再说一遍，“房子过剩”为什么是假象

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18万套二手房到底多不多？

萨缪尔森说，鹦鹉学会“需求”和“供给”，也可以成为经济学家

二手房究竟多不多，还得从供需入手。

从贝壳网来看，目前成都挂牌二手房就有18.3万套！

▲来源：贝壳网

按理说，这已是成都历史最高值。

供应如此大，卖家应该降价出逃才对。

但这周最大的新闻，却是成都新房、二手同比涨幅双双位居全国第一。

具体为，二手房上涨9.2%，新房上涨8.6%。

为什么卖家在“疯狂出逃”，下游房价却在不断上涨。

▲ 数据来源：国家统计局；成都购房指南丨制图

新房、二手房，已14连涨！

如果说，果真“供大于求”，那么连续上涨只能解释为，情绪使然，恐慌性买入。

没有供需支持的“情绪上涨”，带来的只会是“泡沫”。

我们有必要问，房子是否过剩？市场是否供大于求？

01

经济学家马光远说，中国房地产最大的谜，就是数据之谜。

很难弄清，究竟有多少房子，所以老马准备退休后，一栋一栋去数。

虽然，房子数量很难做到精确，但还是有些数据仍可参考。

首先是，需求方。

人越多，房子需求就越多，大家都知道要选“人口流入城市”，也就是这个的原因。

这轮成都房价上涨，用人民日报旗下“证券时报”的分析来讲，人口红利主要原因。

四川省统计局，2021年末成都市常住人口为2119.2万人，成为全国第四个常住人口超过2000万的超大城市。与2011年相比，成都常住人口暴增712万，超过了深圳和广州，增量位居全国第一。

▲来源：网络

过去十年，成都新增712万人，平均每户2.49人（七普数据），10年新增了286万户。

我们暂且不说原有居民的换房需求，就这10年286万新增成都家庭，大概需要286万套房，这没问题吧。

需求大概明白了，接下来，看供应。

02

供应怎么看呢？

一是，过去10年成都新建了多少房。二是，过去10年成都成交了多少房。

首先，过去10年成都新建了多少房。

最靠谱的数据，是每年的《成都统计年鉴》。

▲来源：成都统计年鉴

因为每年的年鉴只显示最近五年，所以上图是2017-2021年数据。

我们把2011-2020年数据汇总，成都住宅竣工面积一共1.2亿平米。

1.2亿平米，大约只能带来100万套住房。

过去10年，竣工100万套，新增了286万户，明显不够住啊。

接着看，成都过去10年成交了多少房子呢？

从成都统计局数据来看，2011-2020这十年，成都一共卖出2.6亿万平米住宅。

▲ 数据来源：成都统计局；成都购房指南丨制图

为什么销售面积比竣工面积多1.4亿平米？

很奇怪是吧。

这只能说明有些房子卖出去了，但是没有竣工。

比如，有些楼盘卖出去，业主也在按揭，但烂尾了，没有竣工。这类房子在统计数据的销售面积里面，但不在竣工面积里面。

03

从销售到竣工，有延迟，一般来说期房交房时间是2年。

我们就打算，这些房子未来都能竣工交付，能解决多少住房问题呢？

上面说了，过去10年一共卖了2.6亿平米住宅，能造出多少套房子呢。

最近几年户均面积都很大，去年大约是124平米，再往前几年，户均都超120平米。

保守一些，以户均115平米来计算，过去10年大约新建226万套住房。

过去10年，成都新增家庭286万户，总体来看还是“供应偏紧”。

▲成都某楼盘售楼部

有人说，还有单位房、保障房、安置房、人才房等各种渠道房源，进入市场。

但这些房源，并非主流，而大部分人才房已经算入销售面积里面，所以这部分对市场影响有限。

04

上面把新房供需梳理完，结论是“供应偏紧”。

有人会说，18万套天量二手房才能真实反应市场，说明市场供大于求。

那接下来，我们就说说贝壳网挂牌的这18万套二手房。

首先，18万套多不多？

多不多的标准，还得看市场消化能力。

去年，大家都知道，市场特别困难的情况下，成都二手房卖了15.1万套，创了记录。

今年呢，二手房成交持续活跃，2月份1.9万套，创下单月新高。

▲ 来源：成都购房通

按照2月份1.9万套的销量来看，18万套，也就9个月的去化时间。

按照这个速度，去化周期是偏紧的。

如果用去年15.1万套的销售速度计算，去化周期大约是14个月。

参考去年数据，结合当前形势，18万套1年的去化周期是比较靠谱的。

在行业内，1年的去化周期是一条健康线。

18万套虽然多，但是只要去化快，也就不多了。

05

18万套，是整个大成都的总盘子，算下来去化周期为1年，总体平衡。

但这种总体平衡，结构上，分布上又是不均衡的。

▲成都某楼盘样板间

好比全国人均住房面积40平米，小县城供应大，一二线城市普遍不够。

板块之间的不均衡，产品之间的差异化，在成都普遍问题。

我们的城市规划、产品迭代等原因，10年前的房子，已经很落后，更别说20年以上老房子。

所以，既要看到总量，更要看到结构。

18万套挂牌的二手房里面，10年内的新房很少，只有4.2万套。

▲图源：贝壳

如果还要在新一些的次新房，房龄5年内的，只有4711套。

▲图源：贝壳

次新房在市场上，是很抢手的，毕竟供应数量特别少，需求的人有很多。

06

除了房龄的分化，地段上的差别，体现出更大分化。

地段的分化，和城市之间的分化一个道理。

偏远的县城，修再多的楼，也不能解北上广深的渴。

成都主城的供应有多稀缺。

我们以房龄10年以内的二手房为标准来看。

▲图源：贝壳

锦江2335套；青羊1941套；武侯1308套；成华3559套；金牛1517套。

5城区，一共是10660套。

前面说了，成都10年以内二手房一共4.2万套。

算下来，全成都10年内房源，5主城占比只有25%。

18万套虽然多，但是结构性的短缺，也是一直以来比较突出的问题。

07

卖房的朋友，会觉得房子不好卖，买房子的人又觉得不好买。

为什么？

大多数人卖的是老房子，这部分房供应量大，18万套里面10年房龄以上房源占77%。

供应大、竞争大，所以难卖。

▲成都某楼盘沙盘

买房子的人，大多数是冲着次新房，好地段、好学区去的，这部分房子，供应少、稀缺。

5城区，房龄10年内房源才1万套，只占18万套的5%。

所以，供需既要看大盘，更要看结构。

既要看到18万挂牌的基数，也要看到，优质房源的稀缺。

理解这一点 ，就能明白“房子是否真的过剩”。

未来，房子既是“白菜价”，也是“奢侈品”，取决于你是 手握什么样的房子。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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