万科明年要爆雷了？竟然有人说是被做空

当下，市场热点企业肯定是万科。

3月8日晚上，万科深夜向市场投入了两个重磅消息：

一是，万科已经将今年3月11日到期的美元票据汇入指定银行账户，将全额偿付剩余本金和利息资金，共6.47亿美元；

二是，万科南方区域再次迎来了组织架构的重大调整，进行了多个城市公司的合并，具体包括：广州、佛山合并为广佛公司，东莞与惠州合并为东莞公司，厦门与福州合并为福建公司，中山、珠海合并为珠西公司。

很多不知道为什么万科会重点说自己偿还了3月份到期的票据、再次进行组织架构调整。

这是万科对外释放了两个重要信号：公司短期内不会爆雷、正在积极应对低迷的销售市场。

但更多的是“此地无银三百两。去年11月份深圳国资委宣称会采取五大具体举措支撑万科，包括项目合作、优化股权投资结构、债券认购、协调金融机构融资等市场化、法治化手段。

需要深圳国资委兜底，已经说明了万科的现状十分堪忧。

直到今年2月底，市场传来，万科陷入债务危机的消息，具体是：原本去年12月到期的非标债务完成3个月延期后，准备继续寻求展期。

为了顺利展期，万科郁亮亲身前往北京与泰康保险、太平保险、新华保险等险资机构洽商上面债务的展期问题，结果遭到了拒绝。

作为主角的新华资管果断地回应了传闻，说这是不实消息，公司与万科保持正常的业务合作。

资本市场却依然恐慌不已，深圳国资委宣称会兜底仅仅过去。万科股票、债券先跌为敬，“22万科06”在3月4日暴跌36.1%、“21万科04”暴跌19.19%；境外美元债同样有不小的跌幅。

3月7日，一份万科纪要文件流出，详细梳理了万科在当下融资环境、销售市场面临的债务压力，以及商业物业、物流地产、上市公司股票3个方面的估值情况。

其中还揭开了万科面临着更严重的问题：兴业、平安等五六家银行进行抽贷，以及临近到期时，保险资管计划采用资产保全的流程起诉处置资产。

意图是什么？毫无疑问：这是评估万科短期会不会爆发系统性债务风险，如果是能够进行变现的资产有哪些。

那么万科各个板块估值有多少，能够变现估算值又有多少？

1、商业物业估值500亿元，能够融资的局限于一线城市物业，比如深圳龙岗万科广场、上海万科天空、北京悦荟万科广场、中粮万科广场、住总万科广场、昌发万科广场，一线城市商业物业整体估值为300亿元，变现值为200亿元；

2、物业地产估值400亿元，但当下资本市场遇冷，因为黑石等机构已在退出上海物流地产领域，万科优质项目刚好是上海金山、南桥、浦东等7个项目，加上其他项目整体估值150亿元，变现值为150亿元；

3、万物云、万科海外等平台持股市值预估130元，二手市场抛售变现值为80亿元。

给出的结论是：整体可以变现资产400亿元，足以一年处置200亿元境内外债，今年年底是安全的。

但如果深圳承诺的支持没有到位，那么，明年万科很有可能会爆雷。

所以，从2月底流动性危机传闻爆发之后，万科至今都没有回应这些流言蜚语。但万科所做之事，也侧面折射了它的困境。

令人意外的是，不少人认为万科这些传闻，都是遭到人做空的。

显然难以支撑，一是万科是A+H股上市，属于同股同权，主要股份在境内市场，而背后股东主要是深铁集团、招商银行、中国人寿、新华人寿等大型机构。这些投资人基本都是长线持有逻辑，一般不会轻易离场。

那么，深层原因仍是万科经营层面出现了重大变故。

从三个指标可以很直接的说明问题：

1、过往几年有息负债与净负债率是没有做到2018年时说的“活下去”的策略，2017年至2023年中期，有息负债从1906.2亿元增加到3213.6，净负债率由8.84%增至49.75%；

2、经营现金流净额瀑布式下跌，同一期间，由823亿元降到2020年的532元后一下跌到18.6亿元；现金情况从1741.2亿元涨到2020年的1952.3亿元，跌到1221.8亿元；

3、近期销售额快速下滑，2023年为3761.2亿元、下跌9.8%，今年2月334.5亿元、下跌达43%。

万科负债规模变化过程，与大家公认“高杠杆”的碧桂园其实基本相同。同期，碧桂园有息负债由2147.65亿元增加到2713.1亿元，期间最大值为3696亿元，净负债率56.9%则是降到40%。

去年销售下滑不是很明显，让万科高估了销售市场持续低迷程度，除了大裁员，并没有适应组织架构调整。今年1月大江大河计划中，万科选择了对商业板块进行动刀。

所以，万科才在3月8日深夜透过媒体释放了公司开始率先在南方区域进行组织架构的调整。这种合并一般都会在人员、投资规模上进行缩减，特别是一些合并城市公司。

这也是继去年年底进行“大裁员”之后，万科或又将进行一波人事大调整。

不过，相比这些浅层的数据、人事变化，一些潜在水下不为人知的情况，才是众人关心的重点：万科明股实债项目规模有多大？

早前去年11月份，亦有投资机构测算，万科权益额足以负债债务规模且机构没有退出股权的项目到达了90%，有10%项目权益额不足以覆盖偿还债务；同时，2024年预计有75亿元明股实债金额需要偿还。

比如深圳万科云城项目，平安占股比例达到了99.5%，万科没有直接持股，但被列入合营企业名单中，其中，2016年应付关联方款项从2015年的19.52亿元飙升到88.72亿元，而这一年恰是万科云城项目入市时间。

沿着项目公司变更情况，可以大概推断万科的变现过程：

前期引入中小股东入股参与投资开发建设、进一步引入的刚入股的大股东深铁集团、建设完毕后前期股东退出由公司其他公司全资持有，最后资本入场实现项目退出、公司只做运营公司。

尽管这只是简单的推理，然而相信这样的项目还会有很多。

比如：去年9月份到现在，万科山东项目合作股东烟台盈兴、烟台佳宸、烟台百瑞置业等11家企业联合举报了万科2014年至2023年10年之间存在偷税漏税，以及通过“隐匿收入、虚增成本”将利润通过跟投方式分给公司高层等问题。

还有另一个重要信息是，万科通过引入合作股东的方式，提出了超过对方承受范围外的资金需要、再通过放贷方式，不仅降低了项目风险和成本，还可以额外收取利息。

如果不是合作项目公司“翻脸”，万科表外隐藏秘密也将一直潜在水下。

最新消息中，在深圳的协调下，三家险资机构已前往万科总部洽谈展期问题，比如债务偿付期限延长一年、发行新债券实现“非标转标”等。

万科明年会不会爆雷，就看地方的态度了。