广东
我是紫沐，这是我第385篇日记。
天河大网红兰亭盛荟跌到5字头了。
一套72㎡的高层两房成交430万，折合单价5.95万。
这意味着兰亭的小户型从8万到5万，前后只用了1年多。
可怕。
其实从写公众号开始，每次提及兰亭，都建议大家别买小户型。
就算是兰亭单价破10万最风光的时候，我都保持同样的观点，可以翻一下历史文章。
风险提示已经做很久了。
因为兰亭这类产品，有两个很明显的负面特征。
一个是户型设计太落后，和新式户型不在一个维度。
一个是普遍偏吵，住起来很不舒服。
这两个特征叠加起来，会劝退大部分自住买家。
如果一个产品，它主要的持有群体都不是买来自住的，价格就容易波动，也容易有水分。
因为投资客是拿不住房子的。
涨了，会想着套现；跌了，就马上割肉。
遇上行情不好市场冷淡，房价就容易一泻千里。
与之形成鲜明对比的，是天河公园和华景的标杆产品。
这类对口学位比较好的板块，就算再网红，自住的人还是占多数。
就算楼市环境不好，因为孩子在读书，也不会有啥割肉的想法。
不知不觉间，就扛过了熊市。
所以我经常说，买房不要太忽视学位，就因为学位往往和自住挂钩。
而自住，代表着稳定。
买房想保值，搞清楚哪些属性要避开，哪些属性要抓住，是基本功。
当然了，兰亭这个案例，还揭示了一个很保值的属性。
稀缺性。
这些70来平的小户型，总价基本去到500万。
而500万左右的预算，单单是天河，就有一大堆实力很强的竞品。
光珠花和华润天河润府，就能抢走大量的目标购买力。
要是再往东走走，老黄埔更是一大堆的新盘供应。
一堆新产品楼龄比你新，户型比你好，交易成本还比你低。
那人家为啥要买你的老破小，难道贪恋你家房子岁月的痕迹吗？
不降价不割肉，就是会被人打得满地找牙。
所以兰亭小户型价格体系崩塌，在天河绝不是个例。
天河很多网红二手盘，两房的、户型奇奇怪怪的产品，都在跌。
在年前的文章，明确说别再抱着金融城的渣房子不放，就是这个原因。
没有稀缺性的产品，太难保值了。
我想还会有人问，这些弱势产品虽然产品力不行，但价格降了啊。
降价能不能构成买入理由？
我拿另外一个板块来举例说明这个问题。
黄陂。
黄陂这个板块我是一直不推荐的，可以翻过往文章。
黄陂给自己的定位是黄埔的牛奶厂，纯改善密度很低。
往南是智慧城，往西是龙洞，往东是科学城，能吃到三个板块的购买力，算盘打得很好。
但你想想正牌牛奶厂这两年都跌成什么样了。
人家能吃珠城、金融城和鱼珠三个头部板块的购买力，效果都不明显。
黄陂对应的周边板块比牛奶厂还要弱不止一个级别，画饼都没有说服力。
而且黄陂没有产业，没办法孵化内部购买力。
配套也不算好，只能满足基础日常生活，教育资源同样没什么亮点。
有实力的年轻人是看不上的，要么往东走去科学城，地段和生活配套会好很多。
预算再充足点直接就去买天河了。
所以黄陂真正能吸引到的客群普遍预算都不高。
这时候又暴露了黄陂一个很尴尬的缺点。
它的产品很多都是大面积，和它的客群预算是完全错配的。
建了一堆大面积，卖六百多七百万，有这预算我干嘛不去买天河。
包装很精美，内里很空洞，没意思。
所以黄陂除了20-21年市场情绪狂热的时候卖了一波，其他时候都卖得不太好。
这两年房价跌得很厉害，曾经单价摸6万，现在已经跌到4字头了。
不推荐是对的。
但最近也有声音说，黄陂都跌到4万了，跌出性价比了。
值得买吗？
不值得。
黄陂一直存在的缺点：配套、板块面貌、教育，有没有改善？
没有。
黄陂的对手盘，科学城和天河东，这两年有没有和黄陂拉开价差？
没有，科学城和天河东的产品也在降价。
那凭什么觉得黄陂价格跳水之后，就变得有竞争力了呢。
同样的，你把这逻辑套回天河东的弱势产品身上。
随着时间推移，这些老破小只会更老更破，而且对手盘的数量只会有增无减。
那凭什么觉得降价就能构成买入理由。
时代变了，炒老破小那套已经玩不转了。
大家都在做资产优化，卖老破小换更稀缺的资产。
你逆整个大市做接盘侠，这风险和收益不成正比啊。
千万千万要记住，以后能维持保值能力的房子，一定是那些真正稀缺的好房子。
靠情绪吹上去的，最终只会被情绪推下来。
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