2023年美国长租公寓市场分析报告｜独家研报

美国长租公寓

租赁市场情况

根据RealPage提供的数据显示，自2022年第三季度以来，年度需求量首次转为正值，表明租赁市场需求强劲，全年长租公寓租赁成交量达到127,130套。季度市场需求也大幅攀升，达到90,827套。尽管如此，市场的需求增长仍未能超过新建成的房源数量。新增供应量激增至30多年来未见的高位，全年新增供应总量达到405,367套，较2022年全年增长了76,764套。在房源选择增多以及部分市场推出的大规模优惠活动的双重影响下，市场供需关系的平衡正逐步向租房者倾斜，形成了一个以租房者为优势的买方市场。

图 近三年供需情况

（截至2023年第三季度，单位：千套）

数据来源：NAA研究部，制图：ICCRA

随着房源供给的持续增加，有效租金的增速已经明显放慢。数据显示，自2022年二季度起，有效租金的同比增长率就在逐步减少，到了2023年三季度，同比增长率仅为1.7%。同时，自2022年一季度触及97.5%的峰值以来，整体市场出租率已经连续六个季度呈下滑趋势，累计降幅达到了3个百分点。

图 YOY租金变化情况与出租率

数据来源：NAA研究部，制图：ICCRA

从全国范围来看，租金出现了区域性差异：西部和南部地区的租金增长正在放缓，而东北部和中西部地区的租金则持续攀升。在全国50个主要大都市区中，有超过一半的地区租金出现了回落，其中奥斯汀、菲尼克斯、拉斯维加斯以及佛罗里达州的杰克逊维尔市场的租金降幅尤为显著，位列市场租金回落的前列。

穆迪分析公司旗下的REIS数据集则揭示了主要大城市市场的空置率及过去12个月有效租金的增长情况，其中部分市场的租金增长尤为显著。以租金增长率最高的五大市场为例，纽约州的水牛城以9%的增长率领先，其次是南卡罗来纳州的哥伦比亚（8.7%）、田纳西州的恰塔努加（7.6%）、华盛顿州的塔科马（6.6%）以及肯塔基州的列克星敦（6.2%）。然而，也有一些市场的租金相比去年呈现下跌态势，下降幅度最显著的三个市场分别是巴尔的摩、俄克拉荷马州的俄克拉荷马城以及亚特兰大。

图 主要大城市YOY租金增长

数据来源：NAA研究部，制图：ICCRA

2023年三季度的数据特别引人注目，空置率的波动范围相当大，从新泽西州中部的低点1.3%到哥伦比亚特区的高点8.3%。这一现象背后的主要原因是，新房源的供应量持续超越市场需求，导致空置率整体呈上升趋势。根据REIS在2023年三季度末的报告，全国的空置率同比上涨了0.2个百分点。在此期间，空置率增长最为显著的市场包括田纳西州的纳什维尔、德克萨斯州的奥斯汀和圣安东尼奥，以及亚利桑那州的凤凰城。然而，在REIS监测的79个大都市区中，仍有27个市场的空置率实现了下降。

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大宗交易市场情况

根据Real Capital Analytics (RCA)提供的数据，2023年三季度长租公寓的大宗交易额达到了291亿美元，与去年同期相比下降了62%。部分原因归咎于市场上在售资产组合数量的减少，更为关键的是，自2021年第四季度起，长租公寓大宗交易额从1610亿美元的高峰急剧下跌。这一趋势的主因在于利率的持续上涨、日益紧张的融资环境以及买卖双方在资产估值上的显著分歧，这些因素相互作用引发了市场的连锁反应。

与此同时，市场的平均收益率上限亦有所上扬，达到5.3%，较上一季度上涨了20个基点，并且相比去年同期增加了60个基点。这一数据的变动映射出市场正面临价格上的压力和风险水平的提升。

图 美国长租公寓大宗交易的季度成交额

（单位：亿美元）

数据来源：NAA研究部，制图：ICCRA

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BTR（为租而建）市场情况

根据Yardi发布的美国BTR（Build-To-Rent）市场趋势报告，全美范围内的有效租金保持增长势头，截至2023年第三季度，平均每套租赁住房的租金达到了2144美元。整体来看，与去年同期相比，租金增长了大约200个基点，自2020年第三季度以来累计增长达到28%。然而，在一些市场，今年的租金增长率较去年有显著下降，包括北卡罗来纳州的卡罗来纳三角区域增长6.7%，宾夕法尼亚州的斯克兰顿-威尔克斯巴雷地区增长6.4%，迈阿密增长6.4%，密西西比州的哈蒂斯堡增长5.8%，以及阿拉巴马州的亨茨维尔增长5.2%。

自年初以来，市场上在建的BTR项目数量持续下降，从去年同期的7万套峰值降至大约5.6万套。2023年三季度，全美共完成超过4500套BTR租赁住房的建设。虽然这一数字比上一季度减少了约970套，但出租率依然保持在94.1%，为自2021年三季度以来的最低水平。在这一季度中， BTR租赁住房完工数量最多的市场分别是凤凰城（812套）、盐湖城（331套）、亚特兰大郊区（288套）以及查尔斯顿（254套）。

