北京
投资视野·导读
租赁住房作为典型的“持有运营业态”，资产管理是其底层逻辑的核心。资产管理的核心目标是实现资产的长期价值提升，那么问题来了，面对两个投资金额相同的项目，资产增值大的项目是否一定是盈利越高呢？
为了回答这个问题，我们选取一个案例——北京市海淀区，借助ICCRA的「租金地图」工具，来看看，如何综合评估资产增值潜力与盈利能力之间的关系。
案例背景
两个投资标的项目A、项目B的情况介绍：
■项目A：
所处区域产业成熟一般，区域尚在培育期，这意味着在项目入市初期会有较高的资金占用和时间成本。然而，一旦区域成熟后，项目A预期能够提供的租金会较现状租金有更高的溢价水平，这在长期内可能带来显著的资产增值和收益率提升。
■项目B：
所处区域产业成熟较高，区域周边配套完善，这意味着在项目入市初期会即可实现较高的租金水平和出租率，尽管其未来租金增长的空间可能有限。
北京市海淀区租金地图
数据来源：ICCRA数据库，制图：ICCRA
区域现状
据ICCRA统计，截至2023年三季度末，海淀区机构化管理集中式租赁住房项目28个（不包含海保发运营项目），房间规模约3240间，平均面积约32平米。
■项目分布：
海淀区东南部集中分布全国知名品牌管理集中式租赁住房项目。
■机构化项目：
海淀区机构化管理集中租赁住房项目数量在北京市占比约9.6%，房间规模占比约4.6%。与GDP总量排名第二的朝阳区相比，机构化项目占比低约27个百分点，房间规模占比低约19个百分点。
■集租房情况：
2019年前后，海淀区集中释放9块集体经营性建设用地，用于建设租赁住房项目，规划总建筑面积77.84万平米。供给主要集中于东升镇（5幅，31.74万平米）、西北旺镇（2幅，22.04万平米）、上庄镇（1幅，15.89万平米）、苏家坨镇（1幅，8.18万平米）。
区域未来规划
根据《海淀区十四五规划和2035年远景规划纲要》：
■海淀区现有和规划中的产业聚集区（图中紫色区域）主要有：
中关村软件园、翠湖科技园云中心、中关村壹号+集成电路设计园、中关村创客小镇 、贝伦产业园 、空天产业集聚区“ 星谷” 、中关村西区、中关村智造大街、北大科技园、中关村西区、东升科技园（及二期、三期）、永丰产业基地、玉渊潭科技商务节点、北太平庄创意节点、甘家口创意节点，以及学院路创新节点区、西三旗创新节点区、四季青创新节点区、北下关创新节点区、清河创新节点区等。
■海淀区现有和规划中的高端人才社区聚集区（图中黄色区域）：
翠湖、永丰、西三旗、五道口+成府路、五棵松。
■综合上述产业聚集区和人才社区，可将海淀区租赁住房监测区域划定为五大区域：
翠湖区域、永丰区域、中关村-西三旗-东升区域、五道口-学院路-成府路区域、五棵松-四季青-甘家口区域。
如何研判？
考虑投资项目A还是项目B，需要评估以下几个关键因素：
■项目所在区域的租赁市场需求（有效租赁人口厚度）和未来增长潜力。
■项目所在区域的租赁市场供给，包括现状集中式公寓供给（保租房vs长租房）、分散式公寓供给、民宅供给等，以及未来潜在供给等。
■区域产业结构的稳定性、调整的可能性和调整方向等。
■长期租金收益的稳定性和增长趋势。
■项目的定位是否符合当前和预期的市场趋势。
■改造和培育期间的资金成本和时间成本，包括利息支出和潜在的机会成本。
■项目风险，包括市场波动、融资风险以及运营风险。
因此，在选择投资项目时，不仅要考虑资产的潜在增值，还要考虑资金的时间价值、项目的市场适应性以及投资者自身的风险偏好。
综合来看，项目A可能适合那些寻求长期稳定增长和较高收益的投资者，而项目B可能更适合于那些注重短期现金流和快速资金周转的投资者，最终的选择需要同时基于市场研判，以及投资者自身的财务规划和战略目标。
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