前南通首富，龙湖、融创的拿地马甲？

摇号抢地的现象，终于又在广州重现了。

前几天，16家房企争抢广州番禺迎宾路一宗占地仅7.88万㎡地块。

参与竞价的不仅有中铁置业、中建五局、中铁建、武汉城建、华发、建发、保利等央企、国企，还有美的、龙湖等千亿房企，还有山西星河、南通亚伦。

集中竞价前，迎宾路地块就收获了17次报价，直达到了最高价、进入摇号环节。

结果，来自江苏“不知名”、主业是家纺的南通亚伦拿下这宗地块。

为什么广州这宗地块会遭到“哄抢”？

根本原因是上述地块开发体量小、配建规模小，不需要沉淀太多资金，以及最高成交价仍比周边二手房低1万元/㎡；同时，位置优质、一路北上15分钟可以直达珠江新城、琶洲等核心商务区，还有一线江景，不愁去化问题。

投入资金相对较小，顺利的话，能回款快、收益可观。这样的投资项目，在现在行业形势下，是一块香饽饽。

6.25%的中奖概率，南通亚伦是幸运的。

不过，关于南通亚伦这家神秘房企，坊间流传，南通亚伦是龙湖的子公司；另有说法，它与龙湖有着深层合作关系。

究竟，南通亚伦是什么来头，有着什么样背景。今天深度解读。

前南通首富的地产生意，搭上孙宏斌

江苏亚伦集团官网显示，其成立于1976年，主要从事纺织、织布、家纺成品制造等；1994年开始涉足房地产行业，首个项目是江苏纺织面料专业市场，随后全力投入商业地产开发、城市综合体改造和商品房住宅建设。

2014年，江苏亚伦累计完成房地产综合开发493万㎡，投资总额137亿元。

虽然2014年之后，江苏亚伦官网不再更新，但透过工商信息关联，亦能看到房地产业务具体发展情况。

《每日经济新闻》在2014年的一篇报道中援引股吧一名网民的说法称“刘伯香此人在江苏南通是相当地有名，曾被誉为‘南通首富’”。

成立至2016年，江苏亚伦主要发力点是在综合改造、动迁安置，15个操盘项目中，有8个综合改造、动迁安置/经济适用房项目，商品房开发有5个项目，商业地产开发有上海静安区中创大厦、南通家纺城。

有趣的是，作为江苏南通的企业，有6个综合改造、动迁安置/经济适用房项目都在上海，南通只有西南营明坊改造项目、如东县城综合改造项目。

这家南通房企，如何屡屡在上海收获项目？这需要进一步探究。

深究工商信息发现，南通亚伦进入上海时，有一个往来十分紧密的企业：上海中汇建设集团。这家企业主要业务是房产开发、建筑施工、市政工程等，也承接了江苏亚伦上海大部分项目。

上海中汇建设集团介绍

2017年，是江苏亚伦房地产业务发展的转折点。

为什么？

一方面，江苏亚伦“抛弃了”综合改造、动迁安置/经济适用房相关业务，基本全面转向商品房开发、建设；另一方面，其扩张步伐走得更快了。

这番巨大转变的原因是江苏亚伦与融创搭上线了。

2017年8月，江苏亚伦与融创合作开始浮出水面，即宁波融创海之湾置业有限公司（下称：宁波融创海之湾）注册成立，这家公司由天津融创不动产全资持有，看似与前者没有关联，实质上公司董事长为江苏亚伦集团创始人刘伯香。

直到8个月后，合作走到实质层面，即宁波融创海之湾16.9亿元拿下宁波杭州湾新区3宗地块。随后，双方先后成立三家项目公司，上海融伦置业、宁波融创金湾、宁波甬臻企管，并进行了资产腾挪。

2019年至2021年三年期间，江苏亚伦与融创开始“疯狂”扩张之路。

2019年2月，双方以34.64亿元拿下杭州融创城项目地块（下面地块均以项目案名统称）；10月，以7.02亿元摘得乌鲁木齐融创玖玺台；

2020年1月，以14.55亿元拿下南通融锦雅苑；12月，以8亿元拿下海门融创&盛和·铂园；

2021年3月，以11.2亿元摘得南通融创招商星河万里；4月，以9.66亿元拿下常州融创龙宸映、17.61亿元摘得徐州淮海壹号南地块、3.73亿元摘得乌鲁木齐融创·北京路1號；6月，以6.04亿元摘得合肥通和融创融耀星辰

上述9个项目全口径投资额达到了112.44亿元。

不过，在与融创的合作中，江苏亚伦房地产业务逐渐退居幕后，更多的是财务投资的角色。

抛弃融创，转成龙湖拿地马甲？

2021年之后，江苏亚伦与融创开始分道扬镳了。

为什么江苏亚伦与融创不再有新合作？答案毫无疑问：避雷。

2021年下半年，融创债务危机链在西南区域开始爆发，出现商票兑付违约，随即传导到华南区域以及核心销售区域华东区域，最后集团难以托底、正式宣告“爆雷”。

与融创“散伙”之后，江苏亚伦转身走向了龙湖。

2022年9月23日，江苏亚伦以11.87亿元拿下合肥经开区JK202211号地块项目，首次进入合肥市场，与其携手同行的就是龙湖，项目案名：龙湖翠湖壹号。

几天后，双方再次携手，以总价6.86亿元、溢价14.68%拿下合肥瑶海区YH202210号地块，项目案名：龙湖亚伦学樘府。

除了今年4月初亮相西安土拍市场之外，江苏亚伦最近两次在公开市场拿地，恰是与龙湖合作的项目。

因此，外界普遍猜测，江苏亚伦是龙湖收购的子公司，实际并非如此，融创与江苏亚伦的合作深度，远超龙湖。

双方合资企业中，还有一家：运城市临喜宅房地产开发有限公司，江苏亚伦、龙湖分别持有33.33%、66.67%；此公司又与山西星河共同投资了宁波龙锦房地产开发有限公司。

这两家合资公司，目前还没有查到具体项目。

有意思的是，龙湖、江苏亚伦、山西星河一起参加竞争西安高新CID地块（GX3-18-46）；三家企业，再次出现在广州番禺迎宾路地块竞争名单中。结果，两宗地块都被江苏亚伦拿下。

若按照与融创、龙湖合作模式“惯性”，江苏亚伦更像是龙湖或融创的拿地“马甲”。可以推测，龙湖的身影或将浮出水面。

另外一点是，融创虽然没有出现在本次广州番禺迎宾路地块参与竞价名单中，但是早在2019年其便把江苏亚伦拉到了广州，一起参与投资、建设黄埔区黄陂村旧改一期住宅项目和留用地项目，即融创翔龙广府壹号。

具体而言，融创、江苏亚伦2019年12月共同成立了广州融升房地产有限公司；该公司曾全资持有广州君梓房地产开发有限公司，后者是黄陂村旧改项目实施主体之一。

融创，是江苏亚伦目前在广州房地产业务仅有的合作方；江苏亚伦在广州市场唯一痕迹，也与融创相关。

所以，这次江苏亚伦究竟是龙湖、还是融创的拿地“小马甲”呢？可以期待一下。