租金收入总额在今年达到了最高点，超过4.295亿美元，较2023年第一季度上涨了46.6%，较第二季度增长约70%。尽管与前两个季度相比显示出增长，但租金收入总额仍远低于2021年四季度的13亿美元峰值。

数据来源：NAA研究部，制表：ICCRA

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宏观经济对市场的影响分析

近期发布的几项经济指标显示出美国经济仍在经历波动。在能源价格上涨的推动下，通胀率有所增加；自2000年以来，抵押贷款利率首次突破了8%的关口，而10年期美国国债的收益率也引起了投资者和企业主的忧虑。

密歇根大学消费者信心指数在2022年6月触及50点的低谷后，虽然整体呈现上升趋势，但在2023年6月开始已连续三个月下跌，10月份的初步估计更是大幅下降了近5个点。消费者信心与汽油价格紧密相关，在8月份汽油价格上涨了10.6%。10月份的调查结果还受到了最近股市下跌对高收入消费者的影响。通胀预期也开始缓慢上升，消费者预计一年后的通胀率将达到3.8%。五年通胀预期维持在3%左右，略高于疫情前的水平。

自2022年6月密歇根大学消费者信心指数达到50点的历史低位之后，尽管总体趋势呈现上升，但自2023年6月起已经连续三个月呈现下降趋势，到了10月份，初步估计显示信心指数大幅下跌近5个点。消费者信心与汽油价格呈现出密切的相关性，特别是在汽油价格在8月份飙升了10.6%之后。此外，10月份的调查结果也反映出最近股市的下跌对高收入群体造成了影响。与此同时，通胀预期逐渐上升，消费者预测未来一年的通胀率为3.8%。长期来看，五年的通胀预期保持在3%左右，略高于大流行病之前的水平。

全美独立企业联合会发布的小企业乐观指数已经连续21个月未能达到98点的长期平均标准。在众多挑战中，企业主首先关注的是通胀问题，其次是劳动力质量的担忧。劳动力市场的紧张不仅推高了工资，加剧了成本压力，同时，高利率环境也加大了对其他业务领域投资的难度。尽管对未来六个月经济前景的乐观预期在过去两个月内降低了13个百分点，但与去年同一时期相比，这一预期仍然保持稳定。

2023年9月份，美国就业市场新增了33.6万个工作岗位，使得该季度的就业增加总数接近80万个。尽管这一数字较去年有所下滑，但整体表现依然强劲。首次申请失业救济的人数维持在与经济增长相符的健康水平上。职位空缺率和离职率的数据显示，劳动力市场略显降温，尽管两者均有所回落，但仍然高于疫情前的标准。2022年3月到2023年8月，就业岗位减少了近250万个。同期，辞职人数也从2022年初的450万减少到8月的360万，表明员工对于能否迅速找到新工作的信心有所减弱。此外，裁员公告的数量也超过了长期平均水平，今年迄今为止的裁员人数已接近60.5万，高于平均的52.2万。据职业咨询公司Challenger和Gray & Christmas报告现实，科技、零售、医疗、金融和仓储等行业在今年的裁员中占比达60%。

2023年三季度GDP增长率达到了4.9%，创下两年来的最高纪录。这一增长速度明显高于美联储通过加息试图实现的经济降温速度。尽管面对通胀率上升的悲观预期，但得益于工资的稳健增长、消费者消费热情持续，为GDP增长贡献了半壁江山。同时，消费者减少储蓄转而使用信用卡购物的趋势值得关注。然而，根据美联储最新的《消费者财务状况调查》结果显示，2019年至2022年期间，美国家庭的经济状况普遍有所提升，尤其是在净资产增长方面。

图 实际国内生产总值

（经季度调整的复合年增长率）

数据来源：NAA研究部，制图：ICCRA

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2024年市场展望

在地平线上，乌云密布远胜过阳光的斑斓。以色列的冲突不仅预示着一场可能拖延的战事，还可能扩散至整个地区，对全球经济构成深刻的影响。

在美国，尽管近期的多数罢工事件已得到妥善解决，但在未来一年内，更多的停工行动可能会对经济活力造成影响。尽管美联储在11月份的会议上保持了利率不变，符合市场预期，但这一决策被视为正面因素，有助于稳定10年期美国国债的收益率。

由于利率的提高和持续时间的延长，现有住房销售市场可能会继续面临停滞的风险。据Redfin估计，美国有80%的房主享受的抵押贷款利率低于5%，其中有四分之一的人享受的利率甚至低于3%。

虽然住房市场需求不足抑制了经济的增长，但这一趋势有助于保持租赁市场的活力。根据多个来源的数据，拥有住房与租赁之间的月付款差额达到前所未有的高位。Marcus & Millichap的数据显示，美国平均每月的房屋拥有成本（包括税费、保险和抵押贷款保险）比平均租金高出近1300美元。这种相对的负担能力，加之持续的就业增长和工资上涨，将为市场基础提供稳固支撑。然而，随着我们步入2024年，运营成本、资本和融资成本的上升预计将使行业增长率保持在较低水平。

文章出自：NAA，ICCRA编译整理