进阶住房租赁全生命周期投资，机构投资者需要关注的7个步骤

投资视野·导读

机构类投资者在住房租赁市场投资过程中，基本都会经历四个阶段，即选址阶段、可行性研判阶段、产品设计及运营策略阶段、构建财务模型阶段。四个阶段的关注重点各异，本文提出以七个具体行动步骤厘清机构投资者需要着力培养的能力。

在住房租赁市场进行投资时，机构类投资者通常会经历四个核心阶段、七个具体的行动步骤。这四个关键阶段依次为：选址阶段、可行性研判阶段、产品设计及运营策略阶段和构建财务模型阶段。在这个过程中，精细的规划和分析是至关重要的，以确保投资决策的成功执行和可持续回报。

四个核心阶段

阶段一：选址阶段

投资者首要任务是明确主要影响投资的因素（步骤1），然后依据这些因素进行地点选址和初步市场研判（步骤2）。这包括地理位置的分析、市场需求的考察和资源可用性的评估。

阶段二：可行性研判阶段

投资者需要进行详尽的市场调研，特别是需求调研（步骤2），以全面评估投资项目的可行性。此外，还需要借鉴可比案例研究（步骤3）的经验，结合市场趋势和潜在风险。

阶段三：

产品设计及运营策略阶段

这一阶段涉及明确项目定位（步骤4）和运营模式（步骤5），以最大程度地满足市场需求，并实现资产管理目标。同时，开始进行产品设计和设施布局（步骤6），确保项目按计划如期启动。

阶段四：构建财务模型阶段

在构建财务模型阶段，投资者将在可行性研究的基础上建立财务模型（步骤7），以更好地了解投资的盈利潜力和资本需求。这一模型有助于量化投资回报，并为决策提供关键数据支持。

通过这一结构化的四阶段七步骤的方法，机构类投资者能够更系统地规划和执行住房租赁市场的投资项目，最大程度地降低风险，并提高投资的成功机会。

七个具体的行动步骤

步骤一: 厘清投资影响因素

运用“投资影响因素模型”可以对项目投资的影响因素进行研判。利用“投资影响因素模型”，可以深入研究项目投资的各种影响因素，以便更全面地评估其潜在影响。这个模型提供了一个结构化的方法，可以系统地分析和评估项目投资的关键因素，从而使投资者能够更加全面地了解和预测潜在风险和回报。

根据行业发展特点，ICCRA归纳形成了“住房租赁行业投资影响因素模型”。该模型共分为三级指标，其中：一级指标3个，二级指标16个，三级指标42个。各个指标分别形成对住房租赁行业的运营情况产生短期、中期和长期的影响；影响方面包括：整体市场趋势、产品结构、租金水平、客源结构、运营要点等多个维度。

步骤二:择址及市场研判

首先，在择址时，可以使用ICCRA研发的"EILT模型"来确定项目区域等级，以及分析区域的发展特征，为项目决策提供深入的信息和洞察。这个模型应用不仅可以用来确定项目区域的等级，还可以用来深入分析各个区域的发展特征。模型通过综合考虑经济、基础设施、人口、法规和地理等多个关键因素，为投资者提供了一个细致的框架，用以识别城市内部具体区域的潜力和限制，从而在复杂的地区选择和规划过程中提供战略指导。

其次，需要对市场进行颇为详尽的调研。在这个过程中，不仅需要对项目本体及所在区域进行客观评估，而且需要对供需两端进行挖掘。在供给端，主要通过判定竞争区域和竞争项目，并对竞争项目进行实地调研访谈实现；在需求端，需要根据竞争项目的现状客源，对主要的B端企业客源进行逐一面对面访谈，了解其在员工安置方面的需求特征，同时，对C端租户以定点问卷调查的形式开展定量和定性分析。

步骤三:可比案例分析（行业对标）

随着行业发展，一些行业头部品牌崛起，行业运营规范基本形成，头部品牌发展战略规划较为成熟、运营成本管控趋于标准，投资者通过与其进行对标分析，可以梳理自身发展思路。

ICCRA总结了「行业对标维度」模型，通过近30个对标维度对企业进行分析，其中9个属于品牌维度，18个产品线维度，目的是从品牌规模和产品运营力角度分析品牌整体表现情况。

对标企业选取原则：

a) 可研阶段:

在选取对标企业过程中，主要是根据当地市场现有品牌情况、待建项目定位、项目区位等条件，选取项目区位、体量、运营方等与待建项目关联度高的品牌做对标。

b) 业绩审核阶段:

在做对标企业筛选时，通常从头部品牌中选取有同样产品线且在本城市有众多项目分布的企业，如果待审核项目为保租房，同样也会选择有可比性的已上市保租房REITs进行对标。

