碧桂园结局大猜想

当愚人来找你商量事体，

你别费精神——

他早就定了主意的。

——木心

作者｜十一郎

来源｜地产十一言 （ID:dichanshiyiyan）

最近碧桂园的消息有点多，上周五（13日）早晨有小作文流出，说杨氏父女步了许家印的后尘，被抓了。

当时看到这个小作文还是挺震惊的，不过当天十点多就看到杨老板罕见公开路面的新闻，心里不觉松了口气。

在当下多数摆烂的房企里，宇宙第一大房企掌门人杨老板的姿态也不太好看，前有转移资产到公益基金，后有境外债逾期要卖私人飞机来还债。这些似乎都透露着，碧桂园也到了爆雷的临界点，只是没公开而已。

杨老板会不会成为下一个许老板？

碧桂园会不会成为下一个恒大？

这个问题应该是现在关注房地产人士讨论的热门话题。

计划是上周末要跟大家聊聊这个话题的，无奈十一郎自己和家人都被北京这波流感袭击，拖到了现在才出稿。大家要保重自己的身体哦~

01

DICHAN SHIYIYAN

自救与“逃跑”

不知道是谁在“编排”，杨氏父女“被抓”的小道消息传的很快。碧桂园的公关这次的动作更快。从谣言流传到杨国强的公开现身，也就几个小时。

对于始终不愿在公众露面的杨国强而言，这次的“现身说法”行动迅速，这反而让众人“嗅出”碧桂园的处境——确实到了“生死关头”。

10月13日早间，碧桂园在其官方微信公众号发布一则《杨国强、莫斌到顺德北滘南平路项目工地调研指导工作》的文章。这是碧桂园新老交接后，创始人杨国强再次出现在公众视野。不过，杨国强算是在总部大楼旁转了一圈，该小区为顺德首个带装修出售的人才社区。文章称，10月11日下午，碧桂园控股集团创始人杨国强、总裁莫斌前往广东顺德北滘南平路以西地块之二项目指导工作。该消息隐隐回应了“被抓”的传闻。

