每卖一套房亏8646块？碧桂园2022年的努力与牺牲

碧桂园二代上位之后，迎来了业绩会首次亮相。

会上，杨惠妍带着管理团队向投资人和外界汇报了过去一年里，碧桂园遇到的经营问题、市场挑战和战略变化，以及2023年的新目标。

2022年全年，碧桂园实现权益合同销售3574.7亿元，权益销售面积4450万㎡，对应2021年的5580亿元、6641万㎡，同比下滑幅度达到了35.9%、33%，去化率仅下跌2个百分点至65%。

不过，2022年初，总裁及执行董事莫斌定下的目标是：2022年全年权益可售货量超过6500亿元，预计全年去化率不低于70%。

如果按照6500亿元的推货计划，实际去化率仅55%。

2022年财报显示，碧桂园收入全面下滑，收入跌17.72%至4303.71亿元，毛利下跌64.56%至328.83亿元，毛利率仅为7.64%，下滑了10.1个百分点。

这说明，市场低迷程度远远超过碧桂园的料想。逆市接手，杨惠妍和管理团队面对的挑战和困难，更加艰难。

杨惠妍直言，“外部环境和宏观环境现在还是比较多变”。

首席财务官及副总裁伍碧君也表示，今年不会派息，需要等经济复苏、公司结构完成调整，才会恢复正常状态。

“经历过这次境外信用市场的坍塌，接下来境外债务占比会进一步下调，这个从去年开始就一直有意识做这样的动作”。

01-安全垫

过去一年，碧桂园做了很多努力，保障销售回款、可动用现金的管理、境外融资及时兑付和避免境内外交叉违约。

所以，现金流、内保外贷，是2022年核心工作中的核心。

销售回款上，碧桂园2022年全年实现回款金额3324.8亿元，回款率达到93%，比上一年增加3个百分点。高销售回款率，也为自身提供多达356.2亿元的经营性现金流正值。

加上2021年末持有1813亿元现金余额，以及不断利用融资窗口期发行公司债置换旧债或配售新股，包括发行约45亿元债券、28.7亿元可换股债券、完成配售新股收益114.04亿港元等。

其中，配售新股基本用于回购境外到期债券、偿还境外债利息。

好的一面是，碧桂园顶住了压力，净负债下降5.4个百分点至40%；其中，有息负债下降14.66%至2713.07亿元，对外担保金额下降44.06%至241.78亿元。

碧桂园一系列努力，更多的是，在糟糕的行业环境和未来不确定性下，企业经营生存的安全垫。

而站在整个房地产行业中，碧桂园需要足够安全，市场承受不住“第二个恒大”。对于碧桂园本身，面对现实销售市场的打击，仍没有停止。

不像以往，这次碧桂园没有给自己定下明确的目标。此番动作，也意味着未来的不确定性或超出掌控能力。

执行董事及常务副总裁程光煜表示，“今年我们依然不会给自己定一个确定性的或者追求投资出去量的多少，而是更注重投资的质，更注重所新增资产的优质，对报表优化的作用，这部分预算根据实际销售和市场机会呈现进行安排。”

“具体拿多少、什么时候拿，跟市场的机会呈现和复苏过程有关。”

一个隐忧的地方是，碧桂园未公布整体有息负债一年到期规模，但透过几个数据指标发现规模不小，包括公司债260.81亿元、银行借款612.05亿元、优先票据38.25亿元，3项总额达到了911.11亿元。

其中，银行借款中，一年到期占比为37.66%，上升了6.48个百分点；占有息债务总额比例则为22.56%，提高了2.31个百分点。

叠加其他短期债务，而碧桂园目前不受限制现金仅有1282.81亿元，预估现金短债不超过1。

若以短债偿还能力“三大比率”（流动比率、速动比率、现金比率）来看，对应数值为1.25、1.06、0.26，说明碧桂园短期偿还能力水平，并且企业资产流动性较差。

这也是，为什么管理层说要看市场情况决定拿不拿地。

02-牺牲

实际上，为了度过艰难时刻，碧桂园付出的代价不小：牺牲了全年利润。

2022年，碧桂园利润下跌89.33%至64.42亿元，利润率下滑超过10个百分点到仅有1.5%，妥妥的“实业”企业利润表现；净利润更是录得负值，为-29.62亿元，归母净利润为-60.52亿元。

去年全年，碧桂园完成交付近70万套房，比2021年多出约10万套；这意味着，碧桂园自己每卖出一套房就亏8645.7元。

为什么房子越卖越多，反而亏钱了？

主要原因有2点：一是，处置附属公司亏损和计提减值所致；二是财务费用增加。

其中，毛利表中，其他收入由盈转亏，为-13.65亿元，金融资产和合同资产减值损失净额进一步扩大到-30.59亿元，主要是处置附属公司的损失以及其他事项，使得其他应收款项减值准备增加了超过30亿元。

而导致净利润巨额亏损是，碧桂园在“内保外贷”中偿还境外债务中，净汇兑亏损83.79亿元。

数据显示，2022年1月对于2022年12月，人民币与美元汇率中间价汇率均值为6.7261，同比贬值4.08%。

剔除汇兑导致的亏损，碧桂园归母净利润则为26.12亿元，同比下滑幅度达90.25%，说明其盈利能力十分脆弱，市场一低迷、受到波动很大。

实际上，为了拯救“难堪”的利润表现，碧桂园同样实行了人员优化。

较2021年末，碧桂园雇员数量减少超过3万人，这一变化让行政成本大幅度下降，减少了50.8亿元，推广营销成本同样减少超过40亿元。

尽管碧桂园去年做出了足够多的“牺牲”，但目前艰难程度依然未能完全摆脱。

这种困境与自身经营策略密切相关，即过往以三四线城市发展为重心，过去几年努力增加一二线城市土地资源占比，但未达到预期。

2022年财报显示，碧桂园目前权益可销售资源约9555亿元，去年仅斥资60.9亿元新增9个项目。

关于货值分布情况，程光煜透露，“在手土储是64开，4成是面向一线和二线市场，接近6成是面向三四线市场，这是我们现在的土储情况，也吻合去年实际成交的情况，大概37%是一二线，63%是三四线。”

程光煜很坦白地介绍了目前市场现状。

“在新发展阶段，去年到今年我们在系统调节土储结构，三四线市场波动性比较大，稳定性弱于一二线，尤其强一线、强二线城市热点的地区，所以按照杨主席的要求，我们从去年开始做了相应的调整。”

话里话外，碧桂园2022年铺开的安全垫和做出的牺牲，仍未达到预期，未来还是一样艰难。