北京
专题研究·大东建托
2021年起，ICCRA推出了名为「转型之路」的特色栏目系列。深入记录众多企业——地产开发商、互联网服务等——转型涉足住房租赁行业的历程和经验。
今年以来，我们把研究的目光投向广阔的场域——从聚焦国内到把海外案例纳入雷达，从企业转型到管理与发展的方方面面。以此汇聚成ICCRA全新的独家「专题研究」，期望能给从业者更多灵感启迪。首期研究，请随我们探访日本知名的住房租赁企业——大东建托是如何成功从一家传统建筑公司转型并成长为住房租赁行业的佼佼者。
启迪关键词
转型策略；跨行业挑战应对；双业务线运营；全方位租赁解决方案；
01
现有业务版图：从建筑业务到全产业链发展
日本大东建托（Daito Trust Construction Co., Ltd.）成立于1974年，最初以建筑业务为主，主要聚焦在建造租赁住房领域。随着业务的成长和市场需求的变化，大东建托不断扩展其业务范围，涉足了包括运营管理、老年护理服务、托幼管理服务、天然气业务、太阳能业务等领寓，这些业务与其核心的住房租赁行业形成了紧密的全产业链联系。
大东建托不仅致力于租赁住房的设计与建造，还涵盖了租户招募、综合运营管理、租户服务以及能源解决方案等一系列服务，展现出其业务发展的多元化与综合化策略，构筑了一个多元化的住房租赁行业经营模式。
02
核心业务：代建+运营管理的双轮驱动
以2022财年的数据为例，大东建托以超过84万套的庞大管理规模，在日本市场中占据了高达26%的份额，稳居行业领先地位。同时值得一提的是，大东建托在日本租赁住房建设市场上也占有相当的份额，达到了15.5%。值得注意的是，尽管代建业务只占总收入的一部分，却贡献了61%的净利润，这一比例显著高于其他业务板块。这一数据不仅显示出代建业务在大东建托整体业务结构中的重要性，也体现了其在提高利润率方面的巨大潜力。
03
革新之路：从产品创新到技术应用，构建多元化住房租赁生态
从大东建托发展历程中的重要节点性事件来看，产品创新、与住房租赁相关的新业务拓展、新技术应用是三个重要特征。
产品创新是大东建托持续发展的核心动力。无论是推出钢结构公寓、智能化公寓以及适应单身和家庭客群的不同产品，每一步都体现了其对市场需求的精准把握和提升建筑效率的追求。而在新业务拓展方面，大东建托不仅持续强化现有的住房租赁市场，还进入与租户服务密切相关的老年护理、幼儿教育等社会服务领域，满足了租户的多元化需求。
技术的运用则是推动大东建托进步的另一个关键因素。通过采用先进的建筑技术和管理软件，大东建托在提升建筑质量与效率的同时，也优化了客户服务体验。例如，引入人工智能和物联网技术，让租户享受到更加智能和便捷的生活环境。
04
未来转型：提供全方位租赁解决方案与生活支持服务
大东建托的变革步伐仍在继续。根据大东建托的5年计划，到2025年底，公司将从单一的租赁住房提供商转型成为一个提供全方位租赁解决方案和生活支持服务的综合企业。公司业务被策略性地划分为四个层次：
■核心业务：
公司的基石，主要为租赁住房的代建和委托运营务。
■生活支持服务业务：
主要为公司对租户提供的附加值服务，例如家政和日间护理服务，这些服务为公司的主营业务提供了有力的支撑。
■综合租赁业务：
从核心业务扩展到在线购物等商业和物流服务、能源业务、产品销售等更广泛的租赁服务市场。
■持续关注领域，即影响企业战略调整的各种社会和市场趋势：
移动即时服务、共享经济、人工智能的演进、以及社会结构的变化（如老龄化、智慧城市的兴起、物联网技术的应用和单身家庭数量的增长等）
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