绿城封阳台事件，再次反转，终审业主败诉！

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自家阳台能不能封？

不仅业主有不同看法，即便签了“不能封阳台协议”，法院也有不同判决。

历时一年多，经历三审的“绿城诚园业主封自家阳台”事件，最终落下帷幕。

业主高先生，在经历一审败诉，法院判决其拆除封闭阳台，后上诉，二审业主胜诉，物业提请再审。

日前，该案迎来终审判决。

四川高院认为，高先生未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反合同约定以及自己的承诺，有违契约精神及诚实信用原则。物业公司要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

最终高院维持一审判决，撤销二审判决，物业胜诉。

01

绿城诚园为成都双流怡心湖品质较高楼盘。

小区以改善居住为主，户型面积都在110平米以上，为了营造统一、美观的建筑立面。绿城不少楼盘提倡实行“统一封窗”或者“统一不封窗”，绿城诚园也不例外。

▲业主封阳台

这一理念，得到不少业主的支持和理解。不过，也有业主认为，这一“统一行为”，是多数人对少数人的强迫，侵害了业主自身的权益。

一审中，成都市双流区人民法院认为，高先生封窗行为妨碍了物业的服务和管理，有违《诚园小区临时管理规约》，判决高先生在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。高先生不服，遂提起上诉。

该案二审于2022年8月12日宣判，判决撤销了一审判决，并驳回物业公司的诉讼请求。这就意味着，二审“物业败诉”，高先生自行封阳台的行为被法院允许。

并且，二审为终审判决。

这里需要补充说明，二审已为终审判决，很多人认为“绿城封阳台事件”已经板上钉钉。

▲ 二审判决书

我国虽然实行的两审终审，但还有再审的程序。

两审终审后的再审，是为了保障法院裁判的公正,使已发生法律效力但有错误的判决、裁定、调解协议得以纠正。

法律人士表示，一般来说两审终审之后，无明显错误不会进行再审。

02

大家最关心的是，再审反转的原因是什么？

四川高院认为，从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已明确约定：

原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示。

高先生认可上述约定并签字确认。

对于高某猛称相关约定是无效的格式条款，对其没有法律约束力的说法。

法院认为，小区的《前期物业服务协议》《临时管理规约》限制业主封闭阳台的目的在于，在法律范围内确保业主依约通过小区业主表决的方式合法行使业主权利，该约定并未影响业主正常使用符合建筑设计要求的阳台。

并未对业主对其专有部分的专有权进行不当限制，未违反法律、行政法规的强制性规定，高先生在签署相关协议、规约时，对阳台的构造、功能，以及建设规划均知情，应按照相关约定行使业主权利。

▲绿城诚园

未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，违反了合同约定以及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。绿城物业公司作为小区物业，要求其拆除封闭阳台并恢复原状，符合法律规定以及合同约定。

03

针对高先生提出封阳台出于自身安全考虑，避免粉尘和噪音污染的理由。

法院认为，权利行使的边界必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则以及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。

法院认为，阳台边界以内的使用空间属于业主所购房屋的专有部分，阳台边界以外的部分则是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分属性。

随着社会经济发展，房屋不仅具备供人居住使用的基本功能，或多或少兼具资产保值增值的功能。小区楼栋外立面是否美观，一定程度将会影响房屋价值，因此封闭阳台的行为往往会对建筑物的整体美观甚至价值产生影响。

本案中，高先生擅自封闭阳台的行为，改变了楼栋外立面美观统一性，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗……”规定。

如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。

▲绿城诚园

同时，擅自封闭阳台也会带来外立面脱落等额外潜在安全风险。在小区业主未表决同意的情况下，擅自封闭阳台的行为，已经超出其专有权范围，构成了权利滥用，因此该业主的行为难以得到法律上的支持。

最终，四川高院维持了一审判决，撤销了成都中院的二审民事判决。本判决为终审判决。

04

绿城封阳台事件，可以说是“全城关注”，关系到每一位业主的权益。

经历了一年多，一波三折的三次判决，从四川高院最终判决，我们总结出一个关键点。

到底能不能封阳台。

关键在于，购买合同中是否有约定“不能封阳台”，如果有，业主就没有理由擅自封阳台。

这是最重要的关键点。

至于是否影响立面美观，是否安全等，都是建立在约定的基础之上。

反过来，我们可以理解为，如果买房时，没有约定不能封阳台，那么物业提出不允许业主封阳台的诉求，通常不会得到法院支持。

当然，安全性存在隐患等特殊情况除外。

▲ 绿城诚园封闭阳台的不止高先生一家

在绿城案例中。

虽然没有明确约定“ 不能封阳台”，但是双方签订的《临时管理规约》中明确约定封阳台的条件：双2/3以上业主（面积和人数）同意，并且共同制订封闭方案。

高先生败诉就在于，签订了《临时管理规约》，但没有遵守《临时管理规约》约定的封闭阳台前提条件。

这是四川高院判决高先生败诉的最主要原因。

05

在全国的封阳台案例中，有败诉的，也有胜诉的。

以四川高院判决的此次“绿城封阳台案”来看。“前期约定是否可以封阳台”是最为重要的标准。

前不久，麓湖浔岭也出现了业主封阳台，和物业长期僵持的事件。

按照麓湖的前期约定，业主也是不能擅自封阳台。

类似这样的小区，如果进入司法环节，业主败诉的可能很大。

06

对于封阳台的合理性，网友也有不同的看法。

有网友认为，这是多数对少数的强迫。

也有网友认为，自家的阳台应该自己做主，不封阳台存在较大安全隐患。

更理性的网友则认为，业主要有契约精神，但也要看到物业同样没有遵守承诺，在交房后并没有按照承诺组织业主投票，物业的服务也需要反思。

还有网友提出，如果封在阳台外面影响小区立面，那么封在阳台里面，总算是自己可以处理的吧。

当然，不少网友还是支持法院判决。

认为合同中约定了不能封阳台，就应该遵守锲约，如果想要封阳台，就不要签“不能封阳台”的协议。

随着经济社会的发展，大家对建筑立面审美的要求越来越高，更多的楼盘要求“不能封闭阳台”，在签合同时也会写进相关协议。

因此，在选择楼盘时，也要了解清楚合同关于封窗、封阳台的相关规定。

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