广东
我是紫沐，这是我第371篇日记。
最近有篇文章很火。
文章说，2022年有CX组织涌入珠城，忽悠了一批人进来高杠杆买房。
其中进货比较多的，就有珠城网红盘保利心语。
编辑引用了一组数据，用2022年巅峰成交价16.87万和最新低价10.88万作对比。
得出珠城房价很虚，高杠杆进场死路一条的结论。
有粉丝看完，问我有啥想法。
我说我赞同结论中的一句话：
高杠杆，特别是盲目高杠杆，确实是条不归路。
这点我在文章中强调了很多次。
给粉丝做购房规划的时候，也会非常注重现金流和负债情况。
很多粉丝都有类似的困扰：
比如有300万首付，贷400万是安全线，能买金融城。
贷600万，以现在的收入看也可以接受，而且能买到华景，更稳健。
但这个杠杆，扛起来会比较吃紧，会稍微影响生活。
问，要不要加？
通常实际买房是需要灵活变通的。
比如加几十万，能从低楼层，换成中高层南向，那肯定建议加。
但在整体产品没到质变的时候，我通常建议稳一手更好。
因为现在楼市最安全的玩法，就是守正出奇。
以现在房地产对经济的影响力，未来至少会有一波行情。
在土地财政被彻底取代之前，楼市都是最安全的保值产品。
这点从刚结束的政治局会议和中央经济工作会议，里面的态度和发言，都能看出来，操盘手的决心。
所以楼市未来会有行情，是一张明牌。
这种情况下，最安全的做法，自然就是用合理的杠杆，买入稀缺的优质资产。
那不管行情是明年来也好，还是后年来也好，你都不会错过这波红利。
反过来，盲目拉杠杆，就算能上更好的标的，如果撑不住，倒在黎明前，也没有任何意义。
所以我很赞同，控制杠杆这个结论。
但文章里有些信息，有些数据，有些观点，我觉得有点偏颇，还需要完善。
1.珠城炒家的数量
投资客肯定是有的，每个版块都有。
只是珠城流量太大了，又是广州房价风向标。
价格有点风吹草动，往炒家身上靠，这玩意大家喜欢看。
事实上，珠城大部分投资客，都在小盘上面。
真正有资本去砸标杆产品的，不多。
特别是3000万以上的，大部分都是有钱人买来自住。
所以你能看到像誉峰、花城湾，还有往上的颐德、尊府、汇悦台。
不管市场冷还是热，价格都涨得很稳定。
因为这些顶级资产，它不仅能满足有钱人的需求，还能满足他们的欲望。
这样的产品，非常有稀缺性。
所以珠城这段时间确实埋掉了不少人，但都是买小盘的投资客为主。
2.保利心语不太可能被CX组织控盘。
就这两年渠道反馈的真实信息来看，大部分成交应该都和该组织无关。
而且去年巅峰期高单价成交的，更不可能是他们。
因为那篇爆火的文章也说了，这个组织是忽悠人高杠杆买房。
而去年那个时间节点，保利心语的评估价并不夸张。
也就是说想要高杠杆，必须是买同一楼盘里面，单价相对低的产品，才有可能实现。
高杠杆，就不可能高单价。
加上广州是有两年限售的，他们去年才买，现在也跑不了。
所以保利心语的价格波动，更多还是和市场情绪有关，和产品分化有关。
把这些信息混在一起玩阴谋论的，还是当爽文看看就好。
3.对产品的重视程度，再高也不过分。
爆火文章里面提到的数据，最高价16.87万和近期低价10.88万，其实是两种不同的产品。
前者，对应的是高层三房带主套产品。
后者，对应的是低层大两房产品。
前者，是保利心语流通性最好的产品之一，现在依然能卖出接近16万的单价。
后者，不光在保利心语不受待见，在整个珠城、整个天河、整个广州，都不受待见，结果自然是跟跌广州大盘。
所以你的关注点，不应该聚焦在16.87万和10.88万之间的价差。
因为这比较毫无意义，我猜纯粹是为了流量才这些写的。
真正有意义的，是要从中看到，那些已经不符合现代需求和审美的产品，结局是怎样的。
以此来提醒自己，不要接盘类似的产品。
同时，如果手中有类似的，赶紧抛。
4.珠城的影响力还在扩大。
我在之前的文章里说，珠城未来5-10年，依然会是广州的绝对核心。
这个预判兑现的概率，最近又大了一点。
毕竟珠城东区最新的设计方案，看着确实不错。
以马场地块为改造核心，中间是大面积的绿植和地下空间。
四周用高端写字楼和住宅产品去围合点缀，整体给人感觉大气又不失精致。
比较广州核心区目前的三份规划。
珠城东区的设计，比琶洲东和广州塔的都要好。
而且以珠城的资源和影响力，落地兑现的速度，也会比琶洲快。
所以珠城东区真正的顶豪产品，未来依旧有丰富的想象力。
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