向来“洁身自好”的杨老板，也开始下场自救了。

继许家印卖私人飞机之后，杨老板也已售出一架私人飞机，另外一架正在出售途中。

十一郎查询了私人飞机的价格，一般在6-10亿。显然，这样的几个小目标，于目前的碧桂园来说，都是救命的稻草。

杨氏父女的自救行动，不仅如此。

作为家族企业，杨老板用“股转债”的腾挪方式，已经成为碧桂园最大的单一债权人。

此前杨惠妍套现碧桂园服务股票，继而将近50亿元资金借给碧桂园，可以看作是一次“股转债”。此次3亿美元的无息借款，仍然可以看作是“股转债”。

截至6月30日，碧桂园上市公司欠杨氏家族52.6亿元。杨老板已成为碧桂园最大的单一债权人。

52.6亿元加上此次3亿美元，以及持有的碧桂园5.75亿美元债，杨老板持有碧桂园的债权超过110亿元。

一手养大的公司到了生死之际，创始人吐出家底持有公司债权，也是民营房企最常见的自救方式。比如，2022年，孙宏斌也是提供了4.5亿元无息股东贷款给“病危”的融创。

只是，再鼓吹大爱无疆的企业在紧急关头也都会考量自身的生计。

碧桂园很拧巴。一边是自救，一边是“逃跑”。

面临暴雷和违约的巨大风险，杨惠妍却在7月30日向香港国强公益基金会捐资64亿港币。一开始，许多人云里雾里，看不懂这操作，企业还债都还不起，哪来的钱去捐款？

后来深挖一下就发现，这次股份的受让主体“国强公益基金会（香港）有限公司”，是一家今年6月份刚成立的境外公司。

而他的创始成员是杨家三小姐，杨惠妍的亲妹妹杨子莹。

网友们纷纷表示，这不是妥妥的套现立场吗？

从这件事情上来看，关于碧桂园的小作文大致是真的，他们做了两手准备，一手准备躺平，一手捐赠做资产负债隔离。

除了杨氏的资本腾挪术，碧桂园服务总裁及执行董事李长江的辞职，也让碧桂园利空出尽。

这位在2011年就入职碧桂园的物业“老兵”，经历了宇宙第一房企最辉煌的时刻，也选择此时离开，并在7月减持碧桂园服务322万股股票，套现了2825万港元。

虽然套现的额度不到李长江在碧桂园两年的工资，但释放了一个极其不好的信号。

7月21日，碧桂园多只债券应声下跌。

自救和“逃跑”，是碧桂园面临爆雷做出的两个反应。外人很难分辨哪个是真心，哪个是表演。大部分时候，爆雷房企们都是在外部力量的推动下，不知不觉走向了一个无法回头的深渊。

十一郎最近重新读了遍《红楼梦》，不由得感叹，古往今来，大家族的兴起与衰败的路线不无二致，最后，都主打一个“树倒猢狲散”。

02

DICHAN SHIYIYAN

93亿美元境外债将整体重组

2022年7月开始，“怎么办”就已横在碧桂园的头顶。那时，碧桂园开始向广东省政府、深圳、惠州等求助，希望收购碧桂园沉淀资产，但无疾而终。

或许是心有余力不足，2022年，广东省一般公共预算收入几十年来首次下滑。其中税收收入不足万亿，同比下降13%，政府性基金收入同比下降近4成。

最终，佛山城投为碧桂园的中债增提供了反担保，顺德回购了一批碧桂园人才公寓。

同年8月，佛山成立一支由副市长带队的专班，专门帮助碧桂园做协调政府资源、传递信息的工作。工作组进驻碧桂园后，要求杨家和直系亲属拿出自己和关联企业海内外的家底，做好自己事情后，政府再考虑支持其发债。

2022年底，碧桂园有息负债2713亿元，其中短期债务937亿。而他们账面上非限制现金1282亿，能覆盖短期负债。但碧桂园主动宣布现金流紧张，以及寻求债务重组。

这是一种利益最大化的自救行动，更是一种无奈。

碧桂园2023年3月30日2022年报业绩会上，杨惠妍谈起公司战略转型，要重返一二线，发力代建和智能建造。当然，他们抢不到地。现在北京的在售项目和世界，销售并不理想。

2023年8月10日，碧桂园公布上半年详细的亏损数据：净亏损450亿至550亿。称公司遇到了自成立以来的最大困难。

10月10日，碧桂园尚未支付某债务项下本金为4.7亿港元的到期款项，该公司也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于已发行的美元债券项下的偿付义务。而这些未付款项可能导致相关债权人要求相关债务的义务加速履行或采取强制行动。碧桂园再次重申了其债务化解整体思路。如何共商一个各方都能接受的重组方案，是重中之重。

Wind数据显示，碧桂园目前存续公开美元债共有15只，本金约93亿美元。今年内，公司主要面临利息兑付问题，没有美元债本金到期。于2024年到期债券2只，分别为将于2024年1月27日到期的9.65亿美元债，及2024年4月8日到期的5.37亿美元债。如果全部参与重组，碧桂园将创下房地产行业规模第二大的境外债重组案例，仅次于融创中国。

冰冻三尺，非一日之寒。债务之高，非一年所积。

数据显示，2020年-2022年，碧桂园筹资活动中的现金流净额呈大幅流出状态，流出额分别为541.36亿元、129.04亿元和586.88亿元。

在融资环境极其艰难的情况下，碧桂园坚持通过销售回款及存量现金资源履行偿付义务，当前集团销售和融资面临严峻挑战，账面可动用资金仍然持续减少。

过去三年，一直在还债的碧桂园境内几乎融不到钱。而境外由于美联储加息，美债利率也持续走高，导致碧桂园“借新还旧”的游戏也玩不下去了。

而碧桂园现金流全靠销售额装点门面。市场眼见的一落再落，碧桂园的现金余额也不断下降，2019年是2490亿，2022年底缩水了将近一半。

2022年碧桂园想放弃利润提高现金流，但毛利率跌了2/3，销售额减少了3000亿。

据碧桂园最新发布的未经审计经营数据，2023年1月至9月，碧桂园实现权益销售金额约1549.8亿元，同比下降43.9%，较2021年同比下降65.4%。其中2023年9月单月实现权益销售金额约61.7亿元，连续第六个月环比下降，同比下降80.7%，较2021年下降86.5%。三四线城市的买房人手中没钱，碧桂园的现金流变得更加枯竭了。