步骤四:项目定位

项目定位主要涉及项目的客源定位、产品定位、运营策略，同时，也会为后续的产品设计和财务模型构建打下基础。

在项目定位阶段，首要任务是明确项目的客源定位，即明白项目将吸引哪些客户群体，以及如何满足他们的需求。这一过程涉及市场细分、目标客户的定义和市场定位策略的制定。可以通过步骤3的市场研判完成。

另一个关键方面是产品定位，也就是确定项目将提供的产品类型（如高端公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓）或服务类型以及其特点。这需要详细考虑市场需求和竞争情况，以确保项目在市场中有明确的差异化和吸引力。可以通过步骤3的市场研判和步骤4的可比案例分析完成。

最后，项目定位还包括运营策略的明确定义。这包括如何管理和运营项目，以实现项目的长期成功和可持续盈利。运营策略通常包括运营管理方式、运营管理方的选择等。

步骤五:确定运营模式

运营模式的确定主要指投资者希望的运营管理方式，通常包括自建团队自行管理、外聘团队进行全权委托管理、外聘团队进行第三方白标管理等三种模式。三种模式各有利弊。

如果选择外聘团队进行全权委托管理，对于运营管理方的选聘成为主要环节。

步骤六:产品设计及设施预排

确定了项目定位之后，接下来进入产品设计阶段。这个关键阶段要完成产品设计定位和配套设施定位的工作。产品设计阶段是项目规划的重要环节，它有助于确保项目在执行阶段能够顺利实施，满足市场需求，并创造长期价值。通过精心的产品设计和设施规划，项目能够更好地达成其定位和运营目标，提高吸引力，降低风险，并增强其竞争力。

在产品设计定位方面，重要的是明确项目将提供的产品或服务的具体特点。这需要细致考虑项目的定位和目标客户群体的需求，以确保产品能够满足市场期望并具备竞争力。

同时，配套设施定位也是项目设计的关键组成部分。这包括确定和规划项目所需的设施和基础设施，以支持项目的运营和客户体验。这可能包括公共设施、交通便捷性、安全措施等方面的考虑。

步骤七:财务可行性研究

在市场定位和运营可行性研究的基础上，最后一个关键步骤是进行项目的财务模型构建，以进行财务可行性研究。财务模型的构建主要包括三个关键方面：首先是运营期（通常为10年）的收支预测，其次是投资开发成本的预测，最后是投资回报分析。

■运营期收支预测：涉及对项目运营期的财务表现进行详细预测和建模，包括了年度收入、成本、利润以及现金流量等方面的估算。运营期的预测通常要考虑市场趋势、租金收入、运营费用、维护成本等多个因素，以便为投资者提供清晰的财务展望。主要指标分析如下：

收入端：市场租金价格平稳，寻求非租金收入的提升，非租金收入与硬件设施面积、公区功能划分、软性服务内容等有直接关系。

成本端：随着市场发展日趋稳定，头部品牌们在项目的成本把控上日益精准和完善，按照产品类型形成了基本的运营成本费用占比，就某头部品牌租赁式社区项目来说，其运营成本比例基本可以维持在一定比例内，其中行政及一般开支约4%，物业管理费5%，能源能耗费1.5%，市场营销费1%，人房比约为1:100-1:150不等，具体需要视项目具体情况而定。

物业管理费：需要注意的主要是业主与物业管理公司在签订物业管理合同时，对管理界面的划分一定要明确清晰，避免后续出现问题时相互推诿。

物业保险费：主要是为了保障项目及其相关财产免受意外事故和损失的风险，新建项目通常按照按照收入的0.3%进行计提测算。

资产重置基金：通常是为了更新和维护物业设施、设备和家具等长期资产而设立的一项储备基金，通常按照收入的4%进行计提测算，但是随着装配式装修的出现，其资产重置基金是否因其模块化、常焕常新的产品特色，因此减少计提费用，还需进一步探讨。

■投资开发成本预测：旨在确定项目的开发建设成本、收购改造成本、装修成本等。这包括了土地购置、建筑建设、基础设施投资等各项费用的估算。精确的投资开发成本预测对于确保项目的可行性和资金计划至关重要，它有助于投资者了解项目的资本需求。

■投资回报分析：是财务模型的一个核心组成部分，它用于评估投资的潜在回报。这包括计算投资回报率（ROI）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等财务指标，以评估项目是否具有吸引力。这些分析结果可以帮助投资者做出明智的决策，确定项目是否值得投资。

通过财务模型的构建，投资者能够更好地了解项目的盈利潜力、风险和资金需求。这为决策提供了坚实的数据支持，有助于确保项目的可行性和长期成功。