放弃幻想，别再抱着金融城的房子不放了

我是紫沐，这是我第377篇日记。

最近金融城的瓜有点多。

一边，有网红盘业主和买家谈好了价格，要签约了却选择不卖。

理由是，坚定看好2024年金融城楼市回涨。

另一边，有网红地块开拍前以为会上演龙争虎斗。

等真开拍了，却连报价的都没一个。

所以金融城在广州这么多板块里，堪称是多空博弈最激烈的。

所以，金融城到底还有没有未来？

作为买家，还值不值得买？

作为业主，还值不值得长持？

这次和大家好好聊聊。

金融城业主捂盘不卖是咋回事？

这个事发生在网红盘骏景花园。

产品呢，是116㎡的南向望花园主套三房。

说实话产品在骏景里面算很不错的。

上一轮行情同类产品成交单价都是6万+。

而这位业主和买家谈好的价格，总价在630万左右，单价在5.4万左右。

保守估计比巅峰期回撤了15%。

而业主选择不卖的原因有三个：

1.觉得卖太便宜了。

2.觉得自己的产品好，不愁卖。

3.打算置换去买的大平层新房一直不降价。

所以就发生了明明谈好价，最终却捂盘不卖这么个事。

如何评价这个操作？

我觉得如果准备做向上置换，卖掉会比较好。

什么叫向上置换？

就是他卖掉这套600多万的，转头去买1200万的，就叫向上置换。

以前的文章分析过很多次，未来能分享土地红利的，都是改善型以上的资产。

而1200万，能在广州买到对应的改产型产品。

所以换房会更保值，房价涨幅也更有想象力。

现在继续持有，虽然这类110+面积段的南向主套三房产品，在骏景内部确实能打。

但这个总价对应的购买力群体，未来几年的赚钱能力还是偏弱一点。

你的目标买家收入没起来，房价想有很好的表现，就比较难。

算是保值有余，增值不足。

所以这房子没卖我觉得是有点可惜。

在年底这个笋盘比较多的阶段，能完成卖一买一，节奏其实会非常好。

还有个疑问是，他说打算置换的新房大平层一直没降价。

我想了想，核心区没降价的新房，好像只有琶洲南了。

而单价13万+的琶洲南，我觉得性价比不高，原因可以搜搜以前的文章。

如果他在核心区名下没有其他顶级稀缺资产的话，感觉可以换个买房思路，没必要死磕琶洲南。

现在金融城的房子该不该卖？

我觉得很多人有个误区，觉得金融城地段牛逼，就可以随便买。

但在这个分化的年代，产品都遵循二八定律。

就连珠城都一堆坑盘不能碰，何况是金融城。

那些三四线小楼盘就不说了，能找到接盘侠就赶紧出。

网红标杆盘，比如兰亭、美林、盈彩、城假这些，不好的产品同样要卖。

什么叫不好的产品？

低楼层、大两房是肯定要卖的。

不带主套的小三房，有能力也置换掉。

因为金融城现在挺卷的。

比如内部的珠江花城就是个大卷王，300来万就能买主套三房。

光凭这一点，就能把这些二手网红标杆的大两房给打趴下。

而且别忘了，旁边还有老黄埔这个大货仓。

以现在新产品动辄110%的实用率，以后新产品出来了，大多数人都会选老黄埔新房。

多坐几个站，就能买到实用率高30-40%的新房，对追求性价比的刚需来说，吸引力太大。

所以金融城的房子该不该卖，得看你手上拿的是啥。

兰亭中高层安静四房，和普通楼盘低层大两房，做法完全就不一样。

金融城网红地块流拍的原因是什么？

我觉得说白了，就是性价比太低。

黄村这块地，地段在金融城最多算二流。

广园以北先降一档，非奥体中心区域再降一档，不近地铁+周边环境差+没有好学位再降一档。

所以把它归类到二流地块，都算是抬举了。

而且总建面不到6万㎡，小地块又做不了优质大盘，整体硬伤比较大。

但就这么块硬伤地，算上配建楼面价竟然要4.5万/平。

光看价格，都快赶上前段时间卖出去的世界大观二期了。

开发商又不是傻子，高价接盘硬伤小地块的事干嘛要做呢。

虽然金融城流量高，导致这块地的热度不低。

但在大家都求稳的大背景下，流拍真的很正常，并不代表金融城整个板块不行了。

金融城在广州到底算不算好板块？

前段时间金融城北区控规调整。

简单说，就是新增了更多的宅地、教育用地和商务用地。

并且不再限制北区的主业态为传统金融业。

我觉得这对金融城的发展是件好事。

在过往的文章中，我说金融城未来五年都排不进广州前三。

有很大的原因，就是它的产业发展太慢。

虽然引进了不少金融企业，但这数量连起步区都吃不饱，更别说北区了。

所以这时候把北区的业态扩宽，是件好事，会让产业布局更快兑现。

有人说控规调整，宅地变多了，会稀释金融城住宅的稀缺性。

这点我不敢苟同。

因为新增的宅地就两宗，体量也不算大，很难影响供需关系。

相反，新增的教育用地和商务用地，对金融城的好处非常明显。

能缓解金融城目前优质教育资源和商业资源缺失的问题。

我觉得预算在600-1200万这个区间，金融城在广州算很不错的板块了。

虽然对比琶洲，兑现速度显得有点慢。

但它的规划定位摆在这里，未来珠金琶合体的格局不会变，长持保值能力还是有保障的。

当然，前提是要买对。

产品选错了，珠城都救不了你。