广东
一直以来被深圳地产圈戏称“捂盘大王”的新世界临海揽山，最近又有新动作了，将要推出建面约410㎡的大平层公寓。
话说开盘1年半之久，由期房转为“现房”，住宅产品还没卖完，购房者是有多么“不买账”，那即将开售的超级大平层公寓去化岂不更加“堪忧”？
为何会这么说？
①市场低迷 豪宅去化艰难
刚刚过去的5月，深圳一二手住宅成交双双下跌。
其中，一手住宅网签2787套，环比下跌20%；二手住宅网签3603套，环比微跌4%。
楼市成交低迷，有不少业内人士认为，深圳市场将要进入“至暗”时刻，因为现在连豪宅市场也卖不动了！
豪宅市场一直被看作是最为坚挺的存在，在去年刚需卖不动的时候，豪宅也还在遭疯抢，少有的几个“日光盘”都是起步价千万的豪宅，甚至最先售罄的还是6000多万的大平层。一时间“贫穷限制了我们的想象”。
现在深圳标杆顶豪小区——恒裕滨城法拍房2次开拍遭遇流拍，价格一降再降，都无人买单，市场观望情绪愈加浓厚。
对楼市信心不足，想要购房者为项目买单掏钱，是极为“艰难”的，如今的楼市环境，对项目去化是极大的挑战。
只能说，除非个别点段好+产品好的项目，价格降到购房者的心坎里，人们才会心甘情愿被割韭菜，就如宝安碧海的越秀潮樾府这样的限价项目，本身限售均价7.433万/㎡，结果开盘备案均价7.21万/㎡，足足低了2000元/㎡，首次开盘去化高达96%，收割了不少购房者。
如今，在这样下行的市场环境下，新世界临海揽山想要交一份不咋“难看”的成交答卷，想必是“难上加难”，除非价格让利到位，不然购房者不会轻易“买单”的！
②产品定位错配 价格过高
笔者从深圳市房地产信息平台了解到，新世界临海揽山在2022年5月底和11月获批预售开盘。第一次拿出了312套商务公寓，第二次则推出了251套建面约78-166㎡住宅，均价约11.4万/㎡，总价区间为1075-2938万/套。
虽说项目在大南山环山的位置，背山面海，景观资源优越。
但是该片区就是豪宅成交表现相对好些，比如，兰溪谷这种低密度小区，纯大户型，客户群体相对比较纯粹，这个楼盘除了一栋229m²大户型以外，其他都是117-122m²刚需改善3、4房为主。
但是新世界临海揽山总价在1000万+，福田、前海、宝安等核心片区也有不少选择。
而且选择1000万+标的的购房者，刚需改善者居多，这个楼盘的定位也就从豪宅沦落到豪刚产品了。
关键价格还不便宜，均价约11.4万/㎡，买前海深业云海湾、天健悦湾府等每平方米9万多的限价网红盘，难道不香吗？
③交通拥堵 居住品质大打折扣
买得起1000万标的的购房者，一般而言在深圳还没有到达可以享受生活，或者可以错峰上班，所以一定要考虑上下班方便的问题。
但凡住过蛇口的人都知道，上下班高峰期南海大道能堵到你怀疑人生。
项目周边多为低密度社区，人气稍显不足，日常生活配套较少，较为依赖社区内部自身的商业配套，而且被老旧工业区包围，居住品质大打折扣。
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