我国住房租赁REITs市场规模潜力预测—以北京上海为例 | 投资视野

投资视野·导读

本文首先通过国别比对进行REITs市场发展趋势判断，其次，再对我国租赁住房市场规模潜力进行预测，可以得到主要热点城市租赁住房的潜在规模。

以北京和上海为例，租赁住房的潜在规模合计约76.3万间，可出租的建筑面积约2329.2万平方米，每年租金收入约378亿元。如果再加上其他14个热点城市，预计未来几年内，我国租赁住房市场的潜在年租金收入规模很有可能将近千亿。按照85%的GOP率计算，根据现金流折现法，在CapRate为6%时，初步预测，我国租赁住房市场的潜在资产价值将近1.5万亿元。

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我国租房租赁REITs市场

规模潜力的预测方法

我国租房租赁REITs市场规模的预测方法，可以分为两个步骤：

第一步：市场发展的趋势性判断

1. 分析美国住房租赁REITs的成长轨迹可以我国提供宝贵的参考和借鉴。通过深入研究美国市场的发展特征，包括发行规模、参与主体数量、以及底层资产的分布特性和市场定位（目标客户群、产品特性、租金定位等），我们可以获得关键的市场洞察。
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3. 美国市场的经验揭示了两个重要趋势：首先，市场领导者的头部效应非常明显；其次，底层资产在产品线多元化、热点城市的布局以及中高端产品线的定位上表现突出。这些洞察有助于我们对中国租赁住房REITs市场的未来走向进行趋势预测。

第二步：市场规模潜力预测

预测底层资产的潜在规模也至关重要。这包括分析现有的项目规模、尚未开业但已纳入计划的项目规模、通过租赁专项用地获得的项目规模，以及通过转化存量非租类物业（如非甲级写字楼、中端及经济型酒店、产业园区中的配套用地）可能产生的潜在项目规模。这些分析将为理解和预测我国租赁住房REITs市场的整体潜力提供一个全面的视角。

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从美国长租公寓REITs，

看我国市场发展的趋势

美国共有14只长租公寓REITs，2023年底总市值为1191.66亿美元，每只长租公寓REIT的平均市值规模为85.18亿美元，分派率为3.97%；14只长租公寓REITs持有的房间规模合计约32万间，占美国TOP50重资产持有企业（根据美国NMHC统计）总额的13%。美国的长租公寓REITs头部效应明显：TOP5的5只长租公寓REIT市值合计占全部长租公寓REITs总市值的78.9%。

数据来源、制图：Nareits、NMHC, ICCRA

核心城市、核心区域通常是租住需求程度最高的区域，也有助于提高REITs估值 。

数据来源、制图：Nareits、NMHC, ICCRA

按照美国公寓协会（NAA）在2019年的统计数据，月租金在1,275美元以上的公寓为A及A+级，月租金在1,275美元及以下的公寓为B及B+级。美国TOP5租赁住房REITs的资产组合基本定位于B级以上物业，以服务中端、中高端租户为主——在美国，年龄在33-36岁的中高收入家庭是租金增长的最大驱动力。

数据来源、制图：Nareits、NMHC, ICCRA

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市场规模研判：

潜在资产价值近1.5万亿元

参考美国长租公寓REITs市场，资产组合以中端和中高端的产品为主→在进行我国潜在的底层资产规模预测时，不再局限于保租房，而是将市场化长租房考虑在内；

对于潜在规模的预测，主要分为两个步骤：一是对于已知的规模进行统计，二是对于潜在新增规模进行预测。其中，对于潜在新增规模的预测主要聚焦于对适合“非改租”的存量物业的规模统计。

此外，参考美国TOP5长租公寓REIT，16个热点城市是本次预测的重点，以及根据ICCRA自主研发的EILT模型定义的各城市中的1-3级【需求锚定区域】是聚焦重点。

制图：ICCRA

以下以北京和上海两个城市为例，说明潜在市场规模的推导过程。

存量酒店改租赁住房的潜在规模预测

图 北京存量酒店分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■选取位于1-3级区域中的中端及经济型酒店，通常建筑面积在4000-12000平方米不等，标准客房面积在18-32平米不等 → 从ICCRA统计数据可知，北京约有此类酒店物业672座，合计客房数量为68,702间；

■假设：18%的上述存量酒店改为租赁住房项目。这一假设主要基于两个考虑：一是存量酒店中13.8% - 约9391间客房的开业或再次装修时间在2014年及以前，到目前为止已经到了再次翻新改造的时间，故其中部分酒店有机会调整定位为长租公寓（假设这一比例为50%）；二是存量酒店中10.8% -约7388间客房的入住率低于70%，对于中端及经济型酒店来说，低于70%的全年平均入住率水平意味着酒店经营有问题，亟待重新定位。

■则北京存量酒店改为租赁住房的潜在规模为12,366间，按平均客房建筑面积25平米计算，则潜在可租的建筑面积为30.9万平米。

存量办公物业改租赁住房的潜在规模预测

图 北京存量办公物业分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■选取位于1-3级区域中的非甲级写字楼，且建筑面积通常在2000-30000平米，标准层面积不超过1,200平米 → 从ICCRA统计数据可知，北京约有此类办公物业393座，合计建筑面积为235万平方米；

