据融创服务2022年财报内容，收入减少主要由于非业主增值服务收入的减少。

具体来看，截至2022年12月30日止12个月，融创服务物业管理服务收入约为53.65亿元，同比增长18.2%；非业主增值服务收入约为10.52亿元，同比下滑60.8%；社区生活服务收入约为5.61亿元，同比增长10.5%；商业运营管理服务收入约为1.48亿元，同比下滑15.9%。

至于非业主增值服务收入减少的原因，融创服务表示，主要是年内地产行业持续下行，集团基于市场化原则对该业务进行调整，导致相应板块年收入显著减少。

2022年，融创服务非业主增值服务中案场服务收入约为5.04亿元，同比下滑约59.23%；咨询及其他增值服务收入约为3.25亿元，同比减少58.66%；其他收入约为2.23亿元，同比缩减66.16%。

非业主增值服务的下滑对融创服务毛利造成了影响。截至2022年12月31日止年度，融创服务的毛利约为16.044亿元，较同期减少约8.866亿元，约35.6%，主要受年内非业主增值服务的毛利减少约人民币8,899亿元所致。剔除该部分影响，年内本集团的毛利与截至2021年12月31日止年度基本持平。毛利率方面，2022年，融创服务毛利率约为22.5%，较截至2021年12月31日止年度的约31.5%下降约9.0个百分点。

不止毛利，利润方面，2022年度，融创服务本公司拥有人核心净利润约7.628亿元，2021年该指标为14.018亿元，本公司拥有人核心净利润的缩水同样归因于非业主增值服务业务规模的减小。

相比非业主增值服务收入的减少，融创服务其他业务收入“扳回一局”。报告期内，融创服务其他业务收入合计较去年同期增长约16.3%，占集团收入比重增加约19.3%至85.3%。

对此，融创服务解释称，主要系在管面积增加及社区生活服务能力提升。年报数据显示，2022年12月31日，融创服务在管建筑面积约2.44亿平方米，较2021年同期增长约13.4%。从物业管理服务收入明细来看，来源于母公司融创集团、其合营企业及联营公司开发的物业在管面积约为1.54亿平方米，同比增长约14.14%，收入约为35.62亿元，同比增长约14.26；第三方物业在管面积约为8946.7万平方米，同比增长约12.24%，收入约18.03亿元，同比增长约26.89%。

社区生活服务方面，便民服务增长约17.19%至约2.81亿元，空间运营服务增长约23.23%至1.46亿元，美居服务增长约2.10%至7384.2万元，房产经济服务减少约22.215%至5959.1万元。

关于社区生活服务和非业主增值服务未来的行动方针，融创服务首席财务官杨曼表示：“基于聚焦大战略下，2023年要着重做好三个事情，第一是对于自营模式的再深化，第二是对于联动机制要做好，第三是持续做好数科的进程。”

母公司对利润影响约10亿

不过，外界最关心的是母公司融创中国对融创服务的影响。

2022年3月融创中国宣布美元债展期，融创服务总市值从巅峰时期900亿跌至100亿以下，市场还有传言称融创中国将卖掉融创服务自救，最终因价格没谈拢而告终。

从财报上来看，母公司对融创服务的影响还是不容小觑的。

杨曼在业绩发布会上表示，2022年公司对地产应收关联方计提了约14亿坏账拨备，对利润影响在10亿左右，因此导致利润呈亏损状态。但伴随着融创中国所面临的各项问题化解，融创服务对存在问题的地产非业主增值服务进行调整等，杨曼认为，2022年母公司对于融创服务的影响应该已经是最大化了。

对于未来公司成长性的问题，杨曼表示公司未来三年会保持20%左右的复合增长速度，一方面来源于交付量，融创服务和融创中国已签合约未交付达9000万方，第三方拓展已签合约未交付达6500万方，预计2023年-2025年每年新增合约增速可达10%-15%；另一方面公司生活服务收入、管理效率的提升也能为收入带来相应提高。

曹鸿玲则表示，母公司对融创服务的影响主要在外拓方面，在第三方项目投标竞标过程中，业主会有顾虑和疑问，竞争对手也会放大母公司经营对融创服务自身经营的影响。

摆脱对母公司依赖不仅是融创服务，也是其他物业企业长久以来努力的方向，为此，物企的外拓策略就成为了重点。曹鸿玲表示，未来，融创服务将更加坚持、聚焦城市拓展战略，严格把控项目获取质量，持续强化服务力标签。在她看来，2022年，整个行业也在回顾过往外拓项目的质量，由规模带来的问题，2023年物业企业会去主动消化、淘汰或是调整。

“在2022年外拓市场的竞争上，我们也相信这个市场会更加理性。”曹鸿玲说。