四川
这周末，收到很多楼市新闻，差不多都是“连夜涨价”，“通宵买房”……
认房不认贷之后的首个周末，很热闹。
我们先看，认房不认贷之后，火爆的城市是哪些？
北京、上海、深圳……
一线城市，给点阳光就灿烂，有些需求的确也压抑太久。
那么，认房不认贷，究竟有没有作用？市场是否会迎来反弹？
01
首先，第一个问题，认房不认贷，受益的是什么人？
此前有贷款，现在把房卖了，处于无房状态，再买时可以认定为“首套”。
好处是什么？
利率更低，普遍4.0%；首付更低，三成。
所以，利好的其实只是“换房的人”。
为什么？
因为，认房不认贷，毕竟还是要认房的，只有把房子卖出去，才能享受“首套”优惠。
那么，卖房的人会不会更多？
这是有可能的。
如果，未来一段时间，挂牌的人越来越多，不要奇怪。
02
第二个问题，挂牌的人越来越多，会不会“换房难”？
卖的人多了，就有可能形成踩踏，价格开始走低。
二手房从今年一季度之后，本身已经开始走低。
未来，卖家的竞争还会更激烈。
所以，最下面接盘的刚需，是否能接得住这些二手房，是更重要的问题。
一旦，大量刚需房接不住，就会传递到上面，影响改善群体的置换。
我们一直说，成都能在今年不太好的行业下，成为“矮子里面的高子”。
最重要一点就是二手房卖得好。
▲二手房成交量远远领先新房
刚刚过去的8月，全国行情都难的情况下，成都卖了1.6万套，处于较好水平。
今年前8月，二手卖了15万套，已经和去年持平。
而去年，是成都二手房，成交量最高的一年。
所以，今年成都将继续创记录。
可以说，最末端的海量二手房交易，是整个成都楼市的基石。
03
现在，贝壳成都挂牌二手房量是20万套。
我一直说，挂牌量不重要，毕竟前8个月，成都二手房卖了15万套。
消化20万套，也就是一年的时间。
重要的还是质。
五城区+高新区，5年内次新房，一共还不到4千套。
真正难卖的还是“老破小”“老破大”。
房龄上了15 年以上，没有学区等特殊优势，都难 。
04
关于房价。
对于成都来说，新房价格阶段性有可能上涨，但这只是部分楼盘。
原因是，上周成都出台了一条政策：符合现房销售条件的商品住房项目，开发企业可按不高于周边“双限地”限价水平申报清水销售价格。
什么意思？
比如，高新大源的朗诗熙华府，按照新政，理论上最后两栋可以按中铁建西派善成的3.45万/㎡清水取证。
如果这样，一段时间内，部分“老网红”上市，将拉升房价。
时间拉长一点，如果以一年来看，上涨的动力并不强劲。
原因前面说了，买新的前提是卖旧，置换的关键是“二手房能否卖个好价钱”，如果不能高卖，新房要涨价，比较困难。
05
成都楼市，总体来说，是一个“金字塔”结构。
低总价小户二手，成交活跃，1.6万套/月，达到新房成交的近2倍。
它们又激活了中间层的换房需求。
新房的价格因此取决于，中产手中房产的价值，以及他们的收入预期。
这两个因素，在今年不容乐观，至少没有以前乐观。
当然，也有积极的一面，走到历史低位的利率，以及未来还可能继续下行的房贷利率。
无论存款还是贷款利率走低，都将刺激资金进入不动产，这才是真正的杀招。
但这一变化需要时间。
就当前来说，认房不认贷，利好有，但不多。
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