■假设：10%的上述存量办公改为租赁住房项目。这一假设主要基于目前办公楼市场的景气度不高，北京市场的整体空置率呈现上升态势的考虑。

■则北京存量办公可改为租赁住房的潜在规模为23.5万平方米；假设平均得房率为65%，则潜在可租的建筑面积约为15.3万平方米。

产业园配套公寓的潜在规模预测

图 北京产业园分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■基于ICCRA对于租赁住房B端企业客源的大样本访谈，对于产业园的选择，以占地面积大于等于200亩，入驻企业等于或超过50家的规模型园区为主 → 从ICCRA统计数据可知，北京约有此类工业园区123个；

■通常，产业园中15%的生活配套业态指标不会全部用于员工住宿，因此建设其中的1/3即5%可用于改建为配套公寓；

■此外，在区位上，通常位于1-3级区域中的产业园其配建的配套公寓不仅可以服务本园区，也可以辐射周边所在区域，而位于4-5级区域的园区，虽然不在【需求锚定区域】中，但其配套公寓可以定向服务本园区，也会存在有效需求。基于此，假设1-3级产业园中有10%的园区会建配套公寓、4-5级区域中有1%的园区会建配套公寓；

■从ICCRA统计数据可知，北京此类工业园区配套用地的占地面积约635万亩，按照40%的建筑密度、3.0的容积率及80%的得房率，折合建筑面积约40.6万平方米。

北京租赁住房的潜在规模预测

从下图中可知，总和已开业项目和各类型潜在供给，北京租赁住房的潜在规模合计约19.6万间，可出租的建筑面积约575.6万平方米；如果按照5.34元/平方米/天的租金坪效计算，每年租金收入约合112亿元。

数据来源：Leading Data by ICCRA

存量酒店改租赁住房的潜在规模预测

图 上海存量酒店分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■选取位于1-3级区域中的中端及经济型酒店，通常建筑面积在4000-12000平方米不等，标准客房面积在18-32平米不等 → 从ICCRA统计数据可知，上海约有此类酒店物业769座，合计客房数量为83,272间；

■假设：18%的上述存量酒店改为租赁住房项目。这一假设主要基于两个考虑：一是存量酒店中5.5% - 约4598间客房的开业或再次装修时间在2014年及以前，到目前为止已经到了再次翻新改造的时间，故其中部分酒店有机会调整定位为长租公寓（假设这一比例为50%）；二是存量酒店中8.3% -约6912间客房的入住率低于70%，对于中端及经济型酒店来说，低于70%的全年平均入住率水平意味着酒店经营有问题，亟待重新定位。

■则上海存量酒店改为租赁住房的潜在规模为11,510间，按平均客房建筑面积25平米计算，则潜在可租的建筑面积为28.8万平米。

存量办公物业改租赁住房的潜在规模预测

图 上海存量办公物业分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■选取位于1-3级区域中的非甲级写字楼，且建筑面积通常在2000-30000平米，标准层面积不超过1,200平米 → 从ICCRA统计数据可知，上海约有此类办公物业511座，合计建筑面积为817.6万平方米；

■假设：10%的上述存量办公改为租赁住房项目。这一假设主要基于目前办公楼市场的景气度不高，上海市场的整体空置率呈现上升态势的考虑。

■则上海存量办公可改为租赁住房的潜在规模为81.8万平方米；假设平均得房率为65%，则潜在可租的建筑面积约为53.17万平方米。

产业园配套公寓的潜在规模预测

图 上海产业园分布情况

数据来源：Leading Data by ICCRA

■基于ICCRA对于租赁住房B端企业客源的大样本访谈，对于产业园的选择，以占地面积大于等于200亩，入驻企业等于或超过50家的规模型园区为主 → 从ICCRA统计数据可知，上海约有此类工业园区150个；

■通常，产业园中15%的生活配套业态指标不会全部用于员工住宿，因此建设其中的1/3即5%可用于改建为配套公寓；

■此外，在区位上，通常位于1-3级区域中的产业园其配建的配套公寓不仅可以服务本园区，也可以辐射周边所在区域但考虑到上海R4用地的布局较为均匀且密集，因此在1-3级的产业园配套公寓可以借助到周边的公寓配套；而位于4-5级区域的园区，虽然不在【需求锚定区域】中，但其配套公寓可以定向服务本园区，也会存在有效需求。基于此，假设1-5级产业园中仅有1%的园区会建配套公寓；

■从ICCRA统计数据可知，上海此类工业园区配套用地的占地面积约1,653万亩，按照40%的建筑密度、3.0的容积率及80%的得房率，折合建筑面积约105.8万平方米。

上海租赁住房的潜在规模预测

从下图中可知，总和已开业项目和各类型潜在供给，上海租赁住房的潜在规模合计约58.7万间，可出租的建筑面积约1754万平方米；按照4.16元/平方米/天的租金坪效计算，每年租金收入约合266亿元。

数据来源：Leading Data by ICCRA