靠销售回款偿还债务的难度看来还是很大。“以时间换空间”几乎是这轮地产行业周期调整中，所有进取型民营房企的化债思路。

9月19日，九笔公司债券本金共计约人民币147亿元的展期方案已获得相关债券持有人的必要同意，债务到期时间整体延展三年。碧桂园称展期为集团换来了集中精力恢复运营的时间与空间。”之后，碧桂园境外债务重组提上日程。

03

DICHAN SHIYIYYAN

危机或将持续蔓延

自救的方法只能限于卖房子卖资产、降低费用吗？杨老板更深知，如果没有钱动工，那也很可能出现恒大一样的情况，在各地的土地被无偿没收。如此一来，碧桂园的资产也会持续缩水，最终导致出现资不抵债的局面。

因此，杨老板在合作伙伴、员工利益、家族等多方维度上都吸取了很多教训，也平复了很多风波。供应商款项上，碧桂园实施大面积推行抵房，大宗住宅积存地块只要全款，价格都可以商量。连监管账户资金都在想尽办法往外提。

但最直接的销售没有起色，即便有回暖，也仍然是杯水车薪。今年8月底，随着政策利好不断释放，与碧桂园规模等同的龙头房企销售初见起色。受制于三四线的城市布局与货值结构，目前的救市政策未能明显惠及碧桂园。

2018年时，杨国强认为，一个项目从摘牌到开工最多40天就够了。 彼时的碧桂园通过高周转连续多年都是销售之王。

2021年5月碧桂园销售额还是600亿元，而今年9月却只有61.7亿元，堪称断崖式下跌。

行业还在不断调整，碧桂园三四线市场持续承压，转舵一二线的战略尚未明显起效。截至2022年底，碧桂园在三四线城市的合同销售额占比仍高达60%。

碧桂园仍在“保交楼”压力和还债困境中挣扎。

要想获得一线生机，碧桂园和杨老板的出路在于真正保交付，而绝非暗地里继续利益腾挪。

数据显示，截至2023年9月30日，碧桂园及其合资企业和联营公司年内累计交付房屋共约42万套，累计交付面积约5112万平方米，交付项目涉及31个省份、235个城市，部分项目实现提前交付。

碧桂园此前称，今年计划交付房屋70万套左右。另有四五十万套会在未来两至三年内完成。

恒大暴雷引发的连锁是，行业缩减5万亿销售规模，上万亿的坏账，还有数以万计的工作岗位。

恒大目前在建项目是778个，但碧桂园是3121个，这些项目背后是65万个家庭，65万套预售房，更是数以万亿计的工程款项。

数据显示，碧桂园欠供应商的钱还有近4000亿，欠金融机构的钱还有2600亿。

彭博社分析师说：碧桂园危机冲击料比恒大更大。

但十一郎有个担心，如果交付不能保证呢？危机又会蔓延多久？保交付任重道远，希望杨氏父女能有诚意坚持，这也决定着碧桂园的生死存亡。

兽爷说曾问过救助民营房企的官员如何救助，对方给出了六个字的解决方案：市场化、法制化。

等待政府直接施救，显然不太现实。

还有可能输血的来源一边是看销售回款偿债，一边是看金融机构、政府、其他机构等的输血程度。但这两个维度不会太顺利。

山穷水尽之时，那个白手起家的佛山老农民的结局会怎么样呢？是否真的会像许家印一样“被抓”？碧桂园的结局又会如何？是否成为下一个恒大？大家评论区